Samorządy czeka ogrom pracy, niektóre wydadzą po kilkaset zaświadczeń dziennie

Warunkiem przekształcenia we własność jest zabudowanie gruntu budynkiem mieszkalnym i chociażby to gmina przed wydaniem zaświadczenia będzie musiała sprawdzić. Może to być czasami twardy orzech do zgryzienia dla urzędnika gminnego. Wspominał o tym w wywiadzie dla tygodnika Samorząd i Administracja Grzegorz Hlebowicz, zastępca burmistrza warszawskiego Żoliborza („Niektórym opłaci się przekształcenie na starych zasadach”, tygodnik Samorząd i Administracja z 5 września 2018 r., DGP nr 172). Pisaliśmy już także, że najbardziej problematyczna może być ocena, które budynki, obiekty czy nawet urządzenia związane z daną nieruchomością można uznać za „umożliwiające prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych” („Całkowita likwidacja użytkowania wieczystego przed nami. A obecną utrudnią części wspólne”, Tygodnik Gazeta Prawna z 24‒26 sierpnia 2018 r., DGP nr 164).

Ustawa z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2018 r. poz. 1716; dalej: u.p.u.w.g.) określa zakres uwłaszczenia. Nie oznacza to jednak całkowitej likwidacji użytkowania wieczystego. Nadal ten sposób władania gruntem pozostaje w kodeksie cywilnym. Tyle że dotyczyć będzie nieruchomości innych niż mieszkaniowe. Ta przesłanka oznacza kolejne obciążenie samorządu. Jeżeli ten warunek nie został spełniony, gmina postanowieniem będzie odmawiała wydania zaświadczenia. Zainteresowany będzie mógł wtedy wnieść zażalenie do samorządowego kolegium odwoławczego, a następnie skargę do sądu administracyjnego. To jeszcze nie wszystkie zadania urzędników związane z przewłaszczeniem. Otóż w zaświadczeniu wskazywana będzie m.in. wysokość i warunki płatności opłaty przewłaszczeniowej. Właściciel nieruchomości będzie mógł ją kwestionować, żądając wydania w tym zakresie decyzji. Od tego rozstrzygnięcia przysługiwać mu będzie odwołanie, a ostatecznie i skarga do sądu.

Grunty zabudowane domami do uwłaszczenia

Prawo użytkowania wieczystego [ramka 1] gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe 1 stycznia 2019 r. przekształci się z mocy prawa w prawo własności. O jakie konkretnie tereny chodzi? W art. 1 ust. 2 u.p.u.w.g. zawarto ich definicję dla potrzeb tej ustawy. [ramka 2] Warunkiem przekształcenia gruntu, na którym znajduje się budynek wielorodzinny, jest to, by funkcja mieszkalna przeważała. Zdarza się bowiem tak, że w pozwoleniu na budowę, a także w pozwoleniu na użytkowanie, wskazane są możliwości dodatkowego wykorzystania budynku mieszkalnego na inne cele. Czasem również osoba, która mieszka (czyli zaspokaja potrzeby mieszkaniowe) w danej nieruchomości, równocześnie wykorzystuje ją do prowadzenia własnej firmy. Takie okoliczności nie będą wyłączać przekształcenia. Oznacza to, że u.p.u.w.g. obejmie grunty zabudowane budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi (wielolokalowymi) o funkcji mieszanej, tzn. w której dominuje przeznaczenie mieszkaniowe z dodatkową funkcją usługową. W takich przypadkach wszyscy właściciele lokali w budynku (zarówno mieszkalnych, jak i usługowych) uzyskają udział we własności gruntu w zamian za dotychczasową cześć w użytkowaniu wieczystym.

Ramka 1. Czym jest użytkowanie wieczyste

Jak wynika z literatury przedmiotu, użytkowanie wieczyste to cywilne majątkowe prawo rzeczowe, będące prawem obciążającym prawo własności nieruchomości (przede wszystkim gruntowej) Skarbu Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego (lub ich związków), terminowe (ustanawiane na czas oznaczony), co do zasady odpłatne, zbywalne, dziedziczne oraz podlegające egzekucji, a przy tym ujawniane w księdze wieczystej. Użytkowanie wieczyste jest prawem podmiotowym, na którym mogą być ustanowione dalsze prawa rzeczowe, np. hipoteka, użytkowanie czy służebności (M. Fras [red.], M. Habdas [red.], „Kodeks cywilny. Komentarz”, t. II., „Własność i inne prawa rzeczowe (art. 126‒352)”, LEX 2018). ©℗

Ramka 2. Zakres przekształcenia

Przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami mieszkalnymi:

• jednorodzinnymi lub
• wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub
• wyżej wymienione wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z tych budynków. ©℗

Podobne zasady będą dotyczyły nieruchomości gruntowej o niejednolitej zabudowie, tj. gruntu zabudowanego np. domem mieszkalnym jednorodzinnym, na którym jednocześnie znajduje się budynek gospodarczy (np. warsztat, komórka) czy obiekty małej architektury ogrodowej, z której korzystają mieszkańcy budynku. Wchodzą one w skład zabudowy jednorodzinnej.

