Leasing nieruchomości alternatywą dla kredytów inwestycyjnych

Leasing nieruchomości staje się coraz częściej wykorzystywaną formą finansowania inwestycji. Pozwala on bowiem skorzystać z wariantu pośredniego pomiędzy dzierżawą (najmem) a zakupem nieruchomości, przy czym finalnie w grę wchodzą oba te rozwiązania, a ostateczną decyzję firma korzystająca może odłożyć do momentu zakończenia umowy leasingowej. Leasing skupia więc w sobie zarówno cechy dzierżawy (najmu), jak i kredytu. Z jednej strony korzystającemu (leasingobiorcy) przysługuje prawo do używania nieruchomości niebędącej jego własnością, z drugiej natomiast - dokonując płatności za używanie - spłaca on jej wartość.

Tego rodzaju rozwiązanie jest szczególnie korzystne w przypadku nieruchomości o znacznej wartości. Daje ono możliwość pokrycia kosztów zakupu nieruchomości do 100 proc. jej wartości. Ponadto w przypadku leasingu zwrotnego (o którym nieco dalej) pozwala uzyskać dodatkową gotówkę dla firm posiadających już nieruchomość.

Istota kontraktu

Leasing jest umową nazwaną, określoną w art. 709¹-709¹⁹ kodeksu cywilnego. Na jej podstawie finansujący (leasingodawca) zobowiązuje się, w zakresie działalności swego przedsiębiorstwa, nabyć rzecz od konkretnego zbywcy na warunkach określonych w tym kontrakcie i oddać korzystającemu do używania albo używania i pobierania pożytków przez oznaczony czas. Korzystający (leasingobiorca) zobowiązuje się natomiast zapłacić finansującemu w uzgodnionych ratach wynagrodzenie pieniężne równe co najmniej cenie lub wynagrodzeniu z tytułu nabycia rzeczy przez finansującego.

Dzięki temu kontraktowi leasingobiorca nie musi angażować dużej ilości środków własnych, gdyż przez cały okres trwania umowy leasingu jej przedmiot (czyli np. nieruchomość) pozostaje własnością leasingodawcy. Może on jednocześnie wykorzystywać go do celów gospodarczych, płacąc finansującemu raty leasingowe.

Rodzajów jest kilka

Leasing można podzielić na dwa podstawowe typy: operacyjny (bieżący) oraz finansowy (kapitałowy). Właściwym kryterium dla stosowania takiego podziału jest wyłącznie to, która strona umowy jest uprawniona do dokonywania odpisów amortyzacyjnych od przedmiotu leasingu. Zastosowanie tego kryterium na gruncie przepisów o podatkach dochodowych oraz o rachunkowości oznaczać będzie, że jeśli:

wuprawnionym do dokonywania odpisów amortyzacyjnych od przedmiotu umowy jest finansujący - transakcja ma charakter leasingu operacyjnego;

wuprawnionym do dokonywania odpisów jest korzystający - transakcja ma charakter leasingu finansowego.

Leasing operacyjny daje większe korzyści podatkowe, ponieważ całą ratę leasingową można uznać za koszt uzyskania przychodu, zmniejszając w ten sposób podstawę opodatkowania. Raty leasingowe, czynsz inicjacyjny, opłaty manipulacyjne, prowizje, koszty ubezpieczenia i wszystkie koszty związane z użytkowaniem przedmiotu umowy leasingowej stanowią w całości koszty uzyskania przychodu. To właśnie dzięki tym korzyściom ta forma leasingu jest obecnie najpopularniejsza. Po zakończeniu okresu leasingu istnieje możliwość wykupu przedmiotu leasingu za pewien procent wartości przez leasingobiorcę.

W przypadku leasingu finansowego korzystający może odpisać tylko część odsetkową raty leasingowej oraz amortyzację. Okres umowy, jak i wartość końcowa, są w sposób elastyczny kształtowane przez obie jej strony. Kontrakt zawierany jest na czas oznaczony. Musi on określać zasady odpłatnego użytkowania nieruchomości. Dotyczyć może zabudowań wraz z działką lub gruntu. Charakterystyczną cechą tej formy leasingu jest to, że przez cały czas trwania umowy nieruchomość jest ewidencyjnie traktowana jako własność korzystającego. Po upływie oznaczonego w umowie terminu i spłaceniu wszystkich rat leasingowych ta wygasa, a leasingowana nieruchomość staje się własnością korzystającego bez żadnych ograniczeń.

