Jak wybrać inwestora zastępczego

Inwestor zastępczy powinien działać od etapu przygotowania inwestycji aż po uzyskanie ostatecznych pozwoleń na użytkowanie zrealizowanej inwestycji czy wręcz odbiorów pogwarancyjnych.

Inwestorem zastępczym może być wybrany przez zamawiającego (inwestora) podmiot działający w jego imieniu i odpowiedzialny, zgodnie z zakresem zawartej umowy, za nadzorowanie projektowania i/lub wykonania prowadzonej inwestycji. Możliwe jest zaangażowanie inwestora zastępczego nie tylko w zakresie realizacji inwestycji budowlanych, lecz także specjalistycznych zakupów np. aparatury medycznej, badawczej, pomiarowej.

Wybrany w przetargu

W razie gdy wartość zamówienia, którego przedmiotem jest pełnienie funkcji inwestora zastępczego, przekracza równowartość kwoty 14 tys. euro, zamawiający zmuszony jest wyłonić inwestora zastępczego w drodze procedur przewidzianych ustawą - Prawo zamówień publicznych. Wynika to z faktu, że pełnienie funkcji inwestora zastępczego jest usługą na rzecz zamawiającego (inwestora), zatem spełniony jest przedmiotowy warunek stosowania ustawy p.z.p.

Wartością zamówienia na wyłonienie inwestora zastępczego nie jest wartość inwestycji, którą będzie prowadził wybrany podmiot. Przyjęcie tego typu stanowiska prowadziłoby do sytuacji wybrany inwestor zastępczy de facto finansuje ze swoich środków wszystkie roboty wchodzące w zakres planowanej inwestycji. Wartość zamówienia stanowi wynagrodzenie, jakie otrzyma podmiot pełniący funkcję inwestora zastępczego za wykonanie wszystkich prac wskazanych w umowie o zastępstwo inwestycyjne.

Z praktyki wynika, iż najczęściej wynagrodzenie inwestora zastępczego wynosi 3-8 proc. wartości inwestycji, jaką będzie prowadził w imieniu zamawiającego (inwestora).

Ze względu na możliwość precyzyjnego określenia przedmiotu zamówienia najwłaściwszym dla wyboru inwestora zastępczego wydaje się, co do zasady, podstawowy tryb udzielenia zamówienia publicznego, tj. tryb przetargu nieograniczonego.

Warunki podmiotowe

Biorąc pod uwagę specyfikę przedmiotu zamówienia, najlepszą metodą zweryfikowania możliwości potencjalnych inwestorów zastępczych w zakresie realizacji zadań związanych z pełnieniem funkcji inwestora zastępczego jest postawienie wymogów odnoszących się do ich dotychczasowego doświadczenia.

Równie ważkie jak doświadczenie jest posiadanie/dysponowanie odpowiednią kadrą techniczną, zdolną do realizacji czynności związanych z pełnieniem funkcji inwestora zastępczego. Przykładowo za uzasadnione można uznać wprowadzenie warunków związanych z:

● dysponowaniem przez wykonawcę osobami z uprawnieniami konstrukcyjno-budowlanymi (w tym uprawnieniami o specjalności elektrycznej i sanitarnej),

● zatrudnianiem osób uprawnionych do sprawowania funkcji inspektora nadzoru inwestorskiego w specjalnościach konstrukcyjno-budowlanych, instalacji i urządzeń elektrycznych i elektroenergetycznych, instalacji w zakresie sieci wodociągowych i kanalizacyjnych.

Oczywiście postawione warunki muszą być uzasadnione specyfiką przedmiotu zamówienia. Ze względów praktycznych uzasadnione jest również wprowadzenie wymogu, aby inwestor zastępczy miał biuro na terenie np. miasta czy gminy, gdzie realizowana będzie inwestycja. Za nieprawidłowe należy uznać określanie warunków obligujących potencjalnych wykonawców/inwestorów zastępczych do wykazania się prowadzeniem inwestycji w roli inwestora zastępczego na danym terenie. Tego rodzaju praktyki, jako forma preferencji lokalnych i nierównego traktowania wykonawców, są niezgodne z ustawą - Prawo zamówień publicznych.

Ustalanie wynagrodzenia

W praktyce spotyka się dwa sposoby ustalania wynagrodzenia dla inwestora zastępczego:

● określony w procentach wskaźnik liczony w stosunku do całkowitej wartości prowadzonej przez inwestora zastępczego inwestycji, np. 3 proc. sumy wszelkich wydatków poniesionych na daną inwestycję;

● wynagrodzenie ryczałtowe, a więc określona w umowie, niezmienna kwota pieniędzy, którą inwestor zastępczy otrzyma po zakończeniu całej inwestycji.

W wypadku ryczałtu konieczne jest precyzyjne określenie przez inwestora zakresu planowanej inwestycji. Kwota ryczałtu ustalona na etapie wyłaniania inwestora zastępczego jest bardziej miarodajna i przejrzysta niż rozliczenie procentowe od wartości inwestycji. Przy wynagrodzeniu procentowym od wartości inwestycji może wystąpić sytuacja, iż inwestor zastępczy będzie dążył do wzrostu kosztów inwestycji, gdyż wpływa to na jego wynagrodzenie.

Biorąc pod uwagę możliwości, jakie niesie ze sobą nowelizacja ustawy - Prawo zamówień publicznych (w brzmieniu ustalonym 13 maja 2016 r.), zamawiający, stosownie do postanowień art. 91 ust. 2, może oprócz ceny realizacji usług inwestora zastępczego oceniać między innymi kwalifikacje zawodowe i doświadczenie osób wyznaczonych do realizacji zamówienia.

