Czy budownictwo mieszkaniowe w Polsce poradzi sobie bez ingerencji państwa? Branża oczekuje od rządu powstania strategii wsparcia

Kończy się czas działania programu "Rodzina na swoim". Jak reaguje rynek? Czy państwo ma jakiś pomysł, jak pomóc obywatelom w finansowaniu kupna mieszkania?

W 2011 roku twierdzono, że program umrze w dniu wejścia w życie nowelizacji ustawy. Okazało się, że teraz miesięcznie udzielane kredyty to około 40 - 50 proc. tego, co realizowano w najlepszym czasie, czyli w pierwszej połowie 2011 roku. To znaczy, że pomogliśmy temu programowi łagodnie się wygaszać, półtora roku wcześniej ostrzegając rynek o zmianach. Chodziło o to, by zasoby rynkowe, które były przygotowywane pod kątem "Rodziny na swoim", mogły być upłynniane jeszcze w czasie działania programu. Ostatni wynik miesięczny to około 2,5 tys. udzielonych kredytów.

Wszyscy przygotowujemy się do zmiany sytuacji po wygaśnięciu programu: rząd, rynek popytowy i podażowy, który - jak twierdzą niektórzy - do niedawna nie bardzo przejmował się "Rodziną na swoim", a teraz do 25 proc. wybudowanych mieszkań przygotował pod warunki programu.

Program "Rodzina na swoim" jest wygaszany już od 2011 roku przez zmniejszenie limitu ceny metra kwadratowego. Próbujemy się do tego dostosować, choć jest coraz trudniej. Muszę zwrócić uwagę, że z programu korzysta 20 - 25 proc. klientów kupujących mieszkania. To nie jest wielka grupa, choć zauważalna. W grę wchodzą praktycznie tylko małe mieszkania.

Co ważne, ludzie nie kupują mieszkań dla "Rodziny na swoim" tylko dlatego, że ich potrzebują. Program pomagał, bo redukował część kosztów. Teraz ten problem spadnie na deweloperów i na banki. Sytuacja na rynku kredytów też jest trudniejsza.

Nie widzę w tej chwili żadnej myśli przewodniej dla rynku czy konkretnego rozwiązania. Zaczynamy dostrzegać, że producenci przygotowują się do sytuacji, w której nie będzie żadnego mechanizmu pobudzania rynku. Widać, że projekty są ograniczane, a ceny na rynku pierwotnym idą w dół. Zmienia się też charakterystyka oddawanych lokali, przede wszystkim są mniejsze, jedno- i dwupokojowe, do 45 mkw., bo takie cieszą się zainteresowaniem. Klienci łatwiej decydują się także na mieszkania poza granicami wielkich miast, np. w podwarszawskim Brwinowie, Ożarowie itp.

Wydaje mi się, że brakuje i długo-, i krótkofalowej polityki dla budownictwa mieszkaniowego. Wiemy, że są problemy z budżetem, ale powinniśmy oczekiwać od rządu wypracowania modelu, który umożliwi utrzymanie rynku nieruchomości na pewnym poziomie, dofinansowania mieszkań dla ludzi, którzy chcą podjąć trud, ale ich na to nie stać.

Jest jasne, że nie każdy musi mieć własne mieszkanie. Może trzeba by stworzyć politykę budowania mieszkań komunalnych i pod wynajem. Chodzi o możliwość zamieszkania, a nie posiadania mieszkania na własność.

Uważam, że sam rynek nieruchomości jest w stanie wygenerować środki, nie w aż takiej wysokości jak "Rodzina na swoim", choć podobnej, które mogłyby wesprzeć projekt budowania mieszkań dla potrzebujących. Np. można by przy pomocy Banku Gospodarstwa Krajowego stworzyć rachunki powiernicze dla rynku nieruchomości, gdzie składano by np. kaucje, depozyty przy wynajmie lokali, a przy transakcjach sprzedaży nieruchomości zaliczki i zadatki. Wszelkie przepływy finansowe na rynku nieruchomości stałyby się bezpieczne, a środki ulokowane na rachunkach powierniczych zostałyby zagospodarowane. Pieniądze, procentując, mogłyby wspierać rynek.

