Prawda z ogłoszenia

Gdyby ludzie korzystający z usług instytucji quasi-finansowych czytali uważnie ich ogłoszenia, nie traciliby życiowego dorobku. Przecież Amber Gold reklamował bardzo wysokie i gwarantowane zyski, czyli posługiwał się pojęciami wzajemnie wykluczającymi się.

Teraz uwagę przyciągają firmy oferujące odwróconą hipotekę. Z zainteresowaniem przeczytałem w ogólnopolskim dzienniku półkolumnowe ogłoszenie jednej z nich. Przypominało tekst redakcyjny i przemawiało do wyobraźni przykładem. Trzymajmy się więc tego przykładu.

Pan Kazimierz jest (a właściwie był) właścicielem mieszkania o powierzchni ponad 50 mkw. o wartości rynkowej 380 tys. zł. Przeniósł własność mieszkania na reklamująca się firmę. W zamian dożywotnio pozostanie w (nie) swoim lokalu i dostanie comiesięczne świadczenie w wysokości 800 zł. Świadczenie ma być waloryzowane. Pan Kazimierz ma 75 lat. Więcej szczegółów nie podano.

Skoro pan Kazimierz ma 75 lat, zgodnie ze statystyką może przeżyć kolejnych 9. Przyjmijmy to optymistyczne założenie. Od nowego właściciela mieszkania w pierwszym roku otrzyma 9,6 tys. zł. Załóżmy, że potem co roku będzie inkasował o 3 proc. więcej (czyli kontrahent będzie wywiązywał się z umowy oraz waloryzował świadczenie - o inflację, ta zaś średnio przewyższy trochę cel banku centralnego, czyli 2,5 proc.). W sumie przez 9 lat pan Kazimierz otrzyma 97,7 tys. zł.

Co w tym czasie stanie się z wartością mieszkania, nie sposób przewidzieć. Uczymy się właśnie teraz prostej ekonomicznej prawdy, że nawet na tym rynku ceny zależą od podaży i popytu i że nawet mieszkania mogą w Polsce tanieć. W najczarniejszych scenariuszach nikt jednak nie zakłada, że za 9 lat ceny będą niższe niż obecnie. Załóżmy, że w tym okresie realna wartość nieruchomości pozostanie na obecnym poziomie, czyli że nie będzie boomu, jak w ostatnich latach, ale też zapaści. A nawet jeśli do niej dojdzie, to po pewnym czasie ceny wrócą do równowagi wyznaczanej dziś przez stosunkowo niskie tempo wzrostu gospodarczego, ograniczoną podaż kredytów hipotecznych i wciąż niezaspokojony popyt. Przy inflacji na poziomie 3 proc. rocznie wartość mieszkania po 9 latach będzie wynosić 481 tys. zł.

W rezultacie bilans dla firmy jest następujący: wydatki niespełna 100 tys. zł, spodziewane przychody prawie 500 tys. zł. Nieźle. A teraz trochę o ryzyku. Firma musi się liczyć z tym, że pan Kazimierz będzie żył dłużej. Jednak przy takiej kalkulacji wydatków i przychodów jej finansowe interesy są dostatecznie dobrze zabezpieczone. Jest też ona, mówiąc językiem potocznym, właścicielem hipotecznym nieruchomości, w zasadzie nie ponosi więc ryzyka prawnego. Jak sobie poradzi z płynnością, nie nasza rzecz. Problemy w tej kwestii nie wynikają z umowy z panem Kazimierzem, ale z istoty operacji, na jakie firma się decyduje.

Co do innych elementów ryzyka, zapewne umowa jest tak skonstruowana, że jakiekolwiek problemy z opłatami administracyjnymi (np. czynsz) czy inne (np. zniszczenie lokalu) automatycznie pociągają za sobą zmianę ustalonych warunków finansowych.

Ryzyko pana Kazimierza - że będzie żył krótko i obiecane 800 zł miesięcznie niewiele mu da. Poza tym - przestaje być właścicielem lokalu, a nowy właściciel może "żyć" jeszcze krócej niż on, zwłaszcza że działa w nowej branży i zanim zacznie sprzedawać z zyskiem lokale, musi ponosić ciężar umów. Dla pana Kazimierza może to oznaczać w najlepszym razie niepewność, w najgorszym utratę i mieszkania, i obiecanych pieniędzy.

I jeszcze jedno. Tyle można wyczytać z ogłoszenia. Jeszcze ciekawsza byłaby lektura umowy, zwłaszcza fragmentów pisanych małym drukiem.

Zastanówmy się jeszcze nad jedną kwestią. Pan Kazimierz bardzo potrzebuje pieniędzy i nie chce zaciągać pożyczki czy kredytu pod hipotekę. Może powinien rozważyć sprzedaż mieszkania. Po pierwsze mógłby kupić mniejsze, a różnicę w cenie przeznaczyć na konsumpcję. Różnica w wysokości 100 tys. zł pozwalałaby mu przez 9 lat przeznaczać na wydatki ok. 1 tys. zł (a właściwie więcej, bo ten kapitał pracowałby np. na lokacie). Mógłby też sprzedać mieszkanie, a z kapitału oraz odsetek wynajmować nowe oraz żyć.

Na początku najem mógłby opłacić z samych odsetek (ok. 15-16 tys. zł rocznie, już po odliczeniu podatku Belki). Rozwiązań jest sporo, wszystkie wyglądają lepiej niż reklamowana oferta.

Wniosek: odwrotna hipoteka na proponowanych warunkach nie ma sensu. I to wynika... z ogłoszenia.

@RY1@i02/2012/223/i02.2012.223.00000060a.802.jpg@RY2@

Krzysztof Jedlak kierownik działu podatki

Krzysztof Jedlak

kierownik działu podatki