Ruch na rynku mieszkaniowym

Z raportu Jones Lang LaSalle wynika, że w samej tylko Warszawie sprzedaż na rynku mieszkaniowym w trzecim kwartale tego roku była na satysfakcjonującym poziomie. Zdaniem ekspertów za dobrymi wynikami stoją niskie stopu procentowe zarówno dla depozytów, jak i kredytów hipotecznych.

Stołeczny rynek

W trzecim kwartale tego roku do sprzedaży na stołecznym rynku trafiło 2100 mieszkań. W ciągu ostatnich dwunastu miesięcy (czwarty kwartał 2012 i pierwsze trzy kwartały 2013) na stołeczny rynek wprowadzono 10 tys. mieszkań, wobec długoterminowej przeciętnej na poziomie 12-12,5 tys., zaś sprzedano w tym okresie 13,5 tys. Przy tempie sprzedaży z ostatnich dwunastu miesięcy obecna oferta sprzedawałaby się zatem przez około pięć kwartałów. Na koniec września 2013 r. w ofercie znajdowało się niecałe 4600 gotowych mieszkań, czyli o 700 mniej niż kwartał wcześniej. Stanowiło to 28 proc. całej oferty.

W ciągu trzeciego kwartału tego roku deweloperzy sprzedali w Warszawie cztery tysiące mieszkań, czyli o prawie tysiąc więcej niż w kwartale poprzednim. Zdaniem ekspertów, kluczowe dla wyników sprzedaży były transakcje dokonane przez nabywców z pokaźnymi oszczędnościami, którzy traktują kredyt jako jedynie uzupełniające źródło finansowania i poszukują lokali z segmentu mieszkań o podwyższonym standardzie oraz tych nabywców, którzy zakup mieszkania finansują kredytem uzyskanym w czasie, gdy nie obowiązywały tak ostre jak obecnie warunki kredytowania. Poziom tej sprzedaży rynek ocenia jako zadowalający.

Więcej mieszkań za gotówkę

Deweloperzy potwierdzają, że już od początku tego roku rośnie liczba osób, które kupują mieszkania nie za kredyt, lecz za gotówkę. Z obserwacji jednego ze stołecznych deweloperów wynika, że już prawie co drugi nabywca jest gotów kupić mieszanie za gotówkę. 40-45 procent kupujących już na początku roku deklarowała chęć zakupu mieszkania bez wsparcia kredytowego.

- Ujawnienie się klientów gotówkowych postrzegamy jako wzmożoną aktywność osób, które nieruchomości kupują inwestycyjnie - ocenia Robert Ziółek, dyrektor generalny firmy Dolcan. - To może oznaczać, że na zakupy ruszyli ci, którzy oceniają, iż w najbliższym czasie nie należy się spodziewać już większych spadków cen. Dodatkowo klienci poszukujący swojego pierwszego M wstrzymują się z decyzją o zakupie, mając nadzieję na szybkie wejście w życie programu Mieszkanie dla Młodych - dodaje.

Popyt na większe lokale

Według Roberta Ziółka zmiana sposobu finansowania zakupu wpłynęła też na wielkość kupowanych mieszkań. Najczęściej sprzedawane lokale są o ok. 10-20 mkw. większe niż jeszcze kilka miesięcy temu. Na koniec 2012 r., głównie w związku z zakończeniem programu Rodzina na Swoim, najchętniej wybierane lokale miały powierzchnię ok. 35-45 mkw. Obecnie klienci częściej pytają i kupują dwa, trzy pokoje o metrażach 50-60 mkw.

Wśród mieszkań planowanych do oddania do końca 2013 roku 71 proc. stanowią te już sprzedane, podczas gdy wśród mieszkań planowanych do realizacji w 2014 roku mieszkania sprzedane stanowią 42 proc.

Na koniec trzeciego kwartału 2013 roku udziały w ofercie mieszkań o cenach w przedziale 6-7 tys. zł za mkw. oraz 7-8 tys. zł za mkw. wyniosły odpowiednio 32 i 27 proc. Łącznie mieszkań tych było na rynku nieco ponad 9800, co stanowiło 59 proc. oferty. Przeciętna cena liczona dla wszystkich mieszkań wprowadzonych na rynek w trzecim kwartale tego roku wyniosła 7083 zł za mkw., czyli o 7,5 proc. mniej niż w kwartale poprzednim. Wzrost ten wynika w dużej mierze z niższych niż w poprzednim kwartale cen mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w podsegmencie mieszkań o podstawowym standardzie. Poziom cen 7100 zł za mkw. zbliżony jest do przeciętnych cen mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w trzecim kwartale 2011 roku.

Program i polityka banków

Według ekspertów, na przyszłą sytuację rynkową w segmencie mieszkań najtańszych wpływ będzie miało wejście w życie programu Mieszkanie dla Młodych. Nie bez znaczenia będzie też polityka banków wobec deweloperów. Analitycy przewidują, że ograniczenia w finansowaniu nowych inwestycji z kredytu w połączeniu z wymogami nowej ustawy o ochronie praw nabywców przyniosą dalsze zmniejszanie oferty oraz nadwyżkę popytu nad podażą w niektórych lokalizacjach i segmentach rynku.