Występuje także leasing zwrotny, polegający na tym, że właściciel sprzedaje nieruchomość i zaraz potem bierze ją w leasing od nabywcy. Dzięki temu korzystający (leasingobiorca) jest w stanie uwolnić (odmrozić) środki zainwestowane w daną nieruchomość. Może je swobodnie przeznaczyć na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. To najkorzystniejsze dla przedsiębiorstw posiadających liczne środki trwałe (majątek w postaci nieruchomości), a niedysponujących gotówką.

W zamian za oddanie leasingodawcy części lub całości majątku firma uzyskuje dodatkowe pieniądze, a następnie może tę samą część lub całość majątku wziąć w leasing, poprawiając kondycję finansową. Dzięki temu da się je wykorzystać na kolejne inwestycje lub użyć jako kapitał obrotowy.

Przedsiębiorca po sprzedaniu nieruchomości firmie leasingowej może nadal z niej korzystać i czerpać pożytki (np. poprzez jej wynajem innym podmiotom). Jednym z głównych celów leasingu zwrotnego jest właśnie refinansowanie nieruchomości. Zwiększa się bowiem jej wartość poprzez inwestowanie w nią (dodatkowa gotówka otrzymana do firmy leasingowej może być wykorzystana na poprawę jakości, wyposażenia, wymiany elementów) lub jej rozbudowę (np. postawienie drugiej hali produkcyjnej, powiększenie biura, rozbudowanie magazynu).

Dla dużych i małych firm

Leasing nieruchomości dostępny jest nie tylko dla dużych przedsiębiorstw, ale coraz częściej również dla średnich i małych. Tego rodzaju inwestycjami zajmują się specjalistyczne firmy i towarzystwa leasingowe.

Oferta leasingu nieruchomości jest bardzo szeroka. Zapewnia finansowanie użytkowania i zakup wszelkiego rodzaju nieruchomości komercyjnych, zarówno tych już istniejących, jak i dopiero budowanych. W ofertach można również znaleźć leasing działek budowlanych i innych gruntów.

Zdaniem doradców finansowych firmy leasingowe zainteresowane są głównie dużymi i średnimi transakcjami dotyczącymi nieruchomości [tabela]. Jeszcze do niedawna dolnym limitem zainteresowania było 5 mln zł na transakcji. Obecnie jest to już około 2 lub 3 mln złotych. Przy ocenie nieruchomości finansujący bierze pod uwagę zarówno rodzaj, jak i położenie oraz sposób wykorzystania nieruchomości. Istotne są także spodziewane przychody z nią związane i możliwość jej zbycia na rynku wtórnym.

Leasing stosuje się najczęściej w przypadku nieruchomości biurowych i komercyjnych. Jest on tu alternatywą dla kredytów bankowych na zakup budynków z przeznaczeniem na biura. Zainteresowana firma nie musi wydawać od razu znacznej ilości gotówki. Zaoszczędzone w ten sposób pieniądze może przeznaczyć na inne cele związane z rozwojem i inwestycjami, które przyniosą jej większe zyski w przyszłości.

Poza tym należy pamiętać, że obiekty biurowe, będące przedmiotem umowy, mogą być po jej wygaśnięciu wykupione na własność za z góry ustaloną cenę. Jest to bardzo ważne przy dynamicznie zmieniających się cenach na rynku nieruchomości. Taki rodzaj dofinansowania lokali pomaga firmom wejść na rynek lub też w nim dalej uczestniczyć przy jak najniższym nakładzie wydatków.

Przy leasingu nieruchomości komercyjnych stosuje się zasadę polegającą na wykupieniu przez firmę leasingową wybranej przez klienta nieruchomości, a następnie oddaniu mu jej w leasing.

Ważnym aspektem jest uregulowany stan prawny nieruchomości. Obiekt taki musi mieć:

wustalony tytuł prawny (własność lub użytkowanie wieczyste);

wzałożoną księgę wieczystą;

wpozwolenie na użytkowanie.

Daje korzyści...

Oprócz wymienionych do zalet leasingu można zaliczyć:

wpoprawę płynności finansowej firmy korzystającej, efektywne wykorzystanie posiadanego majątku oraz uwolnienie środków zamrożonych w nieruchomościach (przy tzw. leasingu zwrotnym);

wkrótki okres oczekiwania na decyzję o udzieleniu finansowania;

wuzyskanie dodatkowych korzyści wynikających ze wzrostu wartości nieruchomości podczas trwania umowy;

wdługoterminowe finansowanie sprzyjające równomiernemu rozłożeniu obciążeń w czasie trwania umowy;

wfinansowanie 100 proc. wartości nieruchomości;

wzakup nieruchomości przy użyciu minimalnego wkładu własnego;

wmożliwość refinansowania istniejących zobowiązań firmy;

wdostosowanie rat leasingowych do przewidywanej zyskowności korzystającego w poszczególnych okresach;

wkrótszy okres amortyzacji budynków używanych;

wmożliwość odkupienia od finansującego przedmiotu leasingu po cenie niższej niż rynkowa, bez ryzyka oszacowania przychodu;

wmożliwość wyboru waluty finansowania (złoty, euro)

wpisemna gwarancja firmy leasingowej odkupienia nieruchomości po zakończeniu umowy;

wniski koszt pozyskania źródła finansowania;

wmożliwość pokrywania rat leasingu z bieżących przychodów firmy (np. z wpływów z tytułu najmu).

