Biura i magazyny zostawiły w tyle powierzchnie handlowe

Ubiegły rok okazał się bardzo dobry dla polskiego rynku biurowego. I to zarówno tego na rynku warszawskim, jak i w miastach regionalnych. W stolicy pozwolenie na użytkowanie otrzymało 21 projektów o łącznej powierzchni ponad 400 tys. mkw. Tym samym podaż przekroczyła 5 mln mkw.

Rekordy na rynku biur

Znalazło to swoje odzwierciedlenie w pustostanach. Na koniec 2016 roku, jak wyliczają analitycy Cushman Wakefield średnia ich stopa wyniosła 14,2 proc., stanowi wzrost o 2 pkt proc. w porównaniu z końcem 2015 r.

Napływ nowej powierzchni przełożył się też na niewielki spadek czynszów. W efekcie za 1 mkw. biura w Centralnym Obszarze Biznesu w Warszawie trzeba zapłacić 23,5-24 euro miesięcznie, a poza centrum 13-16,5 euro miesięcznie.

Mimo dużego nasycenia i spadku czynszów aktywność deweloperów wciąż utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. Jak wyliczają międzynarodowe agencje nieruchomości, w budowie znajduje się ponad 60 projektów, które dostarczą na rynek 850 tys. mkw.

Łukasz Kałędkiewicz, senior director, Head of Advisory & Transaction Services, Office, CBRE przewiduje, że 360 tys. mkw. zostanie oddanych do użytku już w tym roku. Przyznaje również, że 2017 r. będzie rokiem wielkich wyzwań w związku z niepewnością odczuwalną w krajach europejskich oraz nieznaną jeszcze w pełni, nową polityką Stanów Zjednoczonych.

Mogą przełożyć się zwłaszcza na popyt, który może nie być już tak dobry jak w 2016 r. W ubiegłym roku firmy wynajęły w sumie ponad 750 tys. mkw. Tym samym ich aktywność była wyższa niż w latach 2011-2015.

Regionalne wzrosty

W ośmiu głównych miastach regionalnych rynek biurowy również rozwijał się dynamicznie. W ubiegłym roku wybudowano tam w sumie 491 tys. mkw. powierzchni, co stanowiło wzrost o 34 proc. w porównaniu z 2015 r. Sprawiło to, że podaż poza Warszawą wynosi już 3,92 mln mkw. - wynika z danych Cushman & Wakefield.

Najwięcej biur spośród regionalnych rynków oferuje Kraków - w sumie 916 tys. mkw. - oraz Wrocław (848 tys. mkw.). W miastach tych pojawiło się też najwięcej nowej powierzchni. Kraków wzbogacił się bowiem o dodatkowe 149 tys. mkw., a Wrocław o 142 tys. mkw.

Mimo rekordowej nowej podaży średnia stopa pustostanów zwiększyła się tylko o 1,7 pkt proc. w porównaniu z rokiem 2015, osiągając poziom 10,8 proc. Wzrost niewynajętej powierzchni był najbardziej widoczny we Wrocławiu (z 8 do 12 proc.) oraz Krakowie (z 3,7 do 7,2 proc.). Były jednak i takie miasta, w których stopa pustostanów obniżyła się. Mowa o Łodzi i w Poznaniu, gdzie spadła w porównaniu do wartości notowanych na koniec 2015 roku i wyniosła odpowiednio 6,2 proc. i 13,6 proc.

To zasługa utrzymującego się wysokiego popytu na biura oferowane na regionalnych rynkach. Najemcy podpisali umowy na łącznie 585 tys. mkw., co - jak zauważają analitycy Cushman & Wakefield - stanowi 50-proc. wzrost w stosunku do średniej wartości z lat 2011-2015. Ich duża aktywność przełożyła się na stabilizację czynszów, które na koniec 2016 roku wyniosły od 10 do 14,5 euro za 1 mkw. miesięcznie.

Magazyny pełne najemców

W tym segmencie rok 2016 był wyjątkowo dobry. Rekordowe wyniki zanotowano m.in. w najmie. Podpisano umowy najmu na ponad 3 mln mkw.

- Wzrost PKB, jak również wzrost znaczenia Polski jako ośrodka obsługi firm z branży e-commerce na potrzeby krajów Europy Zachodniej stanowią istotny czynnik stymulujący popyt. Dodatkowo jedne z najniższych na kontynencie stawek czynszowych oraz niskie stopy procentowe sprzyjają umacnianiu się wizerunku Polski jako jednej z najbardziej atrakcyjnych lokalizacji w Europie - mówi Tomasz Olszewski, dyrektor działu powierzchni magazynowo-przemysłowych JLL w Europie Środkowej i Wschodniej.

