Przetarg na wybór inwestora zastępczego

Inwestor zastępczy może w imieniu inwestora (zamawiającego) przeprowadzić cały proces inwestycyjny związany z realizacją obiektu budowlanego. Możliwe jest również zatrudnienie inwestora zastępczego do realizacji specjalistycznych zakupów np. aparatury medycznej, pomiarowej itp.

Oto zasadnicze etapy procesu inwestycyjnego oraz zakres prac, jakie może w szczególności wykonywać inwestor zastępczy przy robotach budowlanych.

Etap przygotowania i projektowania:

1) Przeprowadzenie etapu projektowania w formie nadzoru nad pracami projektowymi, kontroli uzgodnień międzybranżowych i zewnętrznych, terminowości, kompletności spływu dokumentacji.

2) Uregulowanie spraw własnościowych oraz terenowo - prawnych.

3) Wycena nieruchomości.

Etap przetargowy:

1) Przygotowanie dokumentacji przetargowej (specyfikacji istotnych warunków zamówienia, wzoru lub istotnych postanowień umowy z generalnym wykonawcą itp.) oraz prowadzenie przetargu w oparciu o dokumentację techniczną i przyjęte zasady (np. FIDIC - Międzynarodowa Federacja Inżynierów Konsultantów).

2) Analiza ofert z przedstawieniem inwestorowi, do akceptacji, dokonanego wyboru generalnego wykonawcy lub wykonawców poszczególnych grup robót.

1) Wprowadzenie wykonawcy na budowę.

2) Przygotowanie harmonogramu zadania w uzgodnieniu z wykonawcami i przy akceptacji inwestora.

3) Pełnobranżowa kontrola techniczna budowy w zakresie stosowania właściwych materiałów i urządzeń, wykonania prac zgodnie ze sztuką budowlaną i obowiązującymi polskimi normami we wszystkich branżach występujących na budowie.

4) Pełnobranżowa koordynacja robót.

5) Kontrola stanu zaawansowania prac i płatności za wykonane prace.

6) Monitorowanie postępu robót w wymiarze finansowym.

7) Egzekwowanie uzgodnionego harmonogramu prac.

8) Prowadzenie kierownictwa budowy w formie inwestora zastępczego.

9) Pełna obsługa geodezyjna budowy.

10) Pełna obsługa administracyjna budowy.

Etap odbiorów:

1) Przeprowadzenie odbiorów wewnętrznych z kontrolą wykonania wymaganych badań i prób oraz wyegzekwowanie od wykonawców odpowiednich certyfikatów, deklaracji i oświadczeń.

2) Zorganizowanie i prowadzenie odbiorów robót zanikających i zewnętrznych z organami wymienionymi w Prawie Budowlanym.

3) Nadzór nad wykonawstwem lub opracowaniem dokumentacji powykonawczej.

4) Końcowe rozliczenie budowy wraz z wystawieniem stosownych dokumentów.

5) Opracowanie wniosków o uzyskanie zezwolenia na eksploatację poszczególnych obiektów lub zadania w całości.

W przypadku, gdy wartość zamówienia, którego przedmiotem jest pełnienie funkcji inwestora zastępczego, przekracza równowartość kwoty 14 tys. euro zamawiający zmuszony jest wyłonić inwestora zastępczego w drodze procedur przewidzianych w ustawie Prawo zamówień publicznych. Sytuacja taka wynika z faktu, że pełnienie funkcji inwestora zastępczego jest usługą na rzecz zamawiającego (inwestora). Zatem spełniony jest przedmiotowy warunek stosowania ustawy PZP.

Wartością zamówienia, którego przedmiotem jest pełnienie zadań inwestora zastępczego nie jest wartość inwestycji, którą będzie prowadził wybrany podmiot. Przyjęcie tego typu stanowiska prowadziłoby do sytuacji gdzie wybrany inwestor zastępczy de facto finansuje ze swoich środków wszystkie roboty wchodzące w zakres planowanej inwestycji.

Wartość zamówienia stanowi wynagrodzenie, jakie otrzyma podmiot pełniący funkcję inwestora zastępczego za wykonanie wszystkich prac wskazanych w umowie o zastępstwo inwestycyjne. Z praktyki wynika, iż najczęściej wynagrodzenie inwestora zastępczego wynosi od 0, 5 proc. do 3 proc. wartości inwestycji, jaką będzie prowadził w imieniu zamawiającego (inwestora).

Zgodnie z art. 4 pkt. 8 ustawy Prawo zamówień publicznych do zamówień, których wartość nie przekracza wyrażonej w złotych równowartości kwoty 14 tys. euro, przepisów ustawy się nie stosuje. Oznacza to, że zamawiający może wybrać w dowolny sposób podmiot, który będzie pełnił funkcję inwestora zastępczego.

Jednak w większości przypadków wynagrodzenie inwestora zastępczego znacznie przekracza równowartość kwoty 14 tys. euro (tj. 53 746,00 zł netto).

Jeżeli szacunkowa kwota wynagrodzenia dla inwestora zastępczego (ustalona jako np. 1, 5 proc. wartości inwestycji) przekracza równowartość 14 tys. euro zamawiający powinien dla jego wyłonienia zastosować jeden z trybów określonych art. 10 ustawy Prawo zamówień publicznych. Ze względu na możliwość precyzyjnego określenia przedmiotu zamówienia najwłaściwszy wydaje się podstawowy tryb udzielenia zamówienia publicznego tj. tryb przetargu nieograniczonego.

Ewentualnie w przypadku, gdy zamawiający nie dysponuje odpowiednią wiedzą merytoryczną i formalno - prawną do właściwego sprecyzowania zapisów opisu przedmiotu zamówienia, jaki należy zamieścić w specyfikacji istotnych warunków zamówienia, można rozważyć zastosowanie trybu negocjacji z ogłoszeniem lub dialogu konkurencyjnego względnie negocjacji bez ogłoszenia, gdzie w trakcie prowadzonych negocjacji z potencjalnymi inwestorami zastępczymi, doprecyzowany zostanie przedmiot zamówienia oraz warunki umowy o zastępstwo inwestycyjne.

W mojej ocenie trudne do uzasadnienia będzie wykorzystanie trybu zamówienia

z wolnej ręki dla wyboru inwestora zastępczego. Przesłanki określone w art. 67 ust. 1 ustawy Prawo zamówień publicznych nie zostaną raczej wyczerpane w odniesieniu do analizowanego przedmiotu zamówienia. Przykładowo za trudne do uzasadnienia należy uznać zaistnienie okoliczności technicznych (art. 67 ust. 1 pkt. 1 lit. a) ustawy PZP) powodujących, iż zastępstwo inwestycyjne może być wykonywane tylko przez jednego wykonawcę.

Edyta Partyn