Zarządca urządzi, wynajmie, rozliczy

W wynajmowanym lokalu trzy lata temu (wtedy przeprowadzono ostatni Narodowy Spis Powszechny) mieszkało ok. 640 tys. Polaków. Przecięty przychód z najmu, według Ministerstwa Finansów, wyniósł wówczas ponad 18 tys. zł. W 2016 roku 510 tys. podatników rozliczyło tego rodzaju przychody (informacja dotyczy jedynie najbardziej korzystnego ryczałtu, ale nie jest to jedyna forma rozliczenia).

- Rynek obsługi najmu, szczególnie w większych miastach, wydaje się perspektywiczny - uważa Paweł Majtkowski, analityk biznesowy. - Sprzyjają mu wysokie i stale rosnące dochody Polaków, boom na rynku nieruchomości oraz bardzo niskie stopy procentowe, które w dodatku nie mają szybko rosnąć. Coraz więcej osób traktuje nieruchomość jako formę lokaty kapitału i oczekuje z tego tytułu regularnych, stałych przychodów. Nie mają jednak ani czasu, ani ochoty zajmować się całą, związaną z tym obsługą techniczno-administracyjno-księgową.

Rola zarządcy

- Zarządca wchodzi niejako w rolę właściciela nieruchomości: pobiera czynsz na jego rzecz, z tych pieniędzy reguluje opłaty i potrąca swoją prowizję - tłumaczy Aneta Wachul, przedstawicielka jednego z serwisów zajmujących się najmem.

Po znalezieniu chętnego podpisuje zatem w imieniu właściciela umowę najmu. Do jego obowiązków należy także pełna obsługa administracyjno-fizyczna w trakcie trwania kontraktu (ponoszenie opłat na rzecz wspólnoty, spółdzielni, za media itp). W przypadku rozwiązania umowy czy też niewywiązywania się najemcy z opłat także po jego stronie leży zadbanie o staranne i szybkie przeprowadzenie eksmisji.

Tego rodzaju działania prowadzone na rzecz, w imieniu właściciela nieruchomości opierają na umowach cywilnoprawnych. Do ich zawierania konieczna jest zatem jego zgoda, najlepiej w formie upoważnienia.

- Jeżeli najemcy są sumienni, a umowa właściwie sporządzona, cały proces nie wymaga dużego zaangażowania. Gorzej, gdy pojawiają się problemy - dodaje Wachul.

W trakcie okresu, podczas którego mieszkanie jest niewynajęte (tzw. puste przebiegi), właściciel ponosi tylko część opłat za zarządzanie, zwykle do 3-5 proc. Dlatego w interesie firmy jest jak najszybsze znalezienie klienta, bo wtedy może pobierać prowizję w pełnej wysokości.

Cena gra rolę

Żeby wycenić nieruchomość i oszacować wysokość potencjalnego czynszu, trzeba zacząć od określenia wartości mieszkania. Można to zrobić przy użyciu jednej z internetowych "wyceniarek" opierających swoje szacunki na rzeczywistych, historycznych transakcjach w danej okolicy. Cena raportu to ok. 30 zł. Bezpłatne oszacowanie, ale na podstawie ofert, można uzyskać na stronie Krajowego Rynku Nieruchomości (www.krn.pl).

Ale ani jedna, ani druga wycena nie będzie stuprocentowo dokładna, uzyskane wyniki mogą się różnić. W procesie wyznaczenia ceny trzeba więc wziąć pod uwagę inne czynniki: dane z portali oferujących mieszkania w najbliższej okolicy, standard lokalu, sposób regulowania należności (razem z czynszem i opłatami, czy bez).

Czynsz, z punktu widzenia właściciela, powinien pokrywać określoną wartość lokalu. Wysokość takiej, spodziewanej dywidendy zależy przede wszystkim od lokalizacji.

Jak wynika z ostatniego raportu firmy Emmerson Evaluation, wyższe przychody w stosunku do wartości właściciele mogą uzyskać w mniejszych miejscowościach, takich jak Lublin, Białystok, Łódź i Szczecin, gdzie czynsz stanowi od 5,3 do 5,5 proc. rocznie. W dużych aglomeracjach (Warszawa, Kraków, Poznań i Wrocław) tego rodzaju, procentowa rentowność jest niższa. Wynosi od 4,1 do 5,4 proc., bo nieruchomości są droższe.

- To ważna wiadomość dla osób, które posiadają nadwyżki kapitałowe i poszukują korzystnego miejsca ich ulokowania - zauważa Aneta Wachul. - Trzeba jednak pamiętać, że w mniejszych ośrodkach także popyt może być mniejszy, a całą inwestycję trudniej zorganizować.

Stolik za grosze

Sama cena nie może być, rzecz jasna, jedynym elementem oferty. Podobnie jak w przypadku sprzedaży, także najem musi być poprzedzony profesjonalną prezentacją. Przed podpisaniem porozumienia między właścicielem i klientem trzeba zadbać, aby zostały wykonane konieczne naprawy, malowanie, a w mieszkaniu znajdowały się przynajmniej podstawowe sprzęty i meble. Konieczne jest zatem przeprowadzenie inspekcji, wskazanie wadliwych elementów i uzyskanie zgody na ich naprawę. Należy zwrócić uwagę zarówno na ogólne wrażenie, jak i szczegóły (żarówki, klamki, zamki w drzwiach itp).

