Jaki może być efekt nowych przepisów

zastępca prezydenta Gdańska

Odrzucono weto prezydenta w sprawie odrolnienia gruntów rolnych i leśnych w granicach miast z mocy prawa. Wszyscy zwolennicy nowelizacji ustawy głoszą tryumf.

Po pierwsze, teza o braku terenów zaplanowanych pod budownictwo mieszkaniowe jest nieprawdziwa. Przykłady Krakowa czy Warszawy z ewidentnym brakiem planowania nie są już reprezentatywne. Większość miast metropolitarnych systematycznie zwiększa odsetek terenów objętych planami. Ponadto wystarczy zajrzeć do gmin okalających duże miasta. Tam terenów pod budownictwo mieszkaniowe jest w ilościach przekraczających obecne możliwości demograficzne Polski. Należy zadać również pytanie, czy deweloper zechce zrezygnować z zysku z tytułu wzrostu wartości nieruchomości? Czas pokaże, chociaż doświadczenie uczy, że ceny gruntów rolnych w miastach wzrosną, a więc ci, którzy już nabyli grunty rolne, licząc na te zmiany, zyskali i na pewno z tego zysku nie zrezygnują, bo i w imię czego? Skróci się czas oczekiwania. Co do tego można się zgodzić. Ale zgadzając się z tą tezą, należałoby nowelizacją ustawy wyeliminować konieczność uzyskiwania zgód od określonych instytucji, a nie czynić powszechnym możliwości zabudowy w granicach miast. Podstawą odrolnienia winien więc być plan miejscowy, a nie ustawa. Problem polega na tym, że w przekonaniu środowisk deweloperskich i niektórych prawników plan służy li tylko uzyskiwaniu pozwoleń na budowę. Otóż nie tylko. Plan jest narzędziem ochrony, racjonalnego rozwoju i świadomości kosztów, jakie z tego tytułu powinniśmy wszyscy ponieść.

Zwolennicy nowelizacji uważają m.in., że miasta nie zostały powołane do tego, by być bazą dla produkcji rolnej. Należy zdać sobie sprawę z tego, że częścią przestrzeni miasta jest również krajobraz otwarty, a więc w większości tereny o funkcji rolnej. Dotychczasowe, skuteczne narzędzie jego ochrony - odmowa wydania decyzji o warunkach zabudowy na gruntach, które dotychczas nie uzyskały zgody na zmianę przeznaczenia, została wyeliminowana (a może o to chodziło?). Praktyka w wydawaniu decyzji, o których mowa, pozwala stwierdzić, że zasada dobrego sąsiedztwa nie będzie skuteczną ochroną. Powszechna więc stanie się nieracjonalna i niekontrolowana urbanizacja, a w efekcie ostatecznym pozbawienie obywateli wartości, jakie niesie krajobraz otwarty. Nie głoszę tu żadnych nowych tez. Wystarczy zacytować Czesława Bieleckiego z książki Więcej niż architektura: Nie ma rynku bez własności i nie ma planowania bez własności, ale zdrowe planowanie przestrzenne nie może być podporządkowane wyłącznie rynkowi. Według Miltona Friedmana jest to jeden z wyjątków od traktowania praw rynkowych jako głównego stymulatora działań gospodarczych. Gospodarując przestrzenią, musimy dążyć do dwóch celów: ochrony terenów otwartych i nierozpraszania zabudowy. Oba te cele realizowane są przez ograniczenie prawa własności, przez decyzje o sposobie użytkowania i decyzje o prawie zabudowy. Przestrzeń nie jest dobrem rynkowym odtwarzalnym w skali ludzkiego życia.