Jak jednostki samorządu mogą pozyskiwać środki publiczne na budowę mieszkań socjalnych

Jednym z podstawowych zadań każdej gminy jest zaspokajanie zbiorowych potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkujących na jej terenie. Wykonując te zadania, każda gmina ma obowiązek budowy mieszkań socjalnych dla najuboższych mieszkańców. Mieszkania te powinny być przeznaczone nie tylko dla osób biednych, które w ogóle nie mają dachu nad głową, ale także osób, które powinny zostać eksmitowane z zajmowanych przez siebie lokali z powodu zaległości czynszowych. Za niewykonanie tego obowiązku gminom grożą bardzo poważne sankcje finansowe. Trybunał Konstytucyjny w jednym ze swoich ostatnich wyroków przesądził bowiem, że gmina, która nie zagwarantowała mieszkania zastępczego osobie eksmitowanej, ma obowiązek wypłaty właścicielowi mieszkania odszkodowania (wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 8 kwietnia 2010 roku, sygn. akt P 1/08). Tylko w ubiegłym roku z powodu braku mieszkań zastępczych nie wykonano ponad 8,5 tys. eksmisji. W każdym takim przypadku samorząd musi wypłacać właścicielowi nieruchomości odszkodowanie. Jego wysokość z roku na rok rośnie.

Samorządy, które chcą ograniczyć wydatki na odszkodowania, powinny przeznaczać jak najwięcej środków ze swojego budżetu na budowę nowych mieszkań socjalnych. Nie oznacza to jednak, że koszty budowy nowych lokali spoczywają jedynie na samorządach. Każda gmina może bowiem starać się o pozyskanie środków publicznych na ten cel z rządowego programu wsparcia finansowego - Funduszu Dopłat Banku Gospodarstwa Krajowego.

Środki z Funduszu Dopłat mogą otrzymać wszystkie gminy, pod warunkiem że realizują przedsięwzięcia polegające na tworzeniu lokali socjalnych, noclegowni, domów dla bezdomnych, mieszkań chronionych oraz lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy niestanowiących lokali socjalnych (lokali komunalnych). Należy jednak pamiętać, że finansowe wsparcie kupna lokali mieszkalnych oraz kupna lokali mieszkalnych połączonych z ich remontem będzie udzielone, jeżeli liczba utworzonych w ramach przedsięwzięcia pomieszczeń, które będą służyć wykonywaniu zadań z zakresu pomocy społecznej w formie mieszkań chronionych, nie przekracza połowy liczby wszystkich lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku.

Finansowe wsparcie mogą otrzymać także związki międzygminne na realizacje przedsięwzięć polegających na tworzeniu lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni oraz domów dla bezdomnych. Także powiaty realizujące inwestycje związane z tworzeniem lokali mieszkalnych służących wykonywaniu zadań z zakresu pomocy społecznej w formie mieszkań chronionych mogą uzyskać finansową pomoc. O państwowe pieniądze mogą ubiegać się również organizacje pożytku publicznego. Wskazane powyżej jednostki samorządu oraz pozostałe podmioty finansowe wsparcie mogą uzyskać na:

● budowę budynku w tym rozbudowę lub nadbudowę;

● remont lub przebudowę budynku lub jego części;

● zmianę sposobu użytkowania budynku lub jego części będącego własnością inwestora, wymagającego dokonania remontu lub przebudowy;

● nabycie lokali mieszkalnych lub budynku mieszkalnego;

● nabycie lokali mieszkalnych lub budynku połączone z ich remontem;

● pokrycie części kosztów przedsięwzięcia polegającego na tworzeniu lokali mieszkalnych przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego (TBS).

Należy jednak pamiętać, że co do zasady środki publiczne nie mogą być przeznaczone na realizację przedsięwzięcia rozpoczętego przed zawarciem przez Bank Gospodarstwa Krajowego z inwestorem umowy o finansowe wsparcie. Wyjątkiem są jednak działania polegające na kupnie lokali mieszkalnych lub budynku mieszkalnego, także połączone z ich remontem. W takim przypadku transakcja może być dokonana maksymalnie 12 miesięcy przed dniem złożenia wniosku o finansowe wsparcie.

