Wciąż wolimy kupić, ale wynajmujących przybywa

Rynek długoterminowego wynajmu mieszkań jest obecnie zdominowany przez prywatnych właścicieli. W ich rękach znajdują się nie tylko pojedyncze mieszkania, lecz także pakiety kilku czy kilkunastu lokali, zwykle w różnych lokalizacjach. Według szacunków firmy doradczej Reas, która monitoruje rynek deweloperski w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Trójmieście, Łodzi i we Wrocławiu, w latach 2013-2016 wartość zakupów inwestycyjnych w tych miastach sięgnęła 15,5 mld zł i dotyczyła prawie 49 tys. nowych lokali. W samym 2016 r. ta grupa nabywców odpowiadała za zakup około 18 tys. mieszkań, co stanowiło 29 proc. wszystkich transakcji. Wartość tych inwestycji Reas szacuje na 6-6,1 mld zł.

Ale do gry o rynek najmu coraz częściej zgłaszają się też więksi inwestorzy. Zaczęło się od zakupów Funduszu Mieszkań na Wynajem kontrolowanego przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Fundusz jest obecny już w Warszawie, Piasecznie, Krakowie, Wrocławiu, Katowicach, Poznaniu i Gdańsku. W jego zasobach na początku października znajdowało się 1650 mieszkań w 13 inwestycjach. Do końca roku FMNW odda jeszcze 97 mieszkań w Krakowie, a w przyszłym roku będzie to kolejne ponad 240 mieszkań, w tym w Łodzi, która będzie nową lokalizacją.

W 2016 r. do rynku dołączyli trzej inwestorzy zagraniczni. Skupili się na Warszawie, gdzie Catella Real Estate kupiła 72 apartamenty w luksusowym wieżowcu, a Bouwfonds Investment Management 193 mieszkania w innej inwestycji. Mały projekt nabył też inwestor z Danii. Bouwfonds w tym roku kupił dodatkowo w Krakowie trzy budynki, w których powstanie prawie 300 mieszkań.

Do poważnego wejścia w ten segment szykują się też rodzimi inwestorzy. Mieszkania na wynajem już od kilku miesięcy oferuje deweloper Murapol, który zapowiada, że w każdej chwili jest gotów do wprowadzenia oferty pod wynajem nawet 1 tys. mieszkań. Firma nie zamierza jednak być końcowym właścicielem takiego portfela, lecz przede wszystkim, oprócz pewnego udziału kapitałowego, operatorem tego przedsięwzięcia. Do zbudowania w ciągu kilku lat pakietu kilku tysięcy mieszkań szykuje się też Resi4Rent, platforma mieszkań na wynajem Griffin Real Estate.

Segment ten ma się rozwijać, choć w formie mocno regulowanej specjalnymi przepisami, w ramach rządowego programu "Mieszkanie plus". Do tego Ministerstwo Finansów chce, aby już w 2018 r. w Polsce zaczęły działać specjalne spółki notowane na giełdzie i zarabiające na wynajmie nieruchomości. Zgodnie z ostatnimi zapowiedziami ministerstwa tzw. REIT-y na początku będą mogły zarabiać jedynie na wynajmie mieszkań. To oznaczałoby ogromny impuls dla profesjonalnego rynku najmu.

Według danych Eurostatu, urzędu statystycznego Unii Europejskiej, w końcu 2016 r. w lokalach wynajmowanych na zasadach rynkowych mieszkało 4,5 proc. populacji Polski. Specjaliści szacują, że w rzeczywistości będzie to już około 5-6 proc. Polaków, a więc dobrze ponad 2 mln osób.

- Ta liczba bardzo szybko zwiększa się i będzie rosnąć przez jeszcze wiele lat. Średnia dla Unii Europejskiej wynosi około 18 proc., a więc trzy razy więcej niż w Polsce. Różnica ta jest jeszcze większa, gdy spojrzeć na kraje starej Unii. W nich wynosi średnio ponad 23 proc., a w Niemczech czy Danii niemal 40 proc. Nie ma powodów, by nasz kraj był wyjątkiem. Tym bardziej że wiele zjawisk przemawia za tym, iż Polacy będą coraz rzadziej posiadać mieszkania, w których mieszkają - ocenia Artur Kaźmierczak, prezes Mzuri Investments, firmy zarządzającej 3 tys. mieszkań.

