Cud w logistyce kontraktowej. Zapotrzebowanie duże, ale czynsze niskie

Po pierwsze boom dotyczy popytu ze strony najemców. Przez cały 2016 r. najemcy wynajęli w Polsce niemal 3,5 mln mkw. powierzchni, czyli prawie o jedną trzecią więcej niż w roku ubiegłym. To rekordowy wynik w historii polskiego rynku powierzchni magazynowych.

- Ważnym czynnikiem rozwoju rynku jest branża e-commerce, której znaczenie rośnie wraz ze zmieniającymi się preferencjami zakupowymi konsumentów - mówi Emilia Filimoniuk z działu doradztwa i badań rynku w CBRE.

Jak tłumaczy, dwie największe transakcje najmu w ubiegłym roku (po 161 tys. i 130 tys. mkw.) zostały zawarte właśnie przez klientów z branży e-commerce. A oprócz tego największą aktywność wykazywały branża motoryzacyjna i sieci supermarketów.

Z zestawienia CBRE wynika, że wśród zawartych w 2016 r. umów odsetek tych przedłużonych wyniósł 32 proc., natomiast nowe kontrakty (w tym dalsza ekspansja dotychczasowych graczy) stanowiły 68 proc.

Magazyny na miarę

Po drugie na rosnące zapotrzebowanie najemców nakłada się szybka reakcja deweloperów, którzy je zaspokajają. To dlatego po 2015 r., który był rekordowy pod względem przyrostu podaży powierzchni magazynowej, nie nastąpiło wcale wyhamowanie. Wręcz przeciwnie. W 2016 r. całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej urosła do 11 mln mkw., co oznacza przyrost o ponad 1,12 mln mkw. A to zapewne nie koniec.

- Biorąc pod uwagę aktualną wysoką aktywność deweloperską, możemy wnioskować, że pod koniec 2017 roku łączne zasoby powierzchni magazynowej w Polsce przekroczą 12 mln mkw. - zauważa Emilia Filimoniuk z CBRE.

Dzisiaj w Polsce w budowie znajduje się aż 1,42 mln mkw. nowych magazynów.

- Wynajmem magazynów w naszym kraju jest zainteresowanych wiele firm, np. z Niemiec i Skandynawii, działających m.in. w sektorze e-commerce. Dalszemu rozwojowi sektora sprzyjają dobra sytuacja makroekonomiczna i wysoki poziom konsumpcji wewnętrznej - twierdzi Andrzej Waszczuk, kierownik logistyki kontraktowej z Dachsera.

Jak przekonuje, mamy do czynienia z prawdziwym boomem w e-handlu, co dodatkowo czyni Polskę bardzo dobrym miejscem do lokalizowania tu magazynów.

- Dobrze obrazuje to przykład znaczących inwestycji Zalando i Amazona pod Szczecinem i w Sosnowcu - dodaje Andrzej Waszczuk.

W logistyce kontraktowej coraz popularniejsze są projekty BTS (Build-to-Suit), czyli "szyte na miarę" - dla konkretnych klientów o niestandardowych wymaganiach i zainteresowanych najmem długoterminowym. Oczekiwania branży są takie, że Polska będzie coraz mocniej przyciągać klientów zainteresowanych rozwiązaniami BTS (w szczególności z branży motoryzacyjnej).

Bo trend jest taki, że deweloperzy się specjalizują i są otwarci na sugestie najemców. A ci poszukują np. magazynów typu cross-dock (gdzie towar po dostarczeniu, bez składowania, od razu jest przeładowywany, żeby pojechać do odbiorcy), z odwróconymi siatkami słupów (z brakiem tzw. pierwszej linii) albo słupami oddalonymi od fasady.

Projekty spekulacyjne

Jak wynika z danych CBRE, ponad 30 proc. powierzchni w budowie (410 tys. mkw.) nie jest zabezpieczonych umowami najmu. Powodem tego zjawiska jest coraz większa liczba projektów spekulacyjnych. Przedsiębiorcy zakładają ich rentowność na podstawie korzystnych prognoz rynkowych i rosnącego zapotrzebowania. Czy przy tym tempie budowy nie jest możliwa nadpodaż powierzchni magazynowej w przyszłości? Odpytani przez nas rynkowi gracze twierdzą, że przyrost magazynów jest wciąż wprost proporcjonalny do rosnącego zapotrzebowania. Na koniec 2016 r. wskaźnik pustostanów w tej branży doszedł do 5,9 proc., czyli wzrósł zaledwie o 0,9 pkt proc. w porównaniu z końcem 2015 r., kiedy był historycznie najniższy.