Przepisy określają także, że obiekty budowlane i urządzenia budowlane położone na gruncie stają się z dniem przekształcenia jego częścią składową. Mówi o tym art. 1 ust. 4 u.p.u.w.g. Jest jednak wyjątek. Przepisu nie stosuje się do urządzeń przesyłowych. Przewiduje się ciągłość ustanowionych ograniczonych praw rzeczowych, np. służebności drogowej albo służebności przesyłu. Po przekształceniu przejdą one na prawo własności gruntu.

W art. 2 ust. 1 u.p.u.w.g. określono z kolei warunki przekształcenia, gdy na gruncie zabudowanym na cele mieszkaniowe posadowione są obiekty, które nie odpowiadają definicji gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe. W tej sytuacji do przekształcenia nieruchomości zabudowanej na cele wyłącznie mieszkaniowe dojdzie w momencie:

• założenia dla niej księgi wieczystej albo
• wyłączenia z istniejącej księgi wieczystej części gruntu niespełniajacego warunku gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe.

Cudzoziemiec prawie jak krajowiec

Ustawa reguluje także sytuację, gdy właścicielem lokalu jest cudzoziemiec. Mówi o tym art. 2 ust. 2 u.p.u.w.g. Co do zasady warunkiem nabycia nieruchomości jest uzyskanie zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Ale lista wyjątków jest obszerna. Artykuł 8 ust. 1 ustawy z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 2278; dalej: u.n.n.c.) określa, że nie wymaga uzyskania zezwolenia nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 716) oraz nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego.

Ponadto u.n.n.c. nie wymaga również zezwolenia na nabycie nieruchomości (czyli także domu jednorodzinnego) przez cudzoziemca zamieszkującego w Polsce co najmniej pięć lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej. Zatem stosunkowo nieliczne będą przypadki, w których konieczne będzie uzyskanie przez taką osobę zezwolenia. Chodzić będzie przede wszystkim o nabycie gruntów zabudowanych domem jednorodzinnym, np. jeśli ktoś mieszka na stałe w Polsce krócej niż pięć lat. Ustawodawca uznał, że nie ma konieczności, aby cudzoziemiec ponownie zwracał się do właściwego ministra o zgodę na przekształcenie. Nastąpi ono z mocy prawa, oczywiście wtedy, gdy będzie już ostateczna zgoda na nabycie nieruchomości. Gdy zezwolenie na nabycie nieruchomości lokalowej przez cudzoziemca nie jest wymagane, przekształcenie również nastąpi z mocy prawa.

Na etapie prac legislacyjnych w Sejmie kwestia ta budziła wątpliwości. Było to spowodowane projektowanym brzmieniem art. 1 ust. 8 u.p.u.w.g., który mówił, że „w przypadku, gdy użytkownikiem wieczystym jest cudzoziemiec [...], przekształcenie prawa użytkowania wieczystego, o którym mowa w ust. 1, gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym następuje z dniem, z którym zezwolenie ministra właściwego do spraw wewnętrznych, o którym mowa w tej ustawie, stało się ostateczne”. W projektowanej regulacji była mowa wyraźnie o gruncie pod budynek jednorodzinny. Obecnie nie powinno być już takich obiekcji. Dlaczego? Ponieważ ostatecznie zagadnienie to uregulowano w art. 2 ust. 2 u.p.u.w.g., zgodnie z którym w przypadku gdy zgodnie z u.n.n.c. wymagane jest zezwolenie ministra właściwego do spraw wewnętrznych na nabycie nieruchomości, przekształcenie następuje z dniem, w którym to zezwolenie stało się ostateczne.

Są wyjątki

Przepisów u.p.u.w.g. nie stosuje się do gruntów:

• zabudowanych na cele mieszkaniowe, położonych na terenie portów i przystani morskich w rozumieniu art. 2 pkt 2 ustawy z 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1933);
• oddanych w użytkowanie wieczyste na podstawie ustawy z 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz.U. poz. 1529 ze zm.).

Przypadki, w których przepisy omawianej regulacji nie będą miały zastosowania, wymieniono w art. 3 u.p.u.w.g.

Właściciel stwierdzi

Na dotychczasowych właścicieli gruntów nałożono obowiązek stwierdzania przekształcenia prawa. [ramka 3] Podmioty te, a w ich imieniu najczęściej wójtowie (burmistrzowie, prezydenci miast), wydawać będą zaświadczenia. Zrobią to z urzędu. Tak wynika z art. 4 u.p.u.w.g.

