Zmiana trendu: marże od hipotek idą w górę

Po kilkunastu miesiącach nieustającego zjazdu bankowych marż od złotowych kredytów mieszkaniowych spadki wyhamowały. Z analizy przygotowanej przez Expandera wynika, że już w październiku i listopadzie średnie bankowe marże nie zmieniły się i wynosiły 1,25 proc. W grudniu odnotowaliśmy wzrost do 1,27 proc.

To niewiele, ale ważne, że we wcześniejszych miesiącach mieliśmy zdecydowane obniżki marż przez banki, sięgające kilku dziesiątych procent w poszczególnych instytucjach, co przekładało się na spadki średniej marży nawet o kilka dziesiątych pkt proc. Grudniowy wzrost to zasługa kilku banków. Kredyty podrożały np. w DnB Nord - aż o 0,5 proc. Drożej było też m.in. w mBanku, MultiBanku i Raiffeisenie.

Zupełnie inną sprawą są marże od kredytów walutowych. W przypadku franka są one zaporowe, co wiąże się z ograniczaniem dostępności oferty przez banki.

Dlaczego marże od złotowych pożyczek rosną? - Niektóre banki doszły do ściany i dalsze obniżanie marż zagrażałoby zyskowności ich biznesu - mówi Michał Krajkowski, główny analityk Domu Kredytowego Notus. Dodaje, że są instytucje, które w ostatnim czasie nie brały udziału w promocyjnej wojnie na oprocentowanie kredytów i w nich można jeszcze liczyć na obniżki marż. Jak zauważa jednak, wyraźnie widać zmianę tendencji - więcej banków rezygnuje z promocji i podwyższa marże, a nie obniża.

Ten trend nakłada się na obserwowany od kilku tygodni wzrost rynkowych stóp procentowych.

Z tego względu analitycy uprzedzają, iż w najbliższym czasie kredyty mieszkaniowe udzielane w złotych będą drożeć. Ich dostępność więc się zmniejszy, bo wyższe oprocentowanie to wyższe miesięczne raty. Od tych zaś zależy m.in. zdolność kredytowa pożyczkobiorców. - To może się okazać tym bardziej dotkliwe, iż zbiega się z wejściem w życie nowych rekomendacji nadzoru finansowego, narzucających bankom bardziej restrykcyjne podejście do badania zdolności kredytowej przyszłych klientów - mówi Jarosław Sadowski, analityk Expandera.

Zgodnie z rekomendacją SIII od stycznia badając zdolność kredytową klienta, instytucje będą musiały założyć 25-letni okres spłaty kredytu, nawet jeżeli klient będzie chciał go spłacać w dłuższym okresie. Banki będą również musiały uwzględniać spadek dochodów tych klientów, którzy w trakcie spłaty będą przechodzić na emerytury.

Zdaniem analityków wzrost oprocentowania oraz nowe wytyczne Komisji Nadzoru Finansowego mogą obniżyć zdolność kredytową klientów nawet o kilkanaście procent. Jednak załamania rynku kredytów mieszkaniowych w przyszłym roku nie wieszczą. - Przynajmniej częściowo zmniejszenie zdolności kredytowej zostanie zrekompensowane spadkiem cen mieszkań - uważa Michał Krajkowski.

Oprocentowanie to podstawowy koszt kredytu mieszkaniowego. Składa się ze stawki bazowej, czyli rynkowej stopy procentowej. Dla kredytów w złotych jest to zwykle WIBOR. Stopa ta jest zmienna - jej obniżka lub wzrost wpływa na nominalne oprocentowanie kredytu. Drugim składnikiem jest marża, czyli dochód banku - stały przez cały okres spłaty.

Koszt kredytu to także jednorazowa prowizja, płacona przed udzieleniem kredytu i wynosząca nawet kilka procent pożyczanej kwoty. Niektóre banki każą sobie dodatkowo płacić za rozpatrzenie wniosku kredytowego - to wydatek rzędu kilkuset złotych. Klienci, którzy nie mają wystarczającego wkładu własnego, muszą się liczyć z koniecznością wykupienia polisy.

@RY1@i02/2011/239/i02.2011.239.00000140a.806.jpg@RY2@

Średnie marże kredytów hipotecznych

Jacek Uryniuk

jacek.uryniuk@infor.pl