W 2016 roku najbardziej aktywnym rejonem pod kątem popytu były okolice Warszawy. Znaczący wzrost zapotrzebowania na magazyny zanotował Szczecin dzięki dwóm transakcjom podpisanym przez Amazon i Zalando, które łącznie wynajęły 291 tys. mkw. w projektach realizowanych pod swoje zamówienie (tzw. BTS - build-to-suit).

- Tradycyjnie już sieci handlowe i operatorzy logistyczni byli najbardziej aktywni na rynku, a przypadło na nie 59 proc. popytu netto zarejestrowanego w ubiegłym roku. Warto zauważyć, że wzrósł wolumen powierzchni wynajmowanej przez firmy z sektora lekkiej produkcji i motoryzacyjnego - dodaje Tomasz Olszewski.

Obecnie w trakcie realizacji pozostaje około 1,45 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. To wartość porównywalna z rejestrowaną w okresie boomu lat 2006-2007. To odpowiedź na rosnące zapotrzebowanie firm na powierzchnie logistyczne i produkcyjne.

Jakby rekordów było mało, to padły one jeszcze w zakupach takich obiektów. W 2016 roku właścicieli zmieniły magazyny warte łącznie około 770 mln euro. To historycznie najlepszy rezultat w tym segmencie rynku nieruchomości.

Wyrównanie sił między podażą magazynów a popytem na takie powierzchnie spowodowało, że czynsze pozostają jednak stabilne. Według szacunków JLL w okresie ostatnich pięciu lat na głównych rynkach odnotowywano nieznaczne zmiany stawek czynszów lub ich brak.

Po tak świetnym roku specjaliści na 2017 r. spoglądają z ostrożnym optymizmem. Magazyny, które mają wejść na rynek do połowy roku, już w większości mają najemców, więc ich podaż nie powinna w większym stopniu wpływać na wskaźnik pustostanów.

- Warto zauważyć, że w najbliższych latach zakończy się budowa kolejnych ważnych odcinków tras ekspresowych. Wśród nich jest S3, która stanie się ważnym korytarzem transportowym w Polsce. Większość odcinków tej trasy będzie oddawana do użytkowania na przełomie lat 2017 i 2018, stwarzając tym samym doskonałe okazje inwestycyjne wzdłuż zachodniej granicy kraju - dodaje Tomasz Olszewski.

Galerie w trendzie spadkowym

Na rynku centrów handlowych ubiegły rok przyniósł prognozowane wyhamowanie. Powstało 17 nowych galerii, a 12 istniejących zostało rozbudowanych, co przełożyło się łącznie na blisko 390 tys. mkw. powierzchni. Tym samym dostępna na tym rynku powierzchnia handlowa wzrosła na koniec 2016 r. do ponad 11,2 mln mkw. - wynika z raportu przygotowanego przez firmę CBRE.

Słabszy wynik ubiegłego roku to efekt realizacji inwestycji o mniejszej skali niż w latach poprzednich. Ich wielkość oscyluje od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy metrów kwadratowych, a nie - jak kiedyś - od kilkudziesięciu do kilkuset tysięcy. Widać to dokładnie, jeśli przeanalizować ważniejsze projekty, które zostały oddane do użytku w 2016 r. Wśród nich znalazły się centrum Posnania w Poznaniu o wielkości 99 tys. mkw., Galeria Metropolia w Gdańsku (34 tys. mkw.), Navigator w Mielcu (25 tys. mkw.), Wołomin w Wołominie (23,5 tys. mkw.), Głogovia w Głogowie (21 tys. mkw.) czy Tomaszów w Tomaszowie Mazowieckim (16 tys. mkw.).

Innym powodem jest nasilający się trend rozbudowy i modernizacji istniejących obiektów. Po pierwsze, ma on miejsce w związku z nasyceniem się rynku dużych aglomeracji nowoczesną powierzchnią handlową oraz coraz trudniejszym dostępem do działek w ścisłym centrum . Jak wynika z danych Polish Retail Research Forum (PRRF), największym rynkiem handlowym w Polsce pozostaje aglomeracja warszawska z nowoczesną powierzchnią na poziomie ponad 1,5 mln mkw. Druga jest konurbacja katowicka z ponad 1,1 mln mkw. Pod względem nasycenia nowoczesną powierzchnią handlową liderem jest aglomeracja poznańska z 881 mkw. na 1 tys. mieszkańców. Na drugim miejscu jest aglomeracja wrocławska z 838 mkw. na 1 tys. mieszkańców.