Ramka 3. Kto wyda zaświadczenie

Dokument potwierdzający przekształcenie wydadzą:

• starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej – w przypadku gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa;
• dyrektor oddziału terenowego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa lub dyrektor oddziału regionalnego Agencji Mienia Wojskowego – odnośnie do gruntów, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują te podmioty;
• odpowiednio wójt (burmistrz, prezydent miasta), zarząd powiatu albo zarząd województwa – w razie gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego;
• dyrektor Zarządu Zasobów Mieszkaniowych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji – w przypadku gruntów, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonuje ten podmiot. ©℗

Celem zaświadczenia będzie jedynie potwierdzenie faktu zmiany rodzaju prawa do gruntu, który nastąpił z mocy prawa. Świadomie zrezygnowano przy tym z potwierdzania przekształcenia decyzją administracyjną. Gdyby ustawodawca zdecydował zrobić to decyzją, to w przypadku współużytkowania wieczystego odwołanie chociaż jednego ze współuprawnionych od decyzji zniweczyłoby cel przekształcenia z mocy prawa. Takie sytuacje mają miejsce przy dotychczasowych przepisach. Zwłaszcza gdy pojedyncze osoby nie są zainteresowane przekształceniem użytkowania we własność we wspólnotach mieszkaniowych.

Zaświadczenie jest rozwiązaniem znanym w postępowaniu administracyjnym. Zatem by zapewnić pełną ochronę praw obywateli, dostępny będzie – na podstawie kodeksu postępowania administracyjnego (dalej: k.p.a.) – tryb kwestionowania odmowy wydania zaświadczenia. Przykładowo wójt odmówi jego wydania, gdy uzna, że dany grunt nie spełnia warunków określonych w art. 1 u.p.u.w.g., czyli przesłanek ustawowych przekształcenia. W takim przypadku użytkownikowi wieczystemu zgodnie z k.p.a. przysługiwać będzie zażalenie na postanowienie o odmowie wydania zaświadczenia o określonej treści. A następnie w przypadku podtrzymania rozstrzygnięcia przez organ II instancji (czyli samorządowe kolegium odwoławcze) będzie można wnieść skargę do sądu administracyjnego. Ponadto w przypadku pozostawania przez wójta w bezczynności lub przewlekłości użytkownikowi wieczystemu będzie przysługiwała skarga na bezczynność do sądu administracyjnego.

Termin i treść

Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju wskazywało, że wydanie zaświadczeń nie będzie wymagało dodatkowych etatów w urzędach, gdyż pracę tę będą wykonywali urzędnicy, którzy dotychczas zajmowali się naliczaniem, poborem, egzekucją i aktualizacją opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego. Argumentowano, że omawiana regulacja eliminuje aktualizację opłat rocznych pobieranych za użytkowanie wieczyste, a zatem zmniejszy się obciążenie pracą. Biorąc jednak pod uwagę liczbę zaświadczeń do wydania, wydaje się, że będzie to bardzo poważny problem dla części samorządów. Ustawa zobowiązuje bowiem wójta do wydania zaświadczenia z urzędu nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia albo na wniosek właściciela w terminie 4 miesięcy od dnia otrzymania od niego wniosku. Podobnie, gdy użytkownikiem wieczystym będzie cudzoziemiec, który musi mieć zezwolenie, to dokument ten trzeba będzie wydać także w ciągu czterech miesięcy. Termin ten będzie liczony od dnia przedstawienia przez niego ostatecznego zezwolenia.

W zaświadczeniu trzeba będzie podać oznaczenie nieruchomości gruntowej lub lokalowej według prowadzonych dla nich ewidencji gruntów i budynków oraz ksiąg wieczystych. Gdy dokument będzie wydawany dla cudzoziemca, który musi mieć zezwolenie, to w zaświadczeniu wskazuje się ponadto jego oznaczenie i datę wydania. Kolejnym elementem jest zapis o potwierdzeniu przekształcenia. Dodatkowo w treści zaświadczenia podawana będzie informacja o obowiązku wnoszenia opłaty przekształceniowej, jej wysokości i okresie uiszczania, a także o możliwości zapłacenia opłaty jednorazowej wraz z opisem zasad jej płatności. Stronę trzeba będzie też pouczyć o możliwości wniesienia wniosku o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia opłaty przekształceniowej w drodze decyzji.

W związku z tym, że zaświadczenie ma potwierdzać jedynie zmianę rodzaju prawa, a nie ustalać prawa do gruntu (zwłaszcza że w niektórych przypadkach trudno by było określić osobę, na rzecz której dokona się przekształcenie, np. z powodu braku postępowania spadkowego po zmarłych), zrezygnowano z wykazywania w zaświadczeniu beneficjenta przekształcenia.

WAŻNE W zaświadczeniu nie będzie trzeba wskazać z imienia i nazwiska osoby (użytkownika wieczystego gruntu), na rzecz której nastąpiło przekształcenie.

Ustawodawca przewidział też w art. 4 ust. 6 u.p.u.w.g. uproszczony sposób doręczenia zaświadczeń. Otóż wysyłane one będą dotychczasowym użytkownikom wieczystym na adresy wskazane w ewidencji gruntów i budynków lub inne adresy, na które przed dniem przekształcenia doręczano im korespondencję dotyczącą użytkowania wieczystego. Doręczenie zaświadczenia na takie adresy będzie uznawane za skuteczne.

Co do zasady od zaświadczenia wydawanego na wniosek pobiera się opłatę skarbową. Tak będzie i w omawianym przypadku. Opłata za wydane zaświadczenie wyniesie 50 zł.