Dlaczego jego zdaniem Polacy będą coraz rzadziej posiadać mieszkania, w których mieszkają? To m.in. polityka Komisji Nadzoru Finansowego, która zaostrza zasady kredytowania zakupów domów i mieszkań, duża mobilność młodego pokolenia, rosnąca długość życia, mnogość rozwodów czy wreszcie duża liczba imigrantów - czy to ekonomicznych, m.in. z Ukrainy czy studentów z zagranicy.

- Fundamentalne znaczenie zdaje się jednak mieć zmiana mentalności. Do młodych ludzi coraz mniej przemawia stare powiedzenie ciasne, ale własne - wskazuje.

Miejsce dla deweloperów

Rosnąca rola najmu i wejście na ten rynek dużych inwestorów będzie oznaczało zmiany dla deweloperów. Teraz większość ich produkcji trafia do indywidualnych odbiorców. Czy w związku z rosnącą rolą najmu sami zaczną się przekształcać w zarządzających portfelami na wynajem? Z informacji płynących z rynku wynika, że na rynku pojawiają się mali i średni deweloperzy, którzy coraz częściej rozważają pozostawienie sobie czy to części czy to całych budynków i czerpanie dochodów nie tylko ze sprzedaży mieszkań, ale i z ich wynajmu. Więcej wątpliwości jest w gronie większych spółek. Na przeszkodzie stoją m.in. kwestie związane z finansowaniem, a głównie z nastawieniem banków, które będą musiały przystosować się do zmian w strukturze kupujących mieszkania. Teraz udzielają one finansowania na budowę po osiągnięciu przez dewelopera odpowiedniego poziomu przedsprzedaży lokali. W przypadku zakupów przez duże instytucje, które chcą być właścicielem całego budynku, takiej przedsprzedaży nie będzie.

- Sytuacja skomplikuje się dodatkowo, gdy deweloper chciałby zostawić sobie mieszkania i czerpać stały dochód z ich najmu. Wówczas sytuacji nie rozwiąże list intencyjny czy umowa zakupu przez fundusz, bo takowego po prostu nie ma. Banki muszą się nauczyć, że tak jak w przypadku galerii handlowych czy biur, najem mieszkań też może być bezpiecznym źródłem spłat rat kredytu - tłumaczy Artur Kaźmierczak.

Do tego dochodzi zupełnie inna specyfika działalności w zakresie najmu. Zdaniem Edwarda Laufera, członka zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich i prezesa Vantage Development, z tego powodu deweloperzy pozostaną wierni dotychczasowemu modelowi biznesowemu, który ewentualnie uzupełnią o budowanie dla funduszy.

- Szczególnie wobec aktualnie panującej na rynku koniunktury zarządzanie portfelami na wynajem pozostawiają wyspecjalizowanym w tej działalności podmiotom - dodaje Edward Laufer.

- Budowa mieszkań jest nadal tak intratnym biznesem, że jedynie zawirowania na rynku i spowodowany różnymi czynnikami spadek popytu na mieszkania może wymóc na deweloperach potrzebę dywersyfikacji swoich działań. Na razie jedynie pojedynczy deweloperzy wspominają o możliwości zaangażowania w rynek wynajmu - przyznaje Marcin Jańczuk z agencji Metrohouse.

Branża jest sceptyczna

Deweloperzy faktycznie jak na razie wolą w większości trzymać się swojej typowej działalności. Z ankiety przeprowadzonej przez DGP, w której firmy deklarowały, czy rozważają przekształcenie się w REIT, wynika, że na razie preferują koncentrowanie się na sprzedaży do końcowego, głównie indywidualnego klienta, na czym mają atrakcyjne marże. Także o budowach na zlecenie dużych inwestorów mówią na razie z dużym dystansem, na co też wpływają marże. BGK Nieruchomości zarządzające Funduszem Mieszkań na Wynajem i realizujące projekty w ramach "Mieszkania plus", deklaruje na przykład, że w tym drugim przypadku w zamian za pewność sprzedaży i niższe koszty, deweloperzy powinni zaakceptować marże brutto na sprzedaży poniżej 10 proc. Na sprzedaży mieszkań klientom indywidualnym zbliżają się one teraz średnio do ok. 20 proc.

O tym, jak ułożą się relacje między budującymi mieszkania a rosnącym profesjonalnym rynkiem najmu, przekonamy się więc w kolejnych latach. Według Edwarda Laufera o tym, w jakim kierunku pójdą zmiany w krótkim i średnim terminie, przesądzi ostateczna koncepcja i forma, w jakiej będą u nas działać REIT-y, możliwości kapitałowe deweloperów, potencjalne zainteresowanie ze strony funduszy, które będą zainteresowane rynkiem najmu, oraz przede wszystkim podejścia banków finansujących takie przedsięwzięcia.