Obawiam się, że banki, które będą jedynym źródłem pieniędzy, przejmą rynek nieruchomości, który stanie się jeszcze bardziej kapitalistyczny. Już widzimy, że największe banki zajmują się deweloperką, za chwilę zaczną się zajmować obrotem nieruchomościami, nie tylko na rynku pierwotnym, lecz także wtórnym, a ostatecznie zapłacą klienci. Myślę, że socjalnym obowiązkiem państwa jest obrona konsumenta.

Z jednej strony mamy do czynienia z demoralizacją rynku przez inwestorów zagranicznych, a "Rodzina na swoim" też się do tego przyczyniła. Teraz, przy wygaszaniu programu, ceny spadają, więc ci, którzy twierdzili, że "Rodzina" wpływa na zawyżanie cen, znaleźli potwierdzenie. Z drugiej strony ceny, które osiągnął nasz rynek w okresie największej prosperity, nie były podyktowane żadnymi przesłankami ekonomicznymi w postaci kosztów czy nawet przyzwoitej marży, tylko sztucznie napompowane. Teraz mamy sytuację, w której te sztuczne "dopalacze" przestają funkcjonować, bo także KNF zaostrzył kryteria bankowe, broniąc banki przed pokusą wpadania w bańkę nieruchomościową, powstała ustawa deweloperska, a "Rodzina na swoim" odchodzi do lamusa. Sądzę, że teraz będzie to gospodarka naprawdę rynkowa.

Uważam, że każdy powinien robić, co do niego należy. Na przykład nie oczekiwałbym od deweloperów tworzenia programów wsparcia zakupów dla klientów, bo to nie jest ich rola. Rolą państwa jest pilnowanie, by klient nie ponosił dodatkowych nieuzasadnionych kosztów. Rząd może wrócić do planów wprowadzania uproszczeń i ułatwień, to znaczy ustawowo wymusić plany zagospodarowania przestrzennego, skracać drogę biurokratyczną i obniżać jej koszty, likwidować bariery. Wiem, że da się budować za rozsądne ceny. Na Wybrzeżu ruszyła budowa dwupokojowych mieszkań za 145 tys. zł. To oznacza, że deweloper może się dostosować. Oczywiście ta cena wymusza powrót do starszych rozwiązań technologicznych, np. do wielkiej płyty. Państwo powinno się też zająć odtworzeniem bazy socjalnych mieszkań pod wynajem, która została wyprzedana.

W Polsce mamy najwyższy w Europie wskaźnik ludzi mieszkających we własnych lokalach - 85 proc. W starej Unii to 66 proc. To powoduje m.in., że siła robocza jest mało mobilna. Dlatego uważam, że powinny się pojawić zachęty dla budownictwa pod wynajem. Kolejna rzecz to rola pośredników finansowych, którzy mogą połączyć finansowanie dla dewelopera i dla klienta.

Podsumowując: jest znacznie więcej do zrobienia w sferze regulacji niż w sferze finansów. Dosypywanie pieniędzy nie jest rozwiązaniem, zwłaszcza przy obecnych możliwościach budżetu.

Od ponad roku toczymy dyskusję o dochodzeniu do prawa własności poprzez najem, czyli o społecznych grupach mieszkaniowych. Do tego dochodzą kwestie demograficzne, które będą miały wpływ na całą gospodarkę, także na mieszkalnictwo.

W 2009 roku do "Rodziny na swoim" dołożyliśmy zaledwie 60 mln zł, łącznie w latach 2008 - 2011 752 mln zł. To nie są wielkie pieniądze w porównaniu z pulą kredytów, jakich wtedy udzielono. A średnia cena mieszkania w programie była o około 25 proc. niższa niż w przypadku mieszkań kupowanych poza "Rodziną na swoim". Nie jest więc tak, że program windował ceny, chyba że przez to, że podnosił popyt.

