Kontroluj, co chcą ci zbudować na działce

Im wcześniej firma zainteresuje się, na jaki cel ma być przeznaczona jej działka albo tereny wokół, tym łatwiej będzie jej zablokować niekorzystne zmiany albo przeforsować swoje pomysły. Odpowiednie regulacje zawiera ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Na podstawie jej przepisów gminy sporządzają studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Z reguły najpierw powstaje pierwszy z tych dokumentów, bo miejscowe plany muszą być z nim zgodne. Większość gmin ma już studia (uchwalane zresztą dla całego terenu gminy). Gorzej jest z planami miejscowymi. Urzędnicy przygotowują je dla mniejszych obszarów (a nie całości gminy), w miarę potrzeb i pieniędzy w samorządowym budżecie. Obecnie gminy skupiają się głównie na korektach studiów oraz przyjmowaniu nowych i zmianach już istniejących planów.

Gmina, przystępując do sporządzania studium, musi zawiadomić lokalną społeczność. Ogłoszenia pojawiają się w miejscowej prasie, są też wywieszane w urzędzie gminy, można je też publikować np. w internecie (na oficjalnej stronie gminy). Wójt (burmistrz, prezydent miasta) podaje też w ogłoszeniu, ile czasu - ale minimum 21 dni - mają zainteresowani na zgłaszanie swoich wniosków. To pierwsza szansa dla firmy, aby przekazać urzędnikom, jakie są jej oczekiwania co do uregulowań studium. Dopiero po zebraniu wniosków i ich rozpatrzeniu (niekoniecznie uwzględnieniu) urzędnicy przygotowują projekt nowego lub zmienianego studium. Potem następuje faza uzgodnień z różnymi organami, w tym gminną komisją urbanistyczno-architektoniczną, wojewódzkim konserwatorem zabytków, ale też np. urzędem morskim (dotyczy terenów położonych w sąsiedztwie Bałtyku) i wielu innych. Nasza firma w tym okresie też może być aktywna, lecz nie bezpośrednio. Niemniej jednak może kierować swoje stanowiska do organów uzgadniających studium z własnymi uwagami. Mogą one wpłynąć na zastrzeżenia do projektu studium zgłaszane przez te organy.

Kolejny etap to ogłoszenie o wyłożeniu projektu studium do publicznego wglądu. Ogłoszenia (analogiczne jak w przypadku przystąpienia do sporządzania studium) muszą się ukazać na co najmniej 7 dni przed dniem wyłożenia. Co istotne, projekt studium trzeba nie tylko wyłożyć do publicznego wglądu na okres co najmniej 21 dni, ale też opublikować na stronach internetowych urzędu gminy. Urzędnicy muszą też zorganizować w tym czasie dyskusję publiczną nad rozwiązaniami przyjętymi w projekcie studium. Dla naszej firmy to okazja, aby nie tylko przeforsować swoje postulaty, ale przekonać do nich okolicznych mieszkańców albo zorganizować grupę nacisku przeciwko niechcianej inwestycji.

Potem wszyscy zainteresowani mają minimum 21 dni (dokładny okres ustala wójt gminy) na wnoszenie uwag do projektu studium. Uwagi mogą zgłaszać w zasadzie wszyscy chętni, a więc i nasza firma niezależnie od formy prawnej, w jakiej ją prowadzimy.

Nawet jeśli uwagi przedsiębiorcy nie zostaną uwzględnione, to nie trafią od razu do kosza, ale urzędnicy przedstawiają je radzie gminy wraz z gotowym do uchwalenia projektem studium. Rada gminy musi w uchwale o przyjęciu studium odnieść się merytorycznie do uwag i wskazać, które z nich odrzuca i dlaczego, a które akceptuje (patrz wyrok NSA z 20 kwietnia 2010 r., sygn. II OSK 337/10).

Radni rzadko uwzględniają uwagi odrzucone przez urzędników, bo trzeba powtarzać całą procedurę w zakresie, którego dotyczą zmiany. Chodzi o czas i pieniądze. Uchwalenie studium przez radę gminy nie zamyka jednak sprawy. Uchwała trafia do wojewody, który musi ocenić, czy jest zgodna z prawem i ważna. Jeśli firma ma zastrzeżenia co do przebiegu procesu uchwalania studium, to może je zgłosić wojewodzie, który może interweniować i zablokować wejście studium w życie. Ponadto na uchwałę rady gminy przysługuje, po wcześniejszym wezwaniu do usunięcia naruszenia prawa, skarga do sądu administracyjnego w trybie art. 101 ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz.U. z 2001 r. nr 142, poz. 1591 ze zm.)