...ale ma i wady

Decydując się na leasing nieruchomości, należy również brać pod uwagę jego mniej korzystne aspekty. Leasingodawca nie ma obowiązku zapewnienia tzw. używalności rzeczy, czyli utrzymania jej w stanie pozwalającym na jej normalne używanie. W związku z tym nie ponosi także odpowiedzialności za jej przydatność do użycia. Ponadto trzeba pamiętać, że:

wnaruszenie umowy (np. poprzez opóźnienie w spłacie kolejnych rat) niesie ze sobą poważne konsekwencje, z wypowiedzeniem umowy przez leasingodawcę włącznie;

wnieruchomość pozostaje własnością finansującego, co może mieć ujemne skutki w sytuacji kiedy ogłosi on upadłość;

wleasing jest zawierany na czas określony i bardzo rzadko umowa dopuszcza jego wcześniejsze wypowiedzenie;

wistnieje możliwość pozbawienia leasingobiorcy prawa do ulg podatkowych poprzez wypowiedzenie umowy leasingowej.

A może kredyt

Nie da się jednoznacznie wskazać, który sposób (leasing czy kredyt) na pozyskanie nieruchomości jest lepszy. Opinie są podzielone. Przy wnioskowaniu o kredyt banki stawiają ściśle określone warunki, które musi spełnić firma zainteresowana jego zaciągnięciem. Do głównych zalicza się czas prowadzonej działalności (najczęściej firma powinna istnieć minimum 2 lata), obroty na odpowiednim wymaganym przez bank poziomie, w przedstawionych zeznaniach rocznych nie powinna pojawiać się strata zamiast dochodu. Firmy leasingowe mogą złożyć ofertę dla przedsiębiorstw również nowo powstałych ze stażem już od 3 miesięcy. Stosują one prostsze procedury akceptacji klientów głównie z uwagi na to, iż pozostają właścicielami przedmiotu umowy aż do chwili spłaty. Ponadto leasing umożliwia dostosowanie struktury rat leasingowych do indywidualnych potrzeb i zdolności finansowych leasingobiorcy. Odbywa się to poprzez ustalenie poziomu wartości początkowego zaangażowania klienta (czyli wysokości pierwszej raty, opłaty wstępnej czy też czynszu inicjalnego), ceny wykupu i dalszych rat, które mogą być ustalone na odmiennym poziomie.

W porównaniu z kredytem istotnie mniejszym obciążeniem jest ustalenie sposobu zabezpieczenia transakcji. Firma, która chce uzyskać kredyt, musi ustanowić zabezpieczenie w formie hipoteki na rzecz banku, a jego spłata może być przewidziana nawet na 35 lat. Dla firmy leasingowej ustanowienie zabezpieczenia nie jest konieczne, ponieważ nie przenosi ona własności nieruchomości na korzystającego. Ponadto elastyczność umów leasingowych przejawia się w łatwości przeniesienia wszelkich praw i obowiązków z nich wynikających na inny podmiot (innego przedsiębiorcę), czyli dokonanie cesji umowy. Cesja umowy leasingu jest znacznie mniej skomplikowanym i szybszym sposobem niż sprzedaż nieruchomości obarczonej hipoteką bankową.

Ułatwienia w tym zakresie przyniosła nowelizacja ustawy z 16 listopada 2012 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2012 r., poz. 1342). W przypadku zmiany strony umowy w trakcie podstawowego okresu umowy, jeżeli nie dochodzi do zmiany innych postanowień kontraktu, zasady podatkowego rozliczania takiej umowy odbywają się tak, jakby się nic nie zmieniło.

Plusem kredytu jest brak ograniczeń co do minimalnej kwoty finansowania oraz niższa niż przy leasingu marża i koszty obsługi. Łatwiej jest go uzyskać firmom leasingowym z dużym kapitałem, które po jego otrzymaniu i zakupie lokali oraz budynków udostępnią je leasingobiorcom. Przy leasingu nieruchomości ustalana jest zawsze minimalna kwota wartości transakcji.

