Wuzetki mogą przysporzyć gminom milionowych strat

Niewiele jest miast i gmin mających całościowy plan zagospodarowania przestrzennego. Najczęściej plan, który jest prawem miejscowym, obejmuje tylko część terenu, na przykład tylko niektóre dzielnice w dużych miastach. Tak jest na przykład w Poznaniu i Krakowie, gdzie miejscowe plany pokrywają łącznie około 40 proc. miasta. Brak planów zagospodarowania przestrzennego powoduje, że inwestycje powstają na podstawie warunków zabudowy, czyli tzw. wuzetek.

Gminie nie grożą żadne sankcje za to, że nie sporządziła planu. W dodatku procedura wprowadzenia go jest kosztowna, długa i skomplikowana, więc dlatego najczęściej samorządy nie spieszą się. W znacznie gorszej sytuacji jest inwestor, który chce budować na terenie przestrzeni publicznej niemającej planu. W takich miejscach powstają inwestycje na podstawie warunków zabudowy, czyli tzw. wuzetek. Problemy w gminie zaczynają się wówczas, gdy inwestor uzyskał wuzetkę, a opracowany później plan zagospodarowania przestrzennego nie uwzględnia przyznanych mu wcześniej warunków zabudowy, a nawet wręcz się od nich istotnie różni. Inwestor, który straci z powodu tych różnic, bo np. uniemożliwiono mu zrealizowanie inwestycji na podstawie wcześniej przyznanych warunków zabudowy, może wystąpić o odszkodowanie, często liczone w milionach złotych.

W obawie przed roszczeniami inwestorów, prowadzeniem sporów w sądzie, wypłacaniem odszkodowań, a nawet wstrzymaniem niektórych inwestycji miejskich wiele gmin zwleka z wprowadzeniem planu. Niepotrzebnie, bo problemów z inwestorami można uniknąć, gdy przy uchwalaniu zwraca się uwagę na wcześniej wydane decyzje o warunkach zabudowy, a także już wcześniej faktycznie zrealizowane inwestycje. Trzeba też właściwie oszacować koszty wprowadzenia planu, co uchroni budżety gmin przed stratami. Samorząd uchwalając plan nie ma jednak obowiązku uwzględniania tych wszystkich elementów. Powinien przede wszystkim brać pod uwagę studium uwarunkowań i kierunków zabudowania przestrzennego.

Wprowadzając plan na teren już zagospodarowany, gmina musi jednak liczyć się z tym, że będzie musiała wypłacić jakieś odszkodowania. Ale chodzi o to, aby były jak najniższe, by np. uniknąć takich sytuacji, jak w Poznaniu, gdzie - jak podaje Agencja Newseria, powołując się na radnego Tomasza Lewandowskiego, szacunki mówią o skali roszczeń od 700 mln zł do 1 mld zł. W ubiegłym roku Poznań zarezerwował na ten cel 24 mln zł, a tylko jednemu deweloperowi musiał wypłacić odszkodowanie w wysokości 30 mln zł. Gdy taka sytuacja powtórzy się w tym roku, to miasto będzie musiało wprowadzić zmiany w budżecie i drastycznie ciąć wydatki praktycznie we wszystkich dziedzinach - ostrzega Tomasz Lewandowski.

Dlatego warto wygospodarować również spoza miejskiej kasy pieniądze na odszkodowania.

Małgorzata Piasecka-Sobkiewicz

malgorzata.piasecka@infor.pl