Rynek raczej będzie miał dużo czasu na dostosowanie się do zachodzących zmian. Specjaliści szacującą, że zanim 15-20 proc. Polaków będzie mieszkać w lokalach wynajmowanych na zasadach rynkowych, może minąć 20-30 lat. Jak podaje Mzuri, dzisiaj ok. 60 proc. najemców to osoby rozpoczynające pracę zawodową, zarówno mieszkające w pojedynkę, jak i w parach, przy czym z reguły bezdzietne. Kolejne 30 proc. to studenci, a pozostałe 10 proc. to rodziny, emeryci i firmy. Z czasem proporcje te mogą się zmieniać. Mzuri spodziewa się np. wzrostu znaczenia rodzin z dziećmi. To dlatego, że dzisiejsi bezdzietni najemcy będą zakładać rodziny, ale nadal nie będą chcieli wiązać się kredytem. Wciąż jednak będzie popyt na kawalerki dla singli czy na pokoje, które będą wynajmować studenci.

- Nie uważam jednak, by zmiany te niosły jakieś zagrożenia dla deweloperów. Może po prostu będą musieli z czasem budować nieco więcej trzy- i czteropokojowych mieszkań niż dzisiaj - ocenia Artur Kaźmierczak.

Także Marcin Jańczuk jest przekonany, że najem długoterminowy będzie coraz częściej wykorzystywany do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, zwłaszcza przez pokolenie Millennialsów, którzy w przeciwieństwie do swoich rodziców nie przywiązują tak znaczącej wagi do własności. Z jednym ale.

- Nadal stosunek cen wynajmu do wynagrodzeń nie jest tak korzystny, by zmienić na dobre upodobania Polaków. Tym bardziej że w przeciwieństwie do krajów Europy Zachodniej odsetek nieruchomości, które posiadamy na własność, jest u nas bardzo wysoki, co świadczy o tym, że ciężko będzie skłonić Polaków do zmiany tego modelu - podkreśla.

Na dodatek mamy wciąż olbrzymi deficyt mieszkaniowy. W Polsce przypadają dzisiaj 363 mieszkania na 1 tys. mieszkańców. To daje nam jedno z ostatnich miejsc w Unii Europejskiej. Także poziom przeludnienia w polskich mieszkaniach przekracza 44 proc., przy średniej unijnej ok. 17 proc., zaś pod względem powierzchni mieszkaniowej na osobę nasz kraj zajmuje niemal ostatnie miejsce we Wspólnocie.

- Dlatego pojawiające się wciąż nowe oferty nie są zagrożeniem dla funkcjonowania rynku pierwotnego. Rosnące zainteresowanie najmem długoterminowym nie oznacza radykalnej zmiany w podejściu Polaków do posiadania mieszkania na własność. Powstanie zróżnicowanej, komplementarnej oferty może pozytywnie wpłynąć na podniesienie standardów realizacyjnych nowych inwestycji - podkreśla Ewa Syta z BGKN.

Dodaje, że już teraz widać, że branża deweloperska ma umiejętność dywersyfikacji. Za przykład mogą służyć inwestycje samego BGKN. Spółka z firmami deweloperskimi współpracuje już nie tylko w ramach typowo komercyjnego Funduszu Mieszkań na Wynajem, ale także w programie "Mieszkanie plus", gdzie dwie z pięciu trwających budów są realizowane we współpracy z podmiotem prywatnym.

Mali przed problemem

Wyzwania czekają też indywidualnych właścicieli mieszkań na wynajem. Chodzi głównie o standaryzację takich usług. Duzi, instytucjonalni inwestorzy mogą wysoko postawić im poprzeczkę. W Funduszu Mieszkań na Wynajem mieszkania można np. wynajmować na kilka lat. Wielu jego klientów przedłuża umowy i wybiera dłuższy okres najmu - na dwa, pięć lub nawet na 10 lat. Fundusz premiuje też wynajmujących, którzy zdecydują się na zawarcie dłuższej umowy niż 24-miesięczna. A w przypadku konieczności zmiany miejsca zamieszkania w trakcie umowy proponuje kontynuowanie najmu w innym mieście, jeśli dysponuje tam lokalami. Oferuje też ułatwienia w sprawach codziennych: we wszystkich inwestycjach dyżury pełnią administratorzy, a do dyspozycji lokatorów jest 24-godzinny tzw. helpdesk.

@RY1@i02/2017/198/i02.2017.198.021000100.801(c).jpg@RY2@

Małgorzata Kwiatkowska

Patrycja Otto

dgp@infor.pl