Dzisiaj polski rynek podażowy jest o wiele mądrzejszy niż w latach 1999 - 2002, kiedy przeżywał kryzys. Deweloperzy potrafią się zdecydowanie lepiej dopasować do sytuacji i kapitałowo, i organizacyjnie. Mamy dobrze przygotowaną stronę podażową, odporną nawet na wirusy z zagranicy. Osiągnęliśmy już podaż 165 tys. lokali w ciągu roku, a 180 tys. rocznie jest w zasięgu. Gorzej z popytem, bo jest oparty na nie swoich zasobach. Odpowiadając na zarzut o prywatyzacji zasobów komunalnych: ludzie, którzy na niej skorzystali, bez niej w ogóle nie weszliby na rynek pierwotny. Tak naprawdę to było dokapitalizowanie rynku, bo ci ludzie dziś mają coś na wymianę i dzięki rynkowi wtórnemu powstał w ogóle potężny ruch na rynku mieszkaniowym.

Co do kryteriów kredytów bankowych: dobra jest informacja, że poziom kredytów zagrożonych nie przekracza 3 proc., zła jest taka, że ostrzejsza polityka banków wpływa negatywnie na budownictwo.

Myślę, że "Rodzina na swoim" nie jest już potrzebna. Potrzebne jest za to dookreślenie roli państwa. A państwo w ciągu jednego roku na różnicy stawek podatków od budownictwa nazwanego społecznym - które tak naprawdę obejmuje dziś niemal 100 proc. zasobów - nie pobiera 9 mld zł, a z tytułu zwrotu VAT od materiałów budowlanych oddaje ponad 1 mld zł rocznie. To są pieniądze rzeczywiście wpompowywane w gospodarkę mieszkaniową. Nie są najważniejsze programy pomocowe czy socjalne. To są największe pieniądze, które zostają w sektorze. Pytanie, co się z nimi dzieje, ale to już nie jest w gestii państwa.

Obowiązkiem państwa jest także stworzenie bezpiecznika w postaci mieszkań o charakterze socjalnym dla grup najgorzej sytuowanych, przy czym nie chodzi o budownictwo niestandaryzowane, które kiedyś przyniesie koszty jego rozbiórki. Mieszkania na wynajem to problem rynku prywatnego, nie państwa. Kolejnym obowiązkiem jest tworzenie możliwości, aby w przypadku, gdyby rynek popytowy zupełnie się rozsypał, skierować go z pomocą państwa w stronę nowych zasobów.

W przeszłości były ulgi, teraz "Rodzina na swoim". To wszystko kosztowało, a nie załatwiło problemów. Czy uważają panowie, że państwo powinno wspierać finansowo budownictwo mieszkaniowe?

Jestem za gospodarką rynkową, ale muszę zwrócić uwagę na jedno: jest w społeczeństwie pewna grupa, której państwo powinno pomóc. Choćby niepełnosprawni, którzy powinni móc wychodzić do społeczeństwa i normalnie funkcjonować, a w tym celu muszą mieć dostosowane mieszkania. Poza tym ludzie młodzi, którzy wchodzą na rynek pracy. Dla nich potrzebne by były komunalne lokale w całym kraju, by umożliwić im mobilność.

Żeby zrobić coś na naszym rynku nieruchomości, trzeba by przekonać do wspólnego działania ministra infrastruktury, ministra finansów i ministra sprawiedliwości.

Jako deweloper chciałbym zwrócić uwagę na to, że w tym samym czasie skumulowały się wygaszanie "Rodziny na swoim", rekomendacja S, która drastycznie zmniejszyła zdolność kredytową naszych klientów, i niedopracowana ustawa deweloperska. Musimy sobie z tym radzić. Rolą państwa byłoby według mnie stworzenie jakiegoś programu dla ludzi młodych. My w firmie mamy taki program dedykowany: Mieszkanie dla studenta, obok programu Mieszkanie dla seniora. To są mieszkania dostosowane do ludzi o różnych potrzebach. Deweloper musi przyciągać klientów także zachętami finansowymi. Państwo mogłoby jednak wziąć na siebie część tego ciężaru.