Publiczne środki nie przysługują także na projekty, których realizacja współfinansowana jest ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Podmioty ubiegające się o pomoc nie otrzymają jej także wówczas, gdy inwestycja współfinansowana jest ze środków Unii Europejskiej.

Źródłem finansowego wsparcia, o którym mowa, jest Fundusz Dopłat. Jest ono udzielane przez Bank Gospodarstwa Krajowego na wniosek złożony przez inwestora. Wnioski o udzielenie finansowego wsparcia są przyjmowane przez bank dwa razy w roku kalendarzowym, w pierwszym i drugim półroczu. Z kwoty przeznaczonej na udzielanie dopłat, wynikającej z planu finansowego Funduszu na dany rok, wyodrębnia się dwie równe części przeznaczone na udzielanie wsparcia w każdym półroczu. Zgodnie z nowymi przepisami bank udzieli finansowego wsparcia na podstawie umowy z inwestorem, która określa w szczególności cel, na jaki jest udzielana dopłata finansowa, jej wysokość, termin, w jakim nastąpi uruchomienie finansowego wsparcia, oraz termin i sposób udokumentowania zakończenia realizacji przedsięwzięcia.

Wysokość finansowego wsparcia na realizację przedsięwzięcia nie może przekroczyć 30 proc. kosztów przedsięwzięcia - w przypadku: budowy, w tym rozbudowy lub nadbudowy, kupna lokali mieszkalnych lub budynku mieszkalnego, a także kupna lokali mieszkalnych lub budynku mieszkalnego, połączonego z remontem tych lokali lub budynku. Jeżeli w celu zwiększenia zasobu mieszkaniowego podmiot ubiegający się o środki z Funduszu Dopłat chce przeprowadzić remont lub przebudowę budynku albo części takiego budynku, zmianę sposobu użytkowania budynku albo części takiego budynku, wymagającej dokonania remontu lub przebudowy, to wysokość wsparcia może wynieść 40 proc. kosztów inwestycji. Natomiast w przypadku gdy prace polegające na budowie lub rozbudowie budynku mają być przeprowadzone przez TBS, to wysokość wsparcia może wynosić nie 30 proc., jak w przypadku gmin, ale 40 proc. kosztów inwestycji. O 10 proc. kosztów inwestycji więcej niż gminy, bo aż 50 proc., dostaną także TBS-y dokonujące remontu lub przebudowy budynku na cele mieszkań socjalnych, a także zmieniające sposób użytkowania istniejących obiektów.

Do wydatków związanych z budową mieszkań na nieruchomości gminy bądź kupnie lokali (budynków) mieszkalnych zalicza się koszty materiałów i robót budowlanych niezbędnych do realizacji przedsięwzięcia, w tym wykonania przyłączy technicznych, a także obiektów i urządzeń związanych z budynkiem, jak np. placów zabaw, śmietników, ogrodzeń, placów postojowych i placów pod śmietniki, przejazdów (dróg) wraz z niezbędnymi zjazdami z drogi publicznej, również w sytuacji, kiedy zjazdy te wykonywane są zgodnie z odrębnymi przepisami poza nieruchomością stanowiącą własność lub będącą w użytkowaniu wieczystym inwestora. Wydatkami związanymi z realizowanym przedsięwzięciem są również koszty wykonania czynności specjalistycznych, takich jak projektowanie, niezbędne badania i ekspertyzy techniczne, opłaty związane z pełnieniem funkcji inwestora zastępczego, nadzoru i kierowania budową oraz rozliczania robót budowlanych, oraz koszty przygotowania terenu.

W przypadku inwestycji polegających na kupnie lokali mieszkalnych lub kupnie lokali mieszkalnych połączonym z remontem do kosztów przedsięwzięcia zalicza się cenę określoną w umowie sprzedaży, a także koszt remontu. Jeżeli z Funduszu Dopłat finansowane ma być tworzeniu lokali mieszkalnych przez TBS, koszty rozlicza się proporcjonalnie do liczby lokali przypadających inwestorowi.

Równocześnie koszty objęte wsparciem finansowym to wydatki uwzględniające podatek od towarów i usług, o ile inwestorowi na podstawie odrębnych przepisów nie przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z tym przedsięwzięciem lub zwrotu tego podatku.