Korespondencja do sądu wieczystoksięgowego

Zaświadczenie będzie podstawą ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków. Co więcej, zgodnie z art. 4 ust. 5 u.p.u.w.g. stanowić ono będzie podstawę wpisu w dziale III księgi wieczystej roszczenia o opłatę w odniesieniu do każdoczesnego właściciela nieruchomości. Dlatego wójt został zobowiązany do przekazywania tych dokumentów do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej, w terminie 14 dni od dnia ich wydania.

Natomiast w przypadku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w prawo własności tego gruntu na rzecz cudzoziemca zaświadczenie przekazywane będzie również ministrowi właściwemu do spraw wewnętrznych, w terminie 7 dni od dnia jego wydania.

Sąd dokona z urzędu wpisu własności gruntu oraz wpisu roszczenia o opłatę w księgach wieczystych. Zawiadomienie o wpisie doręczy na adres wskazany w zaświadczeniu. Doręczenie zawiadomienia na taki adres uważane będzie za skuteczne. Za dokonanie wpisów w księdze wieczystej nie będą uiszczane opłaty sądowe.

W celu wyeliminowania wątpliwości co do rodzaju księgi, w której nastąpią wpisy, w przypadku gdy przekształcenie dotyczy udziału w użytkowaniu wieczystym (związanego z wyodrębnionym lokalem albo z lokalami niewyodrębnionymi), wprowadzono szczegółowe rozwiązania w art. 5 u.p.u.w.g. W takim przypadku wpisy będą dokonywane w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lokalowej. W przepisie tym rozstrzygnięto również sposób i zakres dokonywania wpisów w nowo zakładanych księgach wieczystych dla lokali wyodrębnianych po dniu przekształcenia z mocy prawa, aż do czasu wyodrębnienia wszystkich lokali w danym budynku. Zgodnie z art. 5 ust. 2 u.p.u.w.g. w przypadku ujawnienia roszczenia o opłatę w odniesieniu do wszystkich udziałów we współwłasności gruntu sąd z urzędu dokona wykreślenia roszczenia o opłatę z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej.

Zasady odpłatności

W ustawie uwłaszczeniowej przyjęto system odpłatności za przekształcenie oparty na dotychczasowym mechanizmie naliczania opłat rocznych, ale w taki sposób, aby sumaryczna kwota, która wpłynie za przekształcenie danej nieruchomości, nie odbiegała od średniej kwoty, którą jednostki samorządu terytorialnego uzyskiwały dotychczas przy zastosowaniu zasady określonej w art. 69 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 121 ze zm.; dalej: u.g.n.). Zgodnie z tym przepisem na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży. Oznacza to, że opłata za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości w oparciu o art. 69 u.g.n. stanowi różnicę między wartością prawa własności nieruchomości a kwotą równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości. Z istoty tego działania wynika, że opłata za przekształcenie jest wartością mniejszą niż wartość rynkowa przekształcanej nieruchomości (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 30 grudnia 2014 r., sygn. akt II SA/Sz 672/14).

Na marginesie wskazać należy, że odnośnie do art. 69 u.g.n. w literaturze zwraca się uwagę, że nie wiadomo w istocie, czym jest wartość prawa użytkowania wieczystego, ani wobec tego, jaką wartość należy brać pod uwagę, obliczając opłatę za przekształcenie. Eksperci są zdania, że w u.g.n. jest luka prawna polegająca na tym, że użyto niezdefiniowanego pojęcia „wartości prawa użytkowania wieczystego”, którego nie da się wypełnić treścią za pomocą przepisów rozporządzenia poświęconego innym kwestiom (E. Bończak-Kucharczyk, „Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz”, LEX 2018).

W opisywanej przez nas regulacji nie powinno być jednak problemu z ustaleniem wysokości opłaty przekształceniowej, gdyż zgodnie z art. 7 ust. 2 u.p.u.w.g. będzie ona równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Doprecyzowano też, że w przypadku gdy w dniu przekształcenia obowiązywałaby opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego ustalona za pierwszy lub drugi rok od aktualizacji zgodnie z art. 77 ust. 2a u.g.n., to wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w trzecim roku od aktualizacji.

WAŻNE Wysokość opłaty przekształceniowej jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w trzecim roku od aktualizacji.

W uzasadnieniu projektu u.p.u.w.g. odniesiono się do zarzutu, że opłata przekształceniowa może być po 1 stycznia 2019 r. oparta o opłatę roczną, która nie została zaktualizowana. Wskazano, że prace nad projektem ustawy uwłaszczeniowej rozpoczęły się w 2016 r., więc gminy miały dostatecznie dużo czasu na przeprowadzenie tej operacji. Ponadto zwrócono uwagę, że samorządy są obowiązane aktualizować opłaty roczne zgodnie z zasadą ustanowioną w art. 77 ust. 1 u.s.g., tj. nie częściej niż raz na trzy lata. Samorządy, kierując się tą zasadą, na ogół przyjmują cykliczny tryb aktualizacji opłat etapami (obszarami), tak aby wszystkie opłaty na danym obszarze miasta (gminy) były zaktualizowane co trzy lata.