Budowa nowej powierzchni przekłada się też na pustostany, co również odwodzi inwestorów od realizacji kolejnych projektów. Na koniec 2016 r., zgodnie z wyliczeniami PRRF, ich współczynnik dla największych 18 rynków handlowych wyniósł 3,5 proc.

Wśród największych aglomeracji najwyższy poziom wskaźnika pustostanów odnotowano w Poznaniu (5,1 proc.) oraz we Wrocławiu (4,6 proc.). W grupie miast o populacji 199-399 tys. mieszkańców największy udział powierzchni niewynajętej zanotowano w Radomiu (7,2 proc.) i Bydgoszczy (6,7 proc.).

To sprawia, że deweloperzy przenoszą swoje przedsięwzięcia do coraz mniejszych miast, w których nie ma miejsca na gigantyczne inwestycje, a jedynie na kameralne projekty. Poza tym mieszkańcy mniejszych miejscowości preferują tego rodzaju centra.

- Centra handlowe typu convenience, zlokalizowane m.in. na osiedlach, są też odpowiedzią na aktualne potrzeby konsumentów, którzy coraz częściej zakupy robią blisko domu. Niekwestionowaną zaletą takiego rozwiązania jest bardzo duża liczba potencjalnych klientów znajdujących się w bezpośrednim zasięgu oddziaływania. W promieniu do kilku minut pieszo znajduje się nawet kilkadziesiąt tysięcy osób, a w pobliżu często nie ma innego obiektu tego typu. Tak jest m.in. w przypadku realizowanych przez nas inwestycji w Krakowie na osiedlu Ruczaj i Złocień - mówi Krzysztof Gaczorek, prezes zarządu KG Group.

Jak zauważa Tomasz Rydlewski, wiceprezes The Blue Ocean Investment Group, małe formaty cieszą się też popularnością najemców chcących zoptymalizować koszty najmu powierzchni. Tego rodzaju projekty nie wymagają tak dużego wkładu finansowego jak regularne galerie, a ich komercjalizacja przebiega stosunkowo szybko.

Po drugie, trend rozbudowy i modernizacji wynika z konieczności. Szacuje się, że 30 proc. powierzchni handlowej znajduje się obecnie w obiektach mających ponad 15 lat., kolejne 25 proc. mieści się w centrach wybudowanych co najmniej 10 lat temu.

Zdaniem analityków CBRE ten rok powinien jednak przynieść 20-proc. odbicie na rynku.

- W budowie znajduje się około 558 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej - mówi Agata Czarnecka, zastępca dyrektora działu doradztwa i badań Rynku CBRE.

Analitycy nie chcą jednak wypowiadać się co do dalszej przyszłości centrów. Z jednej strony zapotrzebowanie na nową powierzchnię wciąż istnieje, a generują ją sieci handlowe, które wciąż dynamicznie się rozwijają. Do tego na rynek napływają nowe marki. W tym roku ponad 41 proc. spośród nowych graczy to marki luksusowe, co mogłoby dowodzić o optymistycznym nastroju panującym na rynku.

Z drugiej jednak strony zakaz handlu w niedzielę, który obejmie również galerie handlowe, staje się coraz bardziej realny. Z raportu przygotowanego przez PwC wynika, że ograniczenia znacząco wpłyną na funkcjonowanie centrów. Zlokalizowane w nich punkty handlowe i usługowe, z powodu wprowadzenia wolnych niedziel zanotują obniżenie obrotów o 4,6 mld zł. Będzie to skutkowało, zdaniem ekspertów PwC, spadkiem zatrudnienia o 19-20 tys. osób. W największym stopniu zmiany dotkną sektora odzieżowego, który może liczyć się z powodu zakazu handlu z mniejszymi obrotami nawet o 1,3 mld zł i spadkiem zatrudnienia o 6-7 tys. osób.

@RY1@i02/2017/063/i02.2017.063.021000100.802.jpg@RY2@

KOMERCYJNE WYZWANIA

@RY1@i02/2017/063/i02.2017.063.021000100.801.jpg@RY2@

Patrycja Otto

Małgorzata Kwiatkowska

dgp@infor.pl