Gminy i inne podmioty, które chcą uzyskać państwowe dopłaty na budowę mieszkań socjalnych, noclegowni i domów dla bezdomnych, muszą w tym celu złożyć do Banku Gospodarstwa Krajowego odpowiedni wniosek. Wymagane dokumenty składa się dwa razy w roku: w terminach od 1 do 31 marca i od 1 do 30 września każdego roku. Z uwagi jednak na fakt, iż wnioski muszą być bardzo dobrze udokumentowane, a planowana inwestycja odpowiednio przygotowana, jednostki chcące otrzymać finansową pomoc dużo wcześniej przed złożeniem wniosku powinny rozpocząć jego przygotowywania i wypełnianie.

Do wniosku o finansowe wsparcie przedsięwzięcia związanego z budową mieszkań socjalnych załącza się przede wszystkim dokumenty potwierdzające prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, której dotyczy przedsięwzięcie albo na której położony jest budynek, którego remont lub przebudowę zamierza się przeprowadzić. Wraz z wnioskiem powinny być także złożone dokumenty potwierdzające prawo do prowadzenia robót budowlanych, w tym projekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, projekt architektoniczno-budowlany oraz projekt zagospodarowania terenu z wyraźnie zaznaczonymi granicami nieruchomości, na której budowany jest budynek będący przedmiotem przedsięwzięcia, planowanym uzbrojeniem terenu, przyłączami technicznymi oraz obiektami i urządzeniami związanymi z budynkiem.

W przypadku gdy planowany zakres robót budowlanych nie przewiduje pozwolenia na budowę, wraz z wnioskiem należy przedstawić dokumentację projektową wykonaną zgodnie z przepisami w sprawie szczegółowego zakresu i formy dokumentacji projektowej, specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych oraz programu funkcjonalno-użytkowego. Wniosek powinien zawierać także dokumenty potwierdzające koszty przedsięwzięcia. W przypadku wniosku o udzielenie finansowego wsparcia na kupno lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego do wniosku należy dołączyć umowę sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, jeśli został zawarty przed dniem złożenia wniosku o udzielenie finansowego wsparcia.

Wniosek złożony z przekroczeniem terminów lub z brakami, które nie zostaną uzupełnione w terminie siedmiu dni, Bank Gospodarstwa Krajowego zwraca bez rozpoznania. Tak samo jest w przypadku wniosków dotyczących przedsięwzięć niespełniających warunków do uzyskania finansowego wsparcia.

Warunkiem uruchomienia finansowego wsparcia jest zaangażowanie środków własnych inwestora w wysokości co najmniej 30 proc. przewidywanych kosztów przedsięwzięcia, a w sytuacji kupna lokalu - przeniesienia jego własności lub budynku mieszkalnego. W przypadku inwestycji polegającej na tworzeniu lokali mieszkalnych przez TBS, warunkiem uruchomienia dofinansowania oraz jego przekazania na rachunek inwestora jest wykonanie świadczenia na rzecz TBS wynikającego z umowy pomiędzy inwestorem a TBS oraz zakończenie inwestycji. W pozostałych przypadkach kwota finansowego wsparcia jest przekazywana na rachunek inwestora po udokumentowaniu wykonania robót budowlanych lub czynności, np. przyłączy technicznych lub dokonania zapłaty za przeniesienie własności lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego, a następnie, jeżeli wykonywano remont, po udokumentowaniu jego zakończenia.

Inwestor, który otrzymał dofinansowanie, przedkłada bankowi rozliczenie faktycznie poniesionych kosztów przedsięwzięcia, w terminie 30 dni od dnia jego zakończenia, bądź oświadczenie towarzystwa budownictwa społecznego o kosztach realizacji inwestycji przypadających na lokale oraz o kwocie udziału wpłaconej przez inwestora, w terminie 30 dni od dnia zakończenia inwestycji.