Natomiast nie można wykluczyć, że część gmin nie wywiązywała się z obowiązku prawidłowej gospodarki i nie aktualizowała opłat. Czasami bowiem koszty wycen gruntów na potrzeby aktualizacji znacząco przewyższają zyski, które wpływają do budżetów samorządów z tytułu aktualizacji. Dlatego projektodawcy uznali, że jeżeli dotychczas samorządy nie skorzystały z przysługujących na mocy u.g.n. uprawnień do cyklicznego aktualizowania opłat, to wejście w życie ustawy nie spowoduje zmiany decyzji podjętych w tym zakresie. Warto jednak zaznaczyć, że samorządy będą mogły wszczynać aktualizacje opłat również po 1 stycznia 2019 r. w odniesieniu do tych gruntów, które będą podlegały przekształceniu opóźnionemu (np. gruntów w trakcie zabudowy).

WAŻNE Samorządy będą mogły wszczynać aktualizacje opłat również po 1 stycznia 2019 r. – w odniesieniu do tych gruntów, które będą podlegały przekształceniu opóźnionemu (np. gruntów w trakcie zabudowy).

W przypadku ustanowienia lub przeniesienia użytkowania wieczystego od 1 stycznia 2018 r. do 31 grudnia 2018 r. wysokość odpłatności będzie równa kwocie opłaty rocznej, która zgodnie z postanowieniami umowy obowiązywałaby od 1 stycznia 2019 r.

W związku z tym, że wójt będzie miał 12 miesięcy na wysłanie zaświadczenia, a dokument ten potwierdza obowiązek płatności, to właściciel nie będzie mógł wnieść opłaty za 2019 r. w terminie do 31 marca. Dlatego w art. 20 u.p.u.w.g. ustalono, że opłatę należną za 2019 r. wnosi się w terminie do 29 lutego 2020 r.

Kwestionowanie wysokości

Kwota opłaty przekształceniowej będzie określana w zaświadczeniu wydanym przez wójta. Jeżeli właściciel nieruchomości nie będzie zgadzał z tą wysokością (lub terminem jej uiszczania), to będzie się mógł w ciągu dwóch miesięcy od doręczenia mu tego dokumentu złożyć w urzędzie wniosek o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia tej opłaty w drodze decyzji. Będzie on wszczynał postępowanie administracyjne w tej sprawie. Jednak do czasu zakończenia postępowania ustalającego wysokość lub okres wnoszenia opłaty trzeba ją uiszczać w wysokości wskazanej w zaświadczeniu. To oznacza, że po zakończeniu postępowania administracyjnego może powstać nadpłata lub niedopłata. Dlatego wójt w pierwszym przypadku będzie musiał zawiadomić wnioskodawcę o zaliczeniu na poczet przyszłych opłat nadwyżki wniesionej opłaty, a w drugim – o dopłacie do opłaty odpowiadającej różnicy pomiędzy kwotą wniesioną i na nowo ją ustaloną. Jeżeli zaś postępowanie administracyjne potwierdzi brak obowiązku wnoszenia opłaty, to właściwy organ przekaże decyzję do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej, w terminie 14 dni od dnia, w którym stała się ona ostateczna. Rozstrzygnięcie to stanowić będzie podstawę wykreślenia w dziale III księgi wieczystej wpisu roszczenia o opłatę.

Tak jak dotychczasowa opłata roczna, tak i opłata przekształceniowa będzie wnoszona do 31 marca każdego roku. Na wniosek złożony nie później niż 14 dni przed dniem upływu terminu płatności wójt będzie mógł rozłożyć opłatę na raty lub ustalić inny termin jej wniesienia, nieprzekraczający danego roku kalendarzowego.

Przez 20 lat lub jednorazowo

Opłata będzie wnoszona przez 20 lat, licząc od dnia przekształcenia. Projektodawca wyjaśnił, dlaczego przyjęto taki okres uiszczania tej daniny. Na podstawie analizy wysokości opłat z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego, które wpływały do gmin na terenie całego kraju w latach 2011–2014, określono średni poziom tej opłaty, która wynosiła 20 proc. wartości rynkowej gruntu. A w niektórych gminach, które udzielały wysokich bonifikat, było to nawet 10–15 proc. Przyjmując tę średnią, zaproponowano minimalną długość okresu płatności za ustawowe przekształcenie na poziomie 20 lat. Opłata roczna za grunt oddany na cel mieszkaniowy wynosi 1 proc. ceny gruntu, co po 20 latach płatności i zapewnieniu waloryzacji pozwoli osiągnąć poziom dotychczas pobieranych przez gminy wynagrodzeń za przekształcenia praw do gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe.