Warto negocjować

Leasing nieruchomości doradcy finansowi polecają głównie firmom wykazującym zyski, ale zbyt małe na sfinansowanie zakupu środków trwałych. To korzystny instrument finansowania także dla osiągających znaczące zyski, gdy nakłady inwestycyjne chcą wprowadzić w koszty prowadzonej działalności gospodarczej. Ponadto jest to alternatywne rozwiązanie dla przedsiębiorstw, które za krótko funkcjonują na rynku, aby otrzymać korzystny kredyt bankowy lub nie mają zdolności finansowej do jego otrzymania czy też po prostu chcą w szybki sposób otrzymać finansowanie przy krótkim procesie decyzyjnym.

Analizując oferty leasingu, należy zwrócić uwagę na kilka istotnych kwestii. Silna konkurencja w tej branży spowodowała, że oferty finansujących są prezentowane w sposób przejrzysty i czytelny. Pamiętać jednak trzeba o pewnych niuansach i wybierać te godne dalszych negocjacji. Warto sprawdzić, czy do kosztu całkowitego leasingu doliczana jest wartość wykupu. Zdarzają się przypadki, że finansujący podają koszt leasingu bez wliczania do niego wykupu. Wtedy koszt całkowity, na tle innych ofert, sprawia wrażenie korzystniejszego niż jest w rzeczywistości. To może również dotyczyć opłaty manipulacyjnej, która zostaje doliczona do wstępnej wpłaty, ale nie jest ujęta w koszcie całkowitym.

Ważną kwestią są koszty rat leasingowych. Należy zapoznać się z wysokością oprocentowania rat leasingowych i możliwymi ukrytymi w nich kosztami. Porównując oferty, trzeba również zwracać uwagę na wartości wykupu oraz wysokość wkładu własnego.

Przy zestawieniu kilku ofert powinno się oceniać nie tylko wartość całkowitą wykupu, ale również dokładnie przeliczyć rzeczywisty koszt oferty (raty, odsetki ale też opłaty manipulacyjne, przygotowawcze, koszty wyceny nieruchomości, ubezpieczenia itp.).

Ponadto przy negocjowaniu i ustalaniu warunków umowy leasingu pamiętajmy o zasadach, które obowiązują w przypadku wszystkich ofert:

wim wyższy poziom wartości wykupu, tym niższe będą poszczególne raty leasingowe; z drugiej strony im wyższe są bieżące raty, tym niższa powinna być cena wykupu przedmiotu umowy po zakończeniu podstawowego okresu jej obowiązywania;

wim dłuższy okres trwania umowy, tym raty leasingowe powinny być niższe; z drugiej strony ze względu na wydłużony okres finansowania suma płatności odsetkowych będzie w tym przypadku zdecydowanie wyższa niż w przypadku zastosowania krótszych okresów umownych;

wistnieje możliwość dostosowania wysokości rat do zmieniającej się sytuacji w firmie oraz zmiana ich wysokości podczas trwania umowy.

Działanie leasingu zwrotnego

Strony transakcji podpisują umowę zakupu gruntu i umowę leasingu operacyjnego, odpowiednio je zabezpieczając.

Firma leasingowa jako właściciel nieruchomości oddaje ją w użytkowanie leasingobiorcy na podstawie umowy leasingu operacyjnego na minimum 5 lat. Opłaty miesięczne są płatne z dołu i będą dla korzystającego kosztem uzyskania przychodu.

W momencie wygaśnięcia umowy leasingu operacyjnego korzystający zakupi nieruchomość po cenie preferencyjnej odpowiadającej wartości końcowej, określonej w tym kontrakcie.

Ważne

Przy leasingu finansowym nie ma ograniczenia co do minimalnego okresu finansowania ani minimalnej wartości końcowej

Przedmiot najczęstszych transakcji

Hale magazynowe i centra logistyczne	Obiekty handlowe
Business parki	Centra logistyczne
Budynki i pomieszczenia produkcyjne	Obiekty przemysłowe
Sieci stacji benzynowych	Centra korporacyjne
Budynki biurowe i administracyjne	Autoryzowane salony sprzedaży
Autoryzowane salony samochodowe	Magazyny
Szpitale	Lokale usługowe
Sieci hoteli	Hale produkcyjne

Warunki do spełnienia

Jeśli firma zainteresowana jest leasingiem, który ma dotyczyć konkretnej nieruchomości, musi pamiętać o tym, aby ta spełniała określone warunki. Przede wszystkim musi ona:

● znajdować się w dobrej lokalizacji;

● być w dobrym stanie technicznym;

● powinna mieć ustaloną rynkową cenę zakupu (w momencie podpisywania umowy z firmą leasingową);

● posiadać możliwość alternatywnego jej wykorzystania niż dotychczasowa.

Adrian Mazur

dgp@infor.pl