W przypadkach udzielenia finansowego wsparcia na tworzenie lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy niestanowiących lokali socjalnych, inwestor, który otrzymał finansowe wsparcie, przedkłada bankowi, w terminie sześciu miesięcy od dnia zakończenia realizacji przedsięwzięcia, oświadczenie potwierdzające wydzielenie przez gminę z mieszkaniowego zasobu gminy części lokali z przeznaczeniem na lokale socjalne albo mieszkania chronione, a także - jeżeli lokale te były zamieszkane - o ustaniu, do dnia wydzielenia tych lokali, dotychczasowego stosunku najmu i opróżnieniu lokali.

Jeżeli wykorzystanie kwoty finansowego wsparcia nastąpi niezgodnie z celem jego udzielenia, zawinionego przez inwestora opóźnienia zakończenia realizacji przedsięwzięcia lub rażącego opóźnienia w przedłożeniu rozliczenia kosztów przedsięwzięcia, bank odstępuje od umowy, a inwestor zwraca do Funduszu Dopłat kwotę dofinansowania wraz z odsetkami w wysokości określonej jak dla zaległości podatkowych, w terminie 30 dni od dnia otrzymania pisemnego oświadczenia banku o odstąpieniu od umowy. Odsetki nalicza się od następnego dnia roboczego po dniu przekazania kwoty wsparcia na rachunek inwestora. Z kolei w przypadku stwierdzenia przez bank, że po złożeniu dokumentów do rozliczenia kwota finansowego wsparcia została przekazana w wysokości wyższej, inwestor zwraca do Funduszu Dopłat nadwyżkę finansowego wsparcia w terminie 30 dni od dnia zawiadomienia inwestora przez bank.

@RY1@i02/2010/091/i02.2010.091.092.0004.001.jpg@RY2@

Maksymalna wysokość finansowego wsparcia

pozyskanych z wykorzystaniem finansowego wsparcia udzielonego przez BGK należy zainstalować:

● wannę lub kabinę natryskową w łazience;

● umywalkę w łazience;

● zlewozmywak;

● kuchenkę gazową czteropalnikową z piekarnikiem lub równoważną użytkowo kuchenkę elektryczną;

● miskę ustępową w łazience lub w wydzielonym WC.

Gmina, która chce otrzymać wsparcie, musi złożyć wniosek do Banku Gospodarstwa Krajowego. Wnioski przyjmowane są dwa razy w roku, a środki wypłacane z Funduszu Dopłat.

Gmina powinna określić we wniosku m.in. wysokość środków, o które się ubiega, cel, na jaki chce je przeznaczyć, zapotrzebowanie, jakie występuje na jej terenie, skutki, jakie wywoła realizacja przedsięwzięcia, oraz ogólne uwarunkowania gminy, jak np. jej położenie, bezrobocie. BGK bierze pod uwagę te wszystkie okoliczności i przyznaje środki projektom, które jego zdaniem są najlepsze.

Udzielenie wsparcia następuje w oparciu o umowę cywilnoprawną pomiędzy BGK a gminą.

Finansowe wsparcie uruchamiane jest, jeżeli gmina zaangażuje środki własne w kwocie 30 proc. przewidywanych kosztów przedsięwzięcia. Po zakończeniu prac gmina przedkłada BGK rozliczenie faktycznie poniesionych kosztów.

@RY1@i02/2010/091/i02.2010.091.092.0004.002.jpg@RY2@

Wyniki finansowego wsparcia na tworzenie mieszkań socjalnych w latach 2007-2009

mieszkań socjalnych, noclegowni i domów dla bezdomnych należy składać na adres:

Bank Gospodarstwa Krajowego Departament Funduszy Mieszkaniowych Al. Jerozolimskie 7 00-955 Warszawa

Arkadiusz Jaraszek

arkadiusz.jaraszek@infor.pl

● Art. 3 - 22 ustawy z 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych (Dz.U. nr 251, poz. 1844 z późn. zm.).

● Rozporządzenie ministra budownictwa z 15 marca 2007 r. w sprawie szczegółowego trybu i terminów składania i rozpatrywania wniosku o udzielenie finansowego wsparcia na tworzenie lokali socjalnych i mieszkań chronionych, treści wniosku, kryteriów jego oceny, wzoru formularza rozliczenia udzielonego wsparcia oraz minimalnych wymagań w zakresie wyposażenia, jakie muszą spełniać pozyskane lokale mieszkalne (Dz.U. nr 52, poz. 346 z późn. zm.).