Jak wyjaśnia wiceprezes Prologis Polska Paweł Sapek, duże grono klientów musi powiększać zajmowane przez siebie magazyny, żeby dalej się rozwijać, dlatego w najbliższym okresie nie spodziewa się on nadpodaży na rynku.

- Istniejące zasoby powierzchni magazynowej wynoszą ponad 11 mln mkw., a jest miejsce na drugie tyle w ciągu dekady. Najbliższe lata to bardzo dobry czas dla branży, pod warunkiem, że dojdzie do utrzymania równowagi między właśnie popytem a podażą, dzięki czemu unikniemy dużych wahań i zmienności - mówi Robert Dobrzycki, prezes Panattoni Europe.

Geografia logistyczna

W oczach zagranicznych firm zainteresowanych powierzchnią magazynową Polska ma kilka atutów.

- Nasz kraj od lat zajmuje wysokie lokaty w rankingach najlepszych lokalizacji magazynowych nie tylko w Europie, ale i na świecie - ocenia Andrzej Waszczuk z Dachsera. - Zagranicznych inwestorów do Polski przyciągają przede wszystkim wciąż relatywnie niskie koszty pracy i bardzo dobre położenie w centrum Europy. Na naszą korzyść działa też szybko rozwijająca się infrastruktura - dodaje.

Polska wyróżnia się korzystną lokalizacją na mapie Europy. Jesteśmy po drodze dla firm dystrybuujących produkty w kierunku zarówno Europy Zachodniej, jak i Wschodniej.

- Tutaj Nowy Jedwabny Szlak krzyżuje się z innym ważnym międzynarodowym korytarzem północ-południe łączącym Morze Bałtyckie z wybrzeżami Adriatyku i Morza Czarnego - zauważa Anna Galas, dyrektor ds. rozwoju logistyki kontraktowej w Rohlig Suus Logistics.

- Polski sektor magazynowo-produkcyjny będzie nadal silnie przyciągał najemców ze względu na wysokiej jakości obiekty magazynowe, dobrą lokalizację Polski na gospodarczej mapie Europy i niskie koszty pracy. A co z przyszłą dynamiką podaży nieruchomości magazynowych w Polsce? Może ona zostać trochę zachwiana przez ograniczenie dostępności gruntów inwestycyjnych - przewiduje Paweł Sapek z Prologis

Według CBRE intensywnie rozwija się dziś region szczeciński (ponad 300 tys. mkw. magazynów w budowie). To pochodna położenia w pobliżu granicy niemieckiej i bezpośredniego połączenia autostradowego z Berlinem. Te czynniki sprzyjają firmom dystrybuującym towary na rynkach Europy Zachodniej. Inwestycje magazynowe w rejonie Szczecina cenią sobie podobno przedsiębiorcy z krajów skandynawskich - za łatwy dostęp i niższe koszty siły roboczej.

Anna Galas z Rohlig Suus przypomina, że w 2017 i 2018 r. zostaną oddane do użytku kolejne ważne odcinki dróg ekspresowych, np. S3, która ma wpłynąć na wzrost inwestycji wzdłuż zachodniej granicy Polski, m.in. na Pomorzu Zachodnim.

Pod względem budowanej powierzchni numerem jeden pozostała Warszawa. Dalej znalazły się m.in. Poznań, Górny Śląsk i Wrocław.

- Region ze szczególnie dużym potencjałem rozwojowym to centralna Polska, a w szczególności okolice Strykowa, Piotrkowa Trybunalskiego i Łodzi. Tymi lokalizacjami najczęściej interesują się nasi klienci i tam chcą rozpoczynać nowe inwestycje lub relokować swoje istniejące już centra logistyczne i magazyny - dodaje Paweł Sapek.

Rzut oka na trwające inwestycje pozwala wysnuć wniosek, że deweloperzy poszukują nowych możliwości inwestycyjnych, np. w Bydgoszczy, Torunia, Zielonej Górze, Nowej Soli czy Opolu.

