Budownictwo liczy na ułatwienia prawne Coraz trudniej o grunty pod inwestycje

Na początku sierpnia Rada Ministrów przyjęła projekt nowelizacji ustawy - Prawo budowlane, znoszący obowiązek ubiegania się przez inwestorów w gminie o pozwolenie na budowę. Jest to poważne ograniczenie krępując proces budowlany. Jak wynika z danych organizacji zrzeszających firmy deweloperskie, cała związana z uzyskaniem tego dokumentu procedura zajmowała przeciętnie od trzech miesięcy w górę. Obecnie w przypadku domu jednorodzinnego, którego obszar oddziaływania nie będzie wykraczał poza granice działki, wystarczy jedynie zgłoszenie do wydziału architektury urzędu gminy z dołączonym projektem. - Skorzystają na tym przede wszystkim małe, lokalne firmy budowlane - mówi Jacek Maliszewski, architekt, współwłaściciel firmy stawiającej domy jednorodzinne z Piaseczna pod Warszawą. - Większe inwestycje nadal będą wymagały pozwolenia.

Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju, które przygotowało projekt, szacuje, że zmiany w procedurach spowodują spadek liczby wydawanych pozwoleń o niemal 50 tys. rocznie. Proces przygotowania inwestycji natomiast powinien zostać "znacząco" skrócony. - Wiele zależy od nastawienia lokalnej administracji, której nadal będzie przysługiwało prawo weta - zauważa Maliszewski. - Jeśli przyjmie ona postawę życzliwą, biurokratyczne zabiegi poprzedzające budowę mogą rzeczywiście zostać uproszczone.

Eksplozja popytu

Nie znaczy to jednak, że po zniesieniu pozwolenia na budowę branżę deweloperską czekają teraz już tylko złote lata. Sporym problemem staje się bowiem zdobycie atrakcyjnej lokalizacji (działki). W ostatnich miesiącach gwałtownie rośnie popyt na grunty inwestycyjne. W pierwszej połowie br. liczba zamkniętych transakcji zwiększyła się o ok. 15 proc. w stosunku do pierwszych sześciu miesięcy roku poprzedniego. Podpisano w tym czasie umowy kupna-sprzedaży na łączną kwotę ok. 650 mln zł - wynika z ostatniego raportu firmy Colliers International, specjalizującej się w analizach rynku nieruchomości. Można się spodziewać, że w całym br. inwestorzy wydadzą na nieruchomości gruntowe łącznie ok. 1,75-1,8 mld zł, czyli o ok. 300 mln zł więcej niż podczas poprzednich dwunastu miesięcy. Jak twierdzi Emil Domeracki z Grupy Usług Inwestycyjnych Colliers International, największy popyt notowany jest obecnie właśnie ze strony firm budowlanych i deweloperskich pod inwestycje mieszkaniowe. Zakupy gruntów pod budowę domów i lokali w pierwszym półroczu br. stanowiły ok. 70 proc. wszystkich, zrealizowanych transakcji, jedna czwarta dotyczyła inwestycji biurowo-handlowych, a ok. 5 proc. - magazynów. Eksplozja popytu na ziemię, zdaniem analityka, wynika m.in. z niskiego efektu bazy. W latach 2009-2012 ceny ziemi znacząco spadły (w niektórych regionach nawet o jedną trzecią), ubiegły rok upłynął pod znakiem stabilizacji. Wzmożone zakupy zaczęły się pod koniec 2013 r. Zostały spowodowane m.in. poluzowaniem polityki finansowej przez banki. Cena wzrosła również, jak zauważa Emil Domeracki, z powodu powrotu na rynek inwestorów gotówkowych, lokujących w ziemię nadwyżki finansowe. - W pierwszym półroczu br. zarejestrowaliśmy bardzo duże zainteresowanie gruntami - potwierdza Domeracki. - Jest to głównie skutkiem wzmożonej aktywności deweloperów mieszkaniowych, bo w segmencie komercyjnym, budynków zawierających powierzchnie handlowe, usługowe i biurowe, wciąż panuje stagnacja.

Ziemia pod presją

Jest jednak nadzieja, że wzmożony popyt na ziemię po zniesieniu pozwoleń nie będzie krępował rozwoju małych firm deweloperskich. Na rynku coraz wyraźniej zaznaczają swoją obecność państwowe i samorządowe agencje wprowadzające do sprzedaży wielkie zasoby ziemi. - W pierwszej połowie br. zaobserwowaliśmy sporą aktywność spółek Skarbu Państwa, Agencji Mienia Wojskowego, agencji rolnych i jednostek samorządu terytorialnego - twierdzi Domeracki.

Coraz więcej działek będą wystawiały na sprzedaż, zdaniem analityka, również banki inwestycyjne, które lokowały nadwyżki finansowe w ziemię podczas boomu budowlanego w latach 2006-2008. - Dużą rolę w kreowaniu podaży na rynkach lokalnych odgrywać będą również spółki należące do jednostek samorządu terytorialnego, które już przygotowały swoje portfele inwestycyjne i obecnie wprowadzają przygotowane do rozpoczęcia procesu budowlanego działki do sprzedaży - mówi Domeracki. - W najbliższych latach powinny być one coraz większym kreatorem podaży, która może powodować, że ceny znów znajdą się pod presją.

Innymi słowy pozwoleń już nie ma, lecz z rozpoczynaniem nowych inwestycji lepiej jeszcze zaczekać. Ale warto. Jak głosi stare przysłowie, "ziemia jeść nie woła".

Opłacalny eksport

Dodatkowe zyski firmie budowlanej może przynieść eksport usług do Niemiec. Polskie spółki za Odrą mają bardzo dobrą renomę. W przypadku małego podmiotu, jak twierdzą specjaliści, najbardziej opłaca się założenie jednoosobowej działalności gospodarczej (tzw. Kleinunternehmen). Podmioty posiadające taki status zwolnione są z odprowadzania co miesiąc podatku od towarów i usług VAT. Warunkiem jest jednak utrzymanie rocznych przychodów na poziomie niższym niż 17,5 tys. euro (ok. 55 tys. zł). Rozliczenie można składać wtedy raz w roku, co w przypadku stawiającej pierwsze kroki na tamtejszym rynku firmy jest pomocne. Po przekroczeniu bariery kwotowej jednak każde zarejestrowane na terenie Niemiec przedsiębiorstwo automatycznie musi dokonać rozliczenia. Bez rejestracji w Niemczech można wykonywać działalność jedynie przez pierwsze pół roku. Najlepiej od razu zarejestrować tam nowy podmiot, świadczący tylko usługi na terenie Niemiec. Trzeba również uważać na wystawianie rachunków. Gdy tamtejszy urząd skarbowy zakwestionuje rachunek, dokonanie korekty po fakcie jest trudne i czasochłonne.

Na spore kłopoty może narazić się także firma, która w charakterze podwykonawców zatrudnia pracowników z Polski, zakładając im jednoosobową działalność gospodarczą (częsta praktyka). Zdarza sie, że nieświadomi tego zatrudnieni nie płacą podatków i innych opłat. Niemiecki fiskus jest jednak drobiazgowy i pamiętliwy. Po jakimś czasie pracownicy otrzymują z reguły od niemieckiego US pismo wzywające do uregulowania opłat wraz z karnymi odsetkami.

@RY1@i02/2014/164/i02.2014.164.13000020a.803.jpg@RY2@

Rynek budowlany w Polsce

Aleksandra Puch

mf_dgp@infor.pl