Będę się upierał przy tym, że państwo powinno skracać drogę, zmieniać zasady, ułatwiać funkcjonowanie rynku. Np. skrócić okres amortyzacji mieszkań na wynajem, co spowodowałoby, że byłyby bardziej atrakcyjne. Apeluję też jeszcze raz o to, by państwo za pomocą dostępnych instrumentów wymusiło inwentaryzowanie zasobów i tworzenie planów przestrzennych, żeby obrót biurokratyczny przestał być tak istotnym kosztem przedsięwzięcia dla deweloperów. W tym przypadku ani minister finansów, ani minister sprawiedliwości nie powinni oponować.

Mówili panowie, że państwo powinno ograniczać, a w odniesieniu do niektórych grup społecznych nawet likwidować, bariery dostępu do lokali mieszkalnych. Kiedy zapytałem w Olsztynie, ile mają rodzin czekających na mieszkanie komunalne, odpowiedź brzmiała: tysiąc rodzin. Czy gdyby wybudować 1 tys. mieszkań w krótkim czasie, to problem byłby rozwiązany? Nie, ponieważ barierą dla połowy z tych rodzin jest nawet płacenie czynszu po kosztach utrzymania lokalu. Problemem jest to, że po stronie popytowej jest bariera niezależnie od tego, czy chodzi o zakup, czy o wynajem, bo rynek jest płytki.

Oceniam, że jeszcze 10 lat, przy założeniu, że będzie budowanych około 130 tys. mieszkań rocznie, zajmie nam dojście do momentu, w którym dzisiejsze troski znikną, a zaczniemy się zajmować problemem utrzymania wartości nieruchomości.

Wszyscy tu powtarzamy, że państwo powinno wymuszać mechanizmy, a nie dosypywać pieniądze. Zakładam, że za te 10 lat nie będzie nam już potrzebne tak dużo mieszkań i będziemy utrzymywać w odpowiedniej kondycji te zasoby, które już będą istnieć. Istnieje niebezpieczeństwo, że ujemny przyrost naturalny i odpływ ludzi do pracy gdzieś w Europie jeszcze pogorszy sytuację na tym rynku i mieszkań będzie wręcz za dużo.

"Rodzina na swoim" pomagała branży mieszkaniowej. Czy przedsiębiorcy sobie teraz poradzą?

Na szczęście deweloperstwo jest poza państwem. Przez jakiś czas obserwowałem, że stało się niemal zawodem powszechnym. Kto żyw, przerzucał się z produkcji guzików czy innych zajęć na bycie deweloperem. Być może było to naturalne na etapie przyspieszenia, ale nie powinniśmy ulegać wrażeniu, że koniec programu "Rodzina na swoim" zdewastował rynek, jeśli upadną ci amatorscy deweloperzy. Rynek się skonsoliduje, zoptymalizuje swoje działania. Największym problemem pozostanie strona popytowa, ale to nie zależy od deweloperów, tylko od sytuacji gospodarczej w kraju i wzajemnego zaufania na rynku finansowym.

@RY1@i02/2012/050/i02.2012.050.05000020b.807.jpg@RY2@

Maciej Grelowski, przewodniczący Rady Głównej BCC, ekspert gospodarczy

@RY1@i02/2012/050/i02.2012.050.05000020b.808.jpg@RY2@

Wojciech Kuc, prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości

@RY1@i02/2012/050/i02.2012.050.05000020b.809.jpg@RY2@

Piotr Styczeń, podsekretarz stanu Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej

@RY1@i02/2012/050/i02.2012.050.05000020b.810.jpg@RY2@

Robert Ziółek, dyrektor generalny Dolcan

Robert Ziółek:Ludzie nie kupują mieszkań dla "Rodziny na swoim", tylko dlatego, że ich potrzebują

@RY1@i02/2012/050/i02.2012.050.05000020b.811.jpg@RY2@

Debatę prowadził Marcin Piasecki

Wydawca DGP

Not. MWW

Zdjęcia: Wojciech Górski