Ponadto uznano, że oparcie systemu odpłatności za przekształcenie o ograniczoną w czasie cykliczną odpłatność na poziomie dotychczasowych opłat rocznych nie zaburzy stabilności finansowej samorządów i Skarbu Państwa nawet po zakończeniu okresu płatności (po 20 latach) bądź przy skorzystaniu przez dużą grupę beneficjentów ustawy z możliwości płatności jednorazowej. Dlaczego? Według autorów ustawy dochody z opłat rocznych za użytkowanie wieczyste nie stanowią znaczącej pozycji w budżetach samorządów. Z treści dostępnych na stronach internetowych BIP uchwał budżetowych za 2015 r. ośmiu miast wojewódzkich (Warszawy, Białegostoku, Gdańska, Zielonej Góry, Bydgoszczy, Lublina, Krakowa i Opola) wynikało np., że łączny udział dochodów z opłat za zarząd, użytkowanie i opłat rocznych za użytkowanie wieczyste w dochodach budżetowych tych miast kształtował się na poziomie około 1 proc. Wyjątek stanowiła Warszawa, dla której udział ten przekracza 3 proc.

Jak wynika z art. 7 ust. 7 u.p.u.w.g., właściciel gruntu w każdym czasie trwania obowiązku wnoszenia opłaty przekształceniowej będzie mógł zgłosić wójtowi na piśmie zamiar jednorazowego jej wniesienia w kwocie pozostającej do spłaty (opłata jednorazowa). Wysokość tej opłaty odpowiadać będzie iloczynowi wysokości opłaty obowiązującej w roku, w którym zgłoszono taki zamiar, oraz liczby lat pozostałych do upływu okresu 20 lat. Wójt w odpowiedzi na wniosek pisemnie poinformuje właściciela gruntu o wysokości opłaty jednorazowej. Takiej informacji trzeba udzielić w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku. Właściciel, który będzie kwestionował wysokość naliczonej opłaty, będzie mógł złożyć do wójta, w terminie dwóch miesięcy od dnia doręczenia informacji, wniosek o ustalenie wysokości opłaty jednorazowej w drodze decyzji.

Po wniesieniu wszystkich opłat albo opłaty jednorazowej wójt z urzędu, w terminie 30 dni od dnia ich uiszczenia, wyda zaświadczenie. Dokument ten będzie stanowił podstawę do wykreślenia w dziale III księgi wieczystej wpisu roszczenia o opłatę. Od wniosku o wykreślenie wpisu sąd pobierać będzie opłatę stałą 250 zł – w przypadku wniesienia opłaty jednorazowej albo 75 zł w pozostałych sytuacjach. Artykuł 8 u.p.u.w.g. zawiera listę podmiotów, które zwolnione są od uiszczania opłaty stałej. [ramka 4]

Ramka 4. Zwolnienie podmiotowe

Za przekształcenie opłaty nie wnoszą:

• parki narodowe w rozumieniu art. 8 ustawy z 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 142 ze zm.);
• osoby fizyczne lub ich spadkobiercy oraz spółdzielnie mieszkaniowe, w przypadku gdy:

‒ wniosły jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego,

‒ użytkowanie wieczyste uzyskały na podstawie: art. 7 dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. poz. 279 ze zm.) lub innych tytułów prawnych, w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa przed 5 grudnia 1990 r. ©℗

Korzystne bonifikaty

Dla przyszłych właścicieli przekształcanych gruntów korzystne może się okazać jednorazowe uiszczenie opłaty. Zwłaszcza jeśli chodzi o nieruchomości należące dotychczas do Skarbu Państwa. Wówczas osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych albo spółdzielniom mieszkaniowym zawsze przysługiwać będzie bonifikata. Jej wysokość zależeć będzie od roku, w którym pełna kwota zostanie uiszczona. [tabela]

Tabela. Skala upustów ©℗

Wielkość bonifikaty	Rok uiszczenia opłaty jednorazowej
60 proc.	2019
50 proc.	2020
40 proc.	2021
30 proc.	2022
20 proc.	2023
10 proc.	2024

Z kolei warunki udzielania bonifikat za przekształcenie gruntu stanowiącego własność JST określi rada gminy lub sejmik. Organ stanowiący może, ale nie musi się wzorować na zasadach ustalonych dla gruntów Skarbu Państwa.

Osoba, której przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, także skorzysta z bonifikaty. W tym przypadku w formie ulgi w opłatach z tytułu udziału w kosztach eksploatacji budynków. Jej wysokość odpowiadać będzie wysokości upustu od opłaty udzielonej spółdzielni mieszkaniowej, proporcjonalnie do powierzchni lokali mieszkalnych zajmowanych przez osoby uprawnione do bonifikaty.

Do opłat przekształceniowych i jednorazowej zgodnie z art. 12 ust. 2 u.p.u.w.g. będzie miał zastosowanie art. 12a u.g.n. Przepis ten przewiduje kompetencje do odraczania terminów zapłaty, rozkładania na raty i umarzania należności za nieruchomości Skarbu Państwa. Stosowanie tej regulacji przez samorząd będzie odpowiednie. Artykuł 12a u.g.n. odwołuje się z kolei m.in. do art. 57 i 58 ustawy z 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 2077 ze zm.; dalej: u.f.p.). Przy czym art. 57 u.f.p. określa przesłanki umorzenia należności w całości, a art. 58 u.f.p. na wniosek. [ramka 5]

Ramka 5. Umorzenie należności i ulgi

1. Z urzędu

Należności mogą być umarzane w całości, jeżeli:

