Skończyć z mieszkaniowym apartheidem

@RY1@i02/2017/120/i02.2017.120.000003400.801.jpg@RY2@

Rafał Woś

Późny kapitalizm, w którym żyjemy, ma jeden podstawowy problem. Coraz trudniej przychodzi mu zaopatrywanie ludności w mieszkania na ich kieszeń. Problem dotyczy nie tylko krajów takich jak Polska. Również w najbogatszych i najbardziej rozwiniętych zachodnich gospodarkach od San Francisco przez Londyn po Monachium słychać jedno i to samo wołanie. Zatrzymać rozjazd cen najmu i kupna nieruchomości z siłą nabywczą szerokich mas obywateli.

Dynamika rozwoju cen mieszkań w większości zachodnich miast jest bardzo podobna. Najpierw nastąpił exodus zamożnej (zazwyczaj białej) klasy średniej z centrów miast na ich obrzeża. Ale suburbia nie mogą rosnąć w nieskończoność. Bo kończy się tym, że codzienna podróż do pracy i z pracy staje się zbyt czasochłonna. Zwłaszcza w sytuacji, gdy państwa w gospodarce jest coraz mniej, a komunikacja publiczna zamiast się rozwijać podupada. Procesem, który miał temu zaradzić, była więc gentryfikacja. Czyli dosłownie "uszlachetnienie" starych śródmiejskich obszarów. Poprzez inwestycje (prywatne i publiczne) w odnowę starej tkanki miejskiej, a gdzieniegdzie uzupełnienie jej nowymi projektami. Sprzyjał temu trwający przez ostatnich 30 lat proces deindustrializacji. A co za tym idzie - przerabiania dawnych doków, magazynów i fabryczek na mieszkaniówkę.

Cudowny eliksir gentryfikacji miał jednak swoje poważne efekty uboczne. Agresywny napływ kapitału do podupadłych śródmieść zaczął windować ceny nieruchomości. Wypychając z tych rejonów biedniejszych mieszkańców. Co było o tyle boleśniejsze, że w tym samym czasie poszerzały się na Zachodzie szeregi niższej klasy średniej, czyli ofiar, a nie beneficjentów gentryfikacji.

Gentryfikacja zaczęła więc prowadzić do sytuacji, przed którą ostrzegają wszyscy urbaniści: miasta zaczęły się segregować. Zamożni zaczęli mieszkać w towarzystwie wyłącznie zamożnych, bo tylko ich było na to stać. A mniej zamożni i słabiej rokujący na współczesnym rynku pracy trafiali do dzielnic pełnych takich jak oni. W pewnym sensie miasta zaczęły więc wracać do modelu z przełomu wieków XIX i XX - do rodzaju klasowego apartheidu.

Jak temu zaradzić? Ekonomiści i politycy miejscy zastanawiają się nad tym od dawna. Najczęściej jednak kończy się na bezradnym wzruszeniu ramion. Taką bezradność widać również w tekście dwójki czołowych badaczy tematu: Lance’a Freemana z Uniwersytetu Columbia i Jenny Schuetz z nowojorskiej Rezerwy Federalnej. W opublikowanym kilka miesięcy temu tekście pod tytułem "Budowanie dostępnych mieszkań na wschodzących rynkach. Co działa?" dokonali przeglądu polityk, których próbowano już w różnych miejscach w Stanach Zjednoczonych. Jakie to polityki? Po pierwsze "zoning". A więc tworzenie takich planów miast, które nakładają na deweloperów działających w danej strefie (zone) obowiązek zbudowania pewnej (zazwyczaj niewielkiej) części mieszkań, które będą potem wynajmowane poniżej ich rynkowej wartości. Niektóre amerykańskie stany uchwaliły nawet prawo, które mówi o obowiązku oddania "godziwej części" zasobu mieszkaniowego na taki cel. Problem oczywiście w tym, że takie przepisy trudno w kapitalistycznej praktyce wyegzekwować. Prywatni deweloperzy to przecież nie są organizacje dobroczynne. A władza publiczna po 30 latach neoliberalizmu jest zazwyczaj tak słaba, że nie potrafi takiego zobowiązania wymusić ani prośbą, ani groźbą.

Zostaje więc drugi model, czyli system zachęt. A więc niższe podatki dla deweloperów, którzy raczą łaskawie zbudować parę nierynkowych mieszkań. Albo zwolnienie ich z niektórych kosztownych regulacji (np. dotyczących jakości budynku). Ale to też bardzo niebezpieczna droga. Raz, że jeszcze bardziej uszczuplająca i tak już napięte miejskie finanse. A dwa, że stanowiąca zaproszenie do tworzenia substandardu mieszkaniowego (po co okno w kuchni!). Bo przecież i tak wiadomo, że zamieszka tam biedak, który nie ma innego wyjścia.

Pod wieloma względami tekst Freemana i Schuetz jest więc symptomatyczny i bardzo smutny. Na zawarte w tytule pytanie "co działa?" odpowiedź brzmi: "nie wiadomo". Kapitalizm ma bowiem z zapewnieniem tego podstawowego prawa człowieka, jakim jest godne mieszkanie, coraz większy problem. To wyzwanie, z którym jeszcze nieraz przyjdzie się nam zmierzyć. ⒸⓅ