Fiskus dał wskazówki deweloperom, jak rozliczać koszty inwestycji

Jedną z cech działalności deweloperów jest ponoszenie kosztów związanych z realizacją projektów deweloperskich przez dłuższy okres, bez jednoczesnego wykazywania przychodów, które to przychody zwykle są ujawniane w momencie kończenia danego projektu w związku ze sprzedażą wybudowanych lokali czy też budynków.

W konsekwencji istotne dla deweloperów jest odpowiednie przyporządkowanie kosztów ponoszonych przez deweloperów do poszczególnych etapów prowadzenia działalności, biorąc pod uwagę brzmienie art. 15 ust 4 - 4d ustawy o CIT, tj. podział kosztów uzyskania przychodu na bezpośrednio i pośrednio związane z przychodami.

Istotnych wskazówek w tym zakresie udzielił niedawno dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, wydając wiele interpretacji przepisów podatkowych dotyczących sposobu rozliczania kosztów uzyskania przychodu przez deweloperów. W interpretacji z 15 września 2011 r. (nr IPPB5/423-703/11-2/RS) dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie odniósł się do pytania podatnika dotyczącego klasyfikacji kosztów ponoszonych w trakcie realizacji projektu deweloperskiego, w tym takich kosztów jak, koszty zakupu materiałów budowlanych, wynajęcia sprzętu, koszty prac budowlanych, architekta, obsługi prawnej, ubezpieczenia oraz finansowania projektu deweloperskiego. Zgodnie z treścią opisywanej interpretacji dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził, że co do zasady koszty wskazane przez podatnika stanowią koszty bezpośrednio związane z przychodem, które powinny być rozpoznawane wraz z przychodem z tytułu sprzedaży inwestycji deweloperskiej. Jednocześnie dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie wskazał, że do kosztów bezpośrednio związanych z przychodem należy również zaliczyć koszty finansowania zewnętrznego inwestycji (odsetki i prowizje od pożyczek i kredytów), z tym że moment zaliczenia wydatków poniesionych przez podatnika na zewnętrzne finansowanie inwestycji do kosztów uzyskania przychodu nie może nastąpić wcześniej niż zapłata lub skapitalizowanie tych kosztów. Opisana zasada ma zastosowanie również do kwestii ewentualnych różnic kursowych od zewnętrznego finansowania pozyskanego przez podatnika w celu realizacji inwestycji deweloperskiej.

Podobne stanowisko w zakresie kosztów zewnętrznego finansowania inwestycji deweloperskiej zajął dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z 7 października 2011 r. (nr IPPB5/423-722/11 -3/RS), wskazując, że koszty finansowania w postaci odsetek i prowizji będą stanowiły koszty bezpośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami i powinny być uznane za koszty uzyskania przychodu proporcjonalnie do przychodów uzyskiwanych przez podatnika ze sprzedaży lokali, nie wcześniej jednak niż z chwilą zapłaty/kapitalizacji odsetek od pożyczek/kredytów.

Jednocześnie w interpretacji nr IPPB5/423-722/11-2/RS, również z 7 października 2011 r., dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie wypowiedział się odnośnie do momentu zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu, wydatków ponoszonych na reklamę i promocję danej inwestycji, potwierdzając, iż również te koszty należy uznać za koszty bezpośrednio związane z przychodem, co uzasadnia rozpoznawanie tych kosztów wraz z przychodem z tytułu sprzedaży danej inwestycji.

Wskazane interpretacje stanowią przydatne źródło informacji odnośnie do sposobu rozliczania dla celów podatkowych wydatków ponoszonych przez deweloperów w trakcie realizacji danej inwestycji, pozwalając na alokowanie kosztów do odpowiednich lat realizacji inwestycji.

@RY1@i02/2011/211/i02.2011.211.07100020d.802.jpg@RY2@

Tomasz Rysiak, radca prawny w Kancelarii Prawniczej Magnusson

EM