• osoba fizyczna ‒ zmarła, nie pozostawiając żadnego majątku albo pozostawiła majątek niepodlegający egzekucji na podstawie odrębnych przepisów, albo pozostawiła przedmioty codziennego użytku domowego, których łączna wartość nie przekracza 6 tys. zł;
• osoba prawna ‒ została wykreślona z właściwego rejestru osób prawnych przy jednoczesnym braku majątku, z którego można by egzekwować należność, a odpowiedzialność z tytułu należności nie przechodzi z mocy prawa na osoby trzecie;
• zachodzi uzasadnione przypuszczenie, że w postępowaniu egzekucyjnym nie uzyska się kwoty wyższej od kosztów dochodzenia i egzekucji tej należności lub postępowanie egzekucyjne okazało się nieskuteczne;
• jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej uległa likwidacji;
• zachodzi interes publiczny.

Uwaga! W przypadku gdy oprócz dłużnika głównego są zobowiązane inne osoby, należności mogą zostać umorzone tylko wtedy, gdy warunki umarzania są spełnione wobec wszystkich zobowiązanych.

2. Na wniosek

Na wniosek dłużnika należności mogą być umarzane w:

• w całości ‒ w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem dłużnika lub interesem publicznym;
• w części (terminy spłaty całości albo części należności mogą zostać odroczone lub płatność całości albo części należności może zostać rozłożona na raty) ‒ w przypadkach uzasadnionych względami społecznymi lub gospodarczymi, w szczególności możliwościami płatniczymi dłużnika. ©℗

Artykuł 9 u.p.u.w.g. pozwala na udzielane bonifikaty od opłaty za dany rok. Będzie można ją przyznać:

• osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych,
• spółdzielniom mieszkaniowym.

Upusty te będzie przyznawała w drodze uchwały w stosunku do gruntów będących własnością JST rada gminy lub sejmik. Natomiast odnośnie do gruntów Skarbu Państwa wojewoda w drodze zarządzenia. W przypadku gruntów, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonuje Agencja Mienia Wojskowego (AMW), Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) lub Zarząd Zasobów Mieszkaniowych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji (ZZMMSWiA), wojewoda wydaje zarządzenie w porozumieniu odpowiednio z prezesem AMW, dyrektorem generalnym KOWR lub dyrektorem ZZMMSWiA.

Urealnienie wysokości

Zarówno realna wartość pieniądza, jak i wartość nieruchomości podlegającej przekształceniu mogą w okresie 20 lat ulegać zmianom. Może to powodować, że wysokość uiszczanej opłaty nie będzie adekwatna do wartości nabytego prawa. Zatem w celu zapewnienia dotychczasowym właścicielom należytego wynagrodzenia w art. 10 ust. 1 u.p.u.w.g. przyjęto możliwość waloryzacji opłat przekształceniowych. Odbywać się to będzie zgodnie z zasadami określonymi w art. 5 u.g.n. [ramka 6]

Ramka 6. Zasady waloryzacji

1. Waloryzacji dokonuje się przy zastosowaniu wskaźników zmian cen nieruchomości dla nieruchomości sklasyfikowanych w rejestrze cen i wartości nieruchomości, z uwzględnieniem danych wynikających z ewidencji gruntów i budynków.

2. Prezes Głównego Urzędu Statystycznego ogłasza w formie obwieszczenia w Monitorze Polskim wskaźniki zmian cen nieruchomości dla danego ich rodzaju, nie później niż w terminie czterech miesięcy od zakończenia kwartału, którego te wskaźniki dotyczą, z podziałem na województwa.

3. W przypadku gdy dla danego kwartału nie ogłoszono wskaźnika zmian cen nieruchomości, waloryzacji kwot należnych z tytułów określonych w ustawie za ten kwartał dokonuje się przy zastosowaniu ostatniego ogłoszonego przez prezesa GUS wskaźnika zmian cen nieruchomości dla danego ich rodzaju.

4. Jeżeli dla danego rodzaju nieruchomości nie ogłoszono nigdy wskaźnika zmian cen, to waloryzacji kwot należnych dokonuje się przy zastosowaniu wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanego przez prezesa GUS.

5. W razie gdy nieruchomość składa się z co najmniej dwóch części odpowiadających różnym rodzajom nieruchomości, waloryzacji dokonuje się przy zastosowaniu średniej ważonej wskaźników zmian cen właściwych dla każdej z części, przyjmując za wagi ich powierzchnię. ©℗

Ale, co ważne, według GUS nie ma obecnie możliwości ogłoszenia wskaźnika zmian cen nieruchomości gruntowych, który mógłby zostać wykorzystany przy waloryzacji. Wobec tego waloryzacja będzie dokonywana najpewniej przy zastosowaniu wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanego przez prezesa GUS.