- Liczba oferowanych mieszkań w Warszawie maleje od kwietnia 2012 roku - uważa Tomasz Kołodziejczyk, ekspert z redNet Consulting. - Oferta zaczyna maleć, ponieważ deweloperzy stosują niższe marże w nowych projektach i stosunek ryzyka do zysku nie jest już tak atrakcyjny jak kiedyś. Co więcej, po wejściu w życie ustawy deweloperskiej część deweloperów ma problemy z przygotowaniem projektu, tj. uzyskaniem finansowania w banku czy też otrzymaniem rachunku powierniczego. Do tego należy dodać coraz wyższe bariery wejścia na rynek deweloperski. Tym bardziej, że zauważalny jest wzrost liczby kupowanych mieszkań - dodaje.

Według eksperta do inwestowania w nieruchomości zachęca niski poziom stóp procentowych, przekładający się na atrakcyjną wysokość raty kredytowej.

Istotne jest, że za miesięczne zarobki możemy kupić obecnie więcej niż jeszcze w 2007 roku. Dla przykładu za przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw w Warszawie w trzecim kwartale 2007 roku można było kupić zaledwie 0,33 mkw., tymczasem w pierwszym kwartale 2013 było to już 0,65 mkw.

Te dane skłaniają coraz więcej nabywców do kupowania mieszkań w celach inwestycyjnych. Przy okazji warto pamiętać, by spełniały one kryteria lokalizacyjne, ważne dla wynajmujących. One bowiem mają decydujący wpływ na stawki najmu. Mieszkanie to nie tylko dobra inwestycja ze wzrostową tendencją wartości aktywów, ale też źródło systematycznych dochodów z najmu.

Oznaki ożywienia na rynku mieszkaniowym dostrzegają też analitycy Home Broker. Ich zdaniem na rynek kredytowy powraca dobra aura. W ich ocenie w Polsce trzy na cztery mieszkania kupowane są przy udziale finansowania bankowego, co jest warunkiem koniecznym, aby na rynku nieruchomości można było mówić o ożywieniu.

2013 rok powinien zatem zakończyć się stabilizacją cen. Natomiast rok 2014 może przynieść niewielki ich wzrost. Zdaniem ekspertów baczniej należy przyglądać się zmianom liczby zawieranych transakcji, gdyż to one będą pierwszym zwiastunem ożywienia.

Mieszkanie dla Młodych

Z początkiem 2014 roku startuje rządowy program dopłat do kredytów hipotecznych Mieszkanie dla Młodych. Ma on pomóc młodym ludziom, do 35. roku życia, w zakupie ich pierwszego mieszkania z rynku pierwotnego. Opracowany przez rząd program wspiera rodziny z dziećmi, które mogą liczyć na dofinansowanie zakupu mieszkania w wysokości 20 proc. Należy jednak podkreślić, że dopłata do kredytu hipotecznego nie będzie liczona od wartości kupowanego mieszkania, a od średniej dla danej gminy, czyli tzw. wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej. Warunek ten pozwala na zakup mieszkania w określonej cenie. Jak pokazują prognozy analityków finansowych, we Wrocławiu 1 mkw. mieszkania objętego programem może kosztować do 4774 zł, w Warszawie jest to już 5864,65 zł, w Poznaniu 5604,50 zł. Najniższy wskaźnik prognozowany jest na poziomie 4105, 20 zł za 1 mkw. dla Rzeszowa.

Program Mieszkanie dla Młodych znajdzie się w ofercie banków komercyjnych już z początkiem nowego roku. Z programu mogą skorzystać osoby, które spełnią określone warunki. Pierwszym kryterium jest wiek. Beneficjentem programu mogą być osoby, które nie ukończyły 35 lat. W przypadku małżeństwa wystarczy, by warunek ten spełniło jedno z małżonków. Po drugie nabywana nieruchomość musi być dla kupującego pierwszą nieruchomością mieszkalną, która na dodatek powinna być kupiona na kredyt w złotych rozpisany na przynajmniej 15 lat, który stanowić będzie co najmniej połowę ceny zakupu. W projekcie programu szczegółowo został opisany także lokal, który beneficjent chce nabyć. Przede wszystkim powinno być to mieszkanie z rynku pierwotnego, nie większe niż 75 mkw. W przypadku domu jednorodzinnego graniczną powierzchnią jest 100 mkw. Inaczej sytuacja wygląda, kiedy beneficjentem programu jest rodzina z przynajmniej trójką dzieci. Może ona kupić lokal o 10 mkw. większy. Warto jednak pamiętać, że aby otrzymać dopłatę, należy kupić mieszkanie odpowiednio tanie. Warunkiem koniecznym jest bowiem zmieszczenie się w limicie cenowym. Obwarowania te są zróżnicowane w zależności od lokalizacji i wyznaczane jako 110 proc. średniej z dwóch ostatnio ogłoszonych wartości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Konkretne limity ceny 1 mkw. zostaną ogłoszone wraz z początkiem 2014 roku i będą aktualizowane co kwartał.

@RY1@i02/2013/236/i02.2013.236.02100030d.802.jpg@RY2@

KlaS