Starsze galerie i biura mają być jak nowe. Potrzebują liftingu

- Zmiany są konieczne w obiektach handlowych wybudowanych przed 2002 r. Jest ich 168. Część z nich przeszła już modernizację. Liftingu potrzebuje też część nowszych obiektów, powstałych 5-7 lat temu - tłumaczy Karina Kreja z międzynarodowej agencji nieruchomości CBRE.

Modernizacje starszych obiektów wymusza budowa nowocześniejszych centrów handlowych. W zeszłym roku powstało ich 29, w tym przybędzie kolejnych 26. Ale zmiany są konieczne dlatego, że w wielu obiektach na etapie projektowania powierzchni handlowej nie uwzględniono rozwoju rynku detalicznego. W ciągu ostatnich 3-4 lat przybyło marek, które lokalizują swoje sklepy na dużych powierzchniach, przekraczających 400 mkw. Oprócz C&A, H&M czy Zary takie wymagania stawiają LPP czy CCC. Tymczasem wiele galerii ma do zaproponowania jedynie niewielkie lokale, liczące 100-200 mkw.

W zeszłym roku z ponad 500 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej 84 tys. powstało dzięki rozbudowie istniejących centrów. W tym roku w ten sposób przybędzie ok. 100 tys. mkw. Wyremontowanych zostanie przynajmniej kilkanaście obiektów. Renowację ma już za sobą warszawski Klif, w trakcie albo przed zmianami są stołeczna Galeria Mokotów, centrum na Marywilskiej, Gemini Park i Sarni Stok w Bielsku-Białej czy PH Bielany i CH Magnolia Park we Wrocławiu. Przebudowa centrum na Marywilskiej pochłonie 20 mln zł, Galerii Mokotów 55 mln zł. - W wyniku rozbudowy galeria powiększy się o blisko 5 tys. mkw. Toczące się prace obejmują także przebudowę piętra restauracyjnego - zdradza Paweł Klimczak, dyrektor Galerii Mokotów.

Zarządcy obiektów nie kryją, że zwiększenie powierzchni najmu oraz lifting przekładają się na większy dochód z czynszów. To bowiem sposób na pozyskanie nowych marek oraz przekonanie obecnych klientów do utrzymania stawek na niezmienionym poziomie, mimo rosnącej konkurencji. Sarni Stok dzięki modernizacji pozyskał H&M, jedną z najbardziej pożądanych przez zarządców marek.

Fala modernizacji zaczyna też docierać do segmentu powierzchni biurowych, ale ogranicza się do największego i najstarszego rynku warszawskiego, gdzie według szacunków firmy doradczej Jones Lang LaSalle 68 proc. powierzchni biurowej w centrum i 55 proc. poza nim ma od 5 do 15 lat. Powyżej 15 lat ma odpowiednio 18 i 8 proc. powierzchni. Poza starzeniem się budynków procesy modernizacji wymusza tu ogromna konkurencja. W 2013 r. w Warszawie przybędzie ponad 300 tys. mkw. nowych biur. Tylko w latach 1998 i 2000 zanotowano lepsze wyniki.

- Obecnie przeprowadzane i planowane modernizacje są nastawione raczej na utrzymanie wartości budynków, a co za tym idzie czynszów. Wynika to z tego, że na rynku biurowym podaż obecnie przewyższa znacząco popyt i ten trend utrzyma się na pewno przez kolejne 2-3 lata - ocenia Anna Duchnowska z firmy doradczej Colliers.

Wolniejsze tempo procesów modernizacji w tym segmencie specjalistka Colliers wiąże m.in. z tym, że właściciele biurowców nie są pod taką presją jak właściciele centrów handlowych.

- Procent pustostanów w biurowcu nie determinuje ostatecznie funkcjonowania całego budynku, zaś w przypadku centrum handlowego znaczący procent wolnej powierzchni może oznaczać jego upadek. Stąd większa aktywność, jeśli chodzi o modernizacje i rozbudowy w segmencie handlowym - dodaje. Intensywny rozwój trendu modernizacji starszych biurowców w stolicy powinien nastąpić w ciągu najbliższych 5-10 lat.

@RY1@i02/2013/091/i02.2013.091.00000100d.802.jpg@RY2@

Nowa powierzchnia wymusza modernizację starej

Patrycja Otto

Małgorzata Kwiatkowska

dgp@infor.pl