Część gmin decyduje się na uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który prawie zawsze obejmuje jedynie część obszaru gminy. Ponadto - w przeciwieństwie do studium - plan jest aktem prawa miejscowego, a więc ściśle wiąże urzędników np. podczas wydawania pozwolenia na budowę.

Całą procedurę rozpoczyna uchwała rady gminy - podjęta z jej własnej inicjatywy albo na wniosek wójta - o przystąpieniu do sporządzania planu. Nie oznacza to, że trzeba biernie czekać, aż władze gminy zainteresują się obszarem, na którym znajduje się nieruchomość przedsiębiorcy. Jeśli naszej firmie zależy na uchwaleniu planu bądź zmianie już istniejącego, może występować do radnych lub urzędników z postulatami, aby rozpoczęli procedurę planistyczną.

Po podjęciu uchwały urzędnicy przystępują do prac nad projektem planu. Mieszkańcy i lokalni przedsiębiorcy są informowani o starcie prac nad planem przez m.in. ogłoszenia w miejscowej prasie, obwieszczenia, a także np. przez stronę internetową gminy. Wójt określa formę, miejsce i termin składania wniosków do planu, nie krótszy niż 21 dni od dnia ogłoszenia. Jeśli nasza firma zdecyduje się na zgłoszenie swoich wniosków, to mogą być one uwzględnione w projekcie planu, ale nie muszą.

Podobnie, jak przy studium, także przy planie urzędnicy występują do różnych organów z żądaniem uzgodnienia planu, w tym do gminnej komisji urbanistyczno-architektonicznej i wielu innych. Jeśli przedsiębiorca chce, aby z planu znikły np. przepisy, które jego zdaniem przyczyniają się do zanieczyszczeń wód, powietrza, terenu, to może powiadomić organy ochrony środowiska, sanepid itp. Po zebraniu wszystkich uzgodnień urzędnicy nanoszą uwzględnione postulaty na projekt planu. Następnie zawiadamiają o wyłożeniu projektu planu do publicznego wglądu na minimum 7 dni przed dniem wyłożenia. Projekt planu (wraz z prognozą oddziaływania na środowisko) wykłada się na minimum 21 dni oraz organizuje w tym czasie dyskusję publiczną nad przyjętymi rozwiązaniami.

Po wyłożeniu projektu planu i publicznej dyskusji osoby fizyczne i prawne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej mogą wnosić uwagi dotyczące projektu. Mają na to minimum 14 dni od dnia zakończenia okresu wyłożenia planu (dokładny termin określa wójt gminy, może on wynieść np. miesiąc). Potem gminni urzędnicy rozpatrują te uwagi w terminie nie dłuższym niż 21 dni od dnia upływu terminu ich składania. Jeśli jakieś uwagi zostaną uwzględnione, to powinny być naniesione na projekt planu. Urzędnicy mogą to czynić niechętnie, gdyż uwzględniając uwagi, muszą potem w niezbędnym zakresie ponowić wszystkie uzgodnienia. Następnie projekt planu (wraz z listą nieuwzględnionych uwag) trafia pod obrady rady gminy. Gdy rada uchwali plan, to zostanie on opublikowany w Dzienniku Urzędowym odpowiedniego województwa.

Jeśli rada gminy uchwali plan, to firma może postulować, aby wojewoda dokładnie sprawdził, czy nie doszło do naruszenia zasad bądź trybu ich sporządzania. Jeśli tak się stało, to powoduje to nieważność uchwały rady gminy w całości lub części, co potwierdza wojewoda rozstrzygnięciem nadzorczym.

Jeśli uchwała rady gminy w sprawie uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego nie uzyska akceptacji naszej firmy, możemy też wnieść skargę do sądu administracyjnego w trybie art. 101 ustawy o samorządzie gminnym. Skarga nie wstrzymuje jednak wejścia w życie uchwały. Traci ona swoją ważność w całości lub części dopiero na skutek odpowiedniego orzeczenia sądu.

@RY1@i02/2011/202/i02.2011.202.21500070b.101.jpg@RY2@

Wzór

@RY1@i02/2011/202/i02.2011.202.21500070b.802.jpg@RY2@

Michał Kosiarski, autor prowadzi firmę konsultingową

Michał Kosiarski

autor prowadzi firmę konsultingową

Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.).

Ustawa z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz.U. z 2001 r. nr 142, poz. 1591 ze zm.)