Staranne działanie

Umowa o zastępstwo inwestycyjne ma charakter umowy starannego działania. Oznacza to, iż ryzyko nieosiągnięcia rezultatu (w tym przypadku wybudowania, montażu lub wyremontowanie obiektu budowlanego) nie obciąża inwestora zastępczego. Ma on wykonywać określone czynności z "należytą starannością", a nie wybudować obiekt. Z tego względu odpowiada wobec inwestora tylko za niewykonanie czynności określonych w umowie.

Inwestor zastępczy na mocy zawartej umowy z inwestorem bezpośrednim może działać w imieniu:

● inwestora bezpośredniego - jako jego pełnomocnik - co wywołuje skutki prawne, których stroną jest inwestor, np. inwestor zastępczy zawiera umowę z wykonawcą, a skutki prawne powstają pomiędzy inwestorem bezpośrednim a wykonawcą;

● własnym - skutki prawne powstają pomiędzy inwestorem zastępczym a wykonawcą.

Umowa o zastępstwo inwestycyjne zawierana pomiędzy inwestorem bezpośrednim (zamawiającym) a inwestorem zastępczym ma (na mocy art. 750 kodeksu cywilnego) charakter umowy-zlecenia.

W treści umowy inwestor powinien w szczególności:

● określić termin rozpoczęcia i zakończenia realizacji przedmiotu umowy. Zakończenie realizacji umowy powinno nastąpić po końcowym odbiorze robót budowlanych i całkowitym rozliczeniu przedmiotu zamówienia;

● wyrazić zgodę na zaciąganie przez inwestora zastępczego zobowiązań na rzecz inwestora. W ramach podejmowanych czynności inwestor zastępczy powinien mieć możliwość zaciągania zobowiązań wobec uczestników procesu inwestycyjnego w zakresie przygotowania i realizacji inwestycji;

● zobowiązać inwestora zastępczego do stosowania przepisów ustawy - Prawo zamówień publicznych przy jej wykonywaniu;

● określić zobowiązania inwestora w zakresie związanym z inwestycją, do których można zaliczyć między innymi:

- zapewnienie środków finansowych na pokrycie kosztów przygotowania inwestycji do realizacji oraz kosztów dostaw maszyn i urządzeń w wypadkach wymagających znacznego wyprzedzenia w składaniu zamówień;

- udział przedstawicieli inwestora bezpośredniego w pracach komisji przetargowych wyłaniających przyszłych wykonawców (dostawców) poszczególnych elementów inwestycji;

- zapłatę faktur sprawdzonych i zatwierdzonych przez inwestora zastępczego;

- udział w komisjach w sprawie stanu zaawansowania dokumentacji projektowej lub robót budowlanych w wypadkach odstąpienia od umów o wykonanie tego projektu lub o wykonanie robót;

- zapłata wynagrodzenia za pełnienie funkcji inwestora zastępczego;

- pokrycie kosztów ewentualnych zmian lub aktualizacji projektu, uzasadnionych obowiązującymi przepisami prawa lub w innych wypadkach uzgodnionych z inwestorem zastępczym;

● określić wysokości wynagrodzenia należnego inwestorowi zastępczemu.

Ze względu na możliwość precyzyjnego określenia przedmiotu zamówienia najwłaściwszy dla wyboru inwestora zastępczego wydaje się tryb przetargu nieograniczonego

Czynności, które można powierzyć inwestorowi zastępczemu

Przygotowanie inwestycji	1) Przeprowadzenie etapu projektowania w formie nadzoru nad pracami projektowymi, kontroli uzgodnień międzybranżowych i zewnętrznych, terminowości, kompletności spływu dokumentacji 2) Uregulowanie spraw własnościowych nieruchomości 3) Przygotowanie harmonogramu realizacji inwestycji
Procedury udzielenia zamówienia publicznego w zakresie wyboru generalnego wykonawcy	1) Przygotowanie dokumentacji przetargowej (specyfikacji istotnych warunków zamówienia, wzoru umowy z generalnym wykonawcą itp.) oraz prowadzenie przetargu w oparciu o dokumentację techniczną 2) Analiza ofert z przedstawieniem inwestorowi, do akceptacji, dokonanego wyboru generalnego wykonawcy lub wykonawców poszczególnych grup robót
Realizacja inwestycji	1) Wprowadzenie wykonawcy na budowę 2) Pełnobranżowa kontrola techniczna budowy w zakresie stosowania właściwych materiałów i urządzeń, wykonania prac zgodnie ze sztuką budowlaną i obowiązującymi polskimi normami we wszystkich branżach występujących na budowie 3) Pełnobranżowa koordynacja robót 4) Kontrola stanu zaawansowania prac i płatności za wykonane prace 5) Monitorowanie postępu robót w wymiarze finansowym 6) Egzekwowanie od Generalnego wykonawcy uzgodnionego harmonogramu prac 7) Obsługa geodezyjna budowy 8) Obsługa administracyjna budowy
Odbiory inwestycji	1) Przeprowadzenie odbiorów wewnętrznych z kontrolą wykonania wymaganych badań i prób oraz wyegzekwowanie od wykonawców odpowiednich certyfikatów, deklaracji i oświadczeń 2) Zorganizowanie i prowadzenie odbiorów robót zanikających i zewnętrznych z organami wymienionymi w prawie budowlanym 3) Nadzór nad wykonawstwem lub opracowaniem dokumentacji powykonawczej 4) Końcowe rozliczenie budowy wraz z wystawieniem stosownych dokumentów 5) Opracowanie wniosków o uzyskanie zezwolenia na eksploatację poszczególnych obiektów lub zadania w całości

Marek Okniński