Standardem jest łóżko w każdym pokoju (ewentualnie rozkładana sofa), stolik, szafa, w pełni wyposażona kuchnia i sprawna łazienka oraz przynajmniej trzy komplety kluczy. Jeżeli konieczne będzie dokupienie poszczególnych sprzętów warto polecić oferty tanich, budżetowych stron WWW (na przykład grupy na Facebooku "meble", "pozbędę się za grosze" czy "piękne meble za bezcen"), za pośrednictwem których można nabyć meble i inne elementy wyposażenia za stosunkowo niewielkie pieniądze.

- Generalnie cały koszt inwestycji, zwyczajowo, pokrywa właściciel, podnosi ona bowiem wartość nieruchomości i stanowić będzie trwały element wyposażenia, które w przyszłości nadal może być wykorzystywane - tłumaczy Aneta Wachul.

Umowa okazjonalna

Najważniejszym obowiązkiem osoby zarządzającej najmem jest jednak przygotowanie i doprowadzenie do podpisania umowy między właścicielem i użytkownikiem nieruchomości. Najbardziej korzystną, najpopularniejszą formą jest obecnie najem okazjonalny dający stosunkowo szerokie możliwości wykwaterowania lokatora, gdy przestaje regulować zobowiązania, jest uciążliwy czy niszczy wyposażenie. Zasady tego stosunku prawnego określa ustawa z 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy, zmianie Kodeksu cywilnego oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. 2010 nr 3, poz. 13). Zgodnie z jej zapisami prawo do najmu okazjonalnego dotyczy wyłącznie lokali służących zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych i mogą z niego korzystać osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej. Przysługuje właścicielom, ale także posiadaczom własnościowego, spółdzielczego prawa do lokalu. Wykluczone jest natomiast wykorzystywanie takiego stosunku prawnego w celu podnajmu.

Są jednak także inne wymagania. Porozumienie musi zawierać poświadczone notarialnie oświadczenie lokatora (najemcy), w którym poddaje się on tzw. egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania będącego przedmiotem umowy lokalu w określonym terminie (najczęściej tygodnia).

Czasowa bez końca

Konieczne jest również wskazanie miejsca, w którym, po rozwiązania umowy będzie mógł zamieszkać lokator (najemca). Ale rzecz, w tym przypadku, jest nieco bardziej skomplikowana: niezbędna jest bowiem także zgoda właściciela takiej nieruchomości, najlepiej poświadczona notarialnie, na przyjęcie eksmitowanego. Tego rodzaju oświadczenia w praktyce, najczęściej pozyskiwane są od najbliższej rodziny (rodziców), ale wystarczy także zgoda przyjaciół, a nawet znajomych. - Wiadomo, że eksmisja jest sytuacją awaryjną, może się zdarzyć, ale w większości przypadków do niej jednak nie dochodzi - zastrzega Wachul. - Zgoda na przyjęcie konieczna jest raczej ze względów formalnych i w celu zapewnienia właścicielowi mieszkania czy domu poczucia bezpieczeństwa. Taki dokument obecnie jest już standardem.

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego, co ważne, musi być zgłoszone przez właściciela w ciągu 14 dni naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania. Jeżeli termin nie zostanie dotrzymany porozumienie stanie się zwykłym, dającym mniejsze prawa, stosunkiem najmu, objętym przepisami kodeksu cywilnego i ustawą o ochronie praw lokatorów.

Najem okazjonalny nie musi znaczyć krótki. - Tego rodzaju umowa może trwać długo, maksymalnie dziesięć lat - informuje Aneta Wachul. - To jednak nie musi być koniec, okres ten może być bowiem przedłużany w zasadzie bez istotnych ograniczeń. Ale umowa, pod rygorem nieważności, musi być sporządzona na piśmie.

Ile można zarobić

Przed podpisaniem umowy o zarządzanie najmem trzeba pamiętać o udzieleniu przez właściciela pełnomocnictw do dokonywania różnych czynności prawnych. Stawki za tego rodzaju usługę zwyczajowo nie zależą od metrażu, na ich wysokość ma natomiast wpływ lokalizacja. W większych ośrodkach miejskich opłata składa się z dwóch części: za przyjęcie nieruchomości do zarządu (od tysiąca do 1,2 tys. zł) oraz uzależnionego od wysokości czynszu, miesięcznego udziału od czynszu netto (10-15 proc. po odjęciu opłat dla administracji i za media). Domy są nieco bardziej dochodowe i kosztują odpowiednio 1,8-2,5 tys. zł (przyjęcie) i 10-15 proc. (miesięcznie). Mając dziesięć tego rodzaju nieruchomości w zarządzie można zatem uzyskiwać w miarę stałe dochody w wysokości nieco ponad 2 tys. zł. (plus premia za rozpoczęcie współpracy w wysokości 10-12 tys. zł).

Konieczne upoważnienia

Aby skutecznie i zgodnie z prawem wywiązywać się z obowiązków zarządzającego najmem, trzeba mieć wiele zgód i upoważnień ze strony właściciela: na zawieranie i rozwiązywanie umów najmu, współpracy z biurami obrotu nieruchomościami, dokonywanie czynności prawnych i faktycznych związanych z wykonywaniem praw i obowiązków właściciela (pobieranie opłat, przechowywanie kaucji), remonty, modernizacje, bieżące naprawy, prowadzenie korespondencji związanej z nieruchomością oraz przetwarzanie danych osobowych. Tylko regulowanie należności wobec urzędu skarbowego według wybranego przez niego sposobu leży po stronie właściciela.

Aleksandra Puch

mf_dgp@infor.pl