- Ciężar nowych inwestycji będzie się przesuwał raczej w okolice mniejszych ośrodków, jak np. Rzeszów, Lublin czy Szczecin, gdzie dostępność pracowników jest na wysokim poziomie przy jednoczesnych niższych kosztach zatrudnienia niż w Warszawie, Poznaniu i we Wrocławiu - prognozuje Andrzej Waszczuk z Dachsera.

Robert Dobrzycki z Panattoni wymienia rynki, na których jego firma rozpoczęła inwestycje w ubiegłym roku: Szczecin, Lublin, Rzeszów i Bydgoszcz. - W grę wchodzą też zupełnie pionierskie lokalizacje jak Kielce, Opole, Września, Białystok i Zielona Góra, których eksplorację rozpoczniemy w branży jako pierwsi. W naszym przekonaniu to one w perspektywie 2017/2018 roku mają największy potencjał rozwojowy - zapowiada.

Prezes Dobrzycki jako mocny punkt polskiej logistyki kontraktowej wskazuje bliskość bogatego rynku niemieckiego. Ale widzi też wyzwania:

- Mimo wypracowanej przez lata przejrzystości niepewność budzi ustawa o ograniczeniu handlu w niedzielę, której projekt odnosi się również do wykonywania czynności logistycznych, magazynowych, przeładunkowych i dystrybucyjnych - zauważa.

@RY1@i02/2017/063/i02.2017.063.16500020a.801(c).jpg@RY2@

Rozwój rynku magazynowego w Polsce

Czynsze zapewne zaczną rosnać

Warszawa pozostała w 2016 r. najdroższą lokalizacją magazynową w Polsce ze stawkami czynszu za wynajem magazynów na poziomie 4-5,50 euro za 1 mkw. miesięcznie. Drugi pod tym względem był Kraków, gdzie stawki miesięczne kształtują się w granicach 3,50-4,90 euro za 1 mkw.

Ceny powierzchni magazynowych w 2016 r. utrzymywały się jednak mniej więcej na stałym poziomie, który jest jednym z najniższych w całej Europie. Było to możliwe dzięki relatywnie niskim kosztom ziemi i dobrym warunkom finansowania inwestycji. Ponadto duży popyt ze strony najemców równoważył systematycznie zwiększająca się podaż.

Anna Galas z Rohlig Suus twierdzi, że Polska może się poszczycić nie tylko specjalistyczną kadrą, ale również konkurencyjnymi w porównaniu do innych krajów UE stawkami czynszów, które coraz częściej przyciągają duże międzynarodowe firmy (np. Amazon, Zalando i H&M).

- W ciągu najbliższych miesięcy nie należy się raczej spodziewać większych wahań cen. W dłuższym okresie stawki najmu mogą jednak rosnąć, np. w wyniku regulacji prawnych ograniczających prawo sprzedaży ziemi w Polsce, co przełoży się na zmniejszenie podaży działek - przewiduje Andrzej Waszczuk z Dachsera.

Inni eksperci też prognozują wzrosty cen w kolejnych latach.

- Historycznie niskie stawki czynszowe przechodzą powoli do historii, wzmożona aktywność funduszy inwestycyjnych powoduje usztywnienie pozycji negocjacyjnej - twierdzi Maciej Zawada, doradca finansowy z CBRE.

Jak przekonuje specjalista, oprócz ceny coraz większe znaczenie ma także lokalizacja, w szczególności w kontekście dostępu do siły roboczej. - Możliwości negocjacji stawek czynszowych rosną wraz z wielkością wynajmowanej powierzchni, a dzieje się tak w szczególności w przypadku nowo planowanych obiektów - dodaje Zawada.

Co ciekawe, przedstawiciele branży podkreślają, że zauważalna jest coraz większa różnica między stawkami czynszów umownych i tzw. efektywnych.

- Brak przejrzystości transakcji i struktury upustów doprowadziły do ogromnego rozdźwięku między stawkami kontraktowymi a tymi faktycznie płaconymi przez najemców. Jedynym czynnikiem powodującym powolny wzrost stawek czynszowych będzie większa transparentność transakcji i umów najmu - podkreśla wiceprezes Sapek z Prologis.

MAJ

Konrad Majszyk

konrad.majszyk@infor.pl

@KonradMajszyk