Waloryzacji opłaty wójt dokonywać będzie z urzędu albo na wniosek właściciela nieruchomości, nie częściej niż raz na trzy lata od dnia dokonania ostatniej waloryzacji. O wysokości zwaloryzowanej opłaty wójt będzie zawiadamiał właściciela posesji, doręczając informację na piśmie na adres na wskazany w ewidencji gruntów i budynków lub inny adres, na który przed dniem przekształcenia doręczano korespondencję dotyczącą użytkowania wieczystego. Urealniona opłata obowiązywać będzie od 1 stycznia roku następującego po tym, w którym dokonano waloryzacji. Gdy o waloryzację wystąpił właściciel nieruchomości, wójt będzie mógł odmówić jej dokonania jedynie w przypadku, jeżeli stwierdzi, że wskaźniki wskazane w ramce 6 nie uległy zmianie w okresie od dnia przekształcenia lub ostatniej waloryzacji do dnia złożenia wniosku.

Przejście obowiązku

W celu zapewnienia właścicielom gruntów należnych wynagrodzeń za prawa, które zostaną mocą ustawy przekazane obywatelom, w art. 11 u.p.u.w.g. wprowadzono obowiązek wnoszenia opłat przekształceniowych przez każdego właściciela nieruchomości. Obowiązek ten powstanie od 1 stycznia roku następującego po tym, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Nabywca nieruchomości będzie mógł wystąpić do wójta o wydanie zaświadczenia potwierdzającego wysokość i okres pozostały do wnoszenia opłaty. Wójt będzie mógł też podjąć postępowanie w tej sprawie z urzędu.

Jeżeli nabywca nieruchomości będzie kwestionował zawartą w zaświadczeniu informację o wysokości i okresie wnoszenia opłaty, to będzie mu przysługiwało prawo złożenia wniosku o wydanie decyzji. Taki wniosek będzie trzeba złożyć w terminie dwóch miesięcy od dnia doręczenia zaświadczenia. Nie wstrzyma on jednak obowiązku wnoszenia opłaty za dany rok. Wójt ustali, w drodze decyzji, w terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku, wysokość opłaty lub okres jej wnoszenia. W przypadku zmiany wysokości opłaty jej nowa wysokość obowiązywać będzie od 1 stycznia roku następującego po tym, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Jednocześnie wójt zawiadomi na piśmie nabywcę nieruchomości, w przypadku nadpłaty, o zaliczeniu na poczet przyszłych opłat nadwyżki wniesionej opłaty, a w przypadku niedopłaty, o dopłacie do opłaty odpowiadającej różnicy pomiędzy wniesioną opłatą a nową jej wysokością.

Zgodnie z art. 11 ust. 3 u.p.u.w.g. w razie wyodrębnienia własności lokalu po 1 stycznia 2019 r. w budynku położonym na gruncie objętym przekształceniem obowiązek wnoszenia opłaty obciąża właściciela tego lokalu w wysokości proporcjonalnej do udziału we współwłasności gruntu związanego z własnością lokalu. Przykładowo przy zbywaniu kolejnych lokali obowiązek ponoszenia opłat przekształceniowych przenoszony będzie przez dewelopera lub spółdzielnię mieszkaniową na nabywcę lokalu w wysokości proporcjonalnej do udziału we własności gruntu związanego z własnością tego lokalu.

Opóźnione przekształcenie

Dla gruntów, które po 1 stycznia 2019 r. zostaną zabudowane budynkami wielorodzinnymi lub jednorodzinnymi na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy, momentem przekształcenia praw będzie oddanie budynku do użytkowania. Kwestię tę reguluje art. 13 u.p.u.w.g. Mówi on, że jeżeli po 1 stycznia 2019 r. budynek mieszkalny zostanie oddany do użytkowania w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1202 ze zm.), to prawo użytkowania wieczystego tego gruntu przekształca się w prawo własności gruntu z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania. Gdy właścicielem nieruchomości będzie cudzoziemiec, który na nabycie musi mieć zezwolenie ministra właściwego do spraw wewnętrznych, do przekształcenia dojdzie z dniem, w którym to zezwolenie stało się ostateczne.

Dla opóźnionych przekształceń wójt będzie wydawał zaświadczenie na wniosek użytkownika wieczystego. Dokument ten trzeba będzie sporządzić w ciągu czterech miesięcy od dnia otrzymania wniosku. Pozostałe kwestie, jak treść zaświadczenia, jego funkcja, będą takie same jak w przypadku przekształcenia z mocy prawa. Identyczne będą zasady odpłatności, w tym udzielania bonifikat oraz waloryzacji. Natomiast obowiązek wnoszenia opłat będzie powstawał 1 stycznia roku następującego po roku, w którym nastąpiło przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego za rok, w którym nastąpiło przekształcenie, trzeba będzie uiścić w pełnej wysokości.

Kiedy pomoc publiczna

Przy przekształcaniu użytkowania wieczystego w prawo własności należy stosować przepisy o pomocy publicznej. Mówi o tym wyraźnie art. 14 u.p.u.w.g. Zgodnie z nim trzeba spełnić warunki udzielenia pomocy de minimis, określone w szczególności w rozporządzeniu Komisji (UE) nr 1407/2013 z 18 grudnia 2013 r. w sprawie stosowania art. 107 i 108 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej do pomocy de minimis (Dz.Urz. UE z 2013 r. L 352, s. 1). Nie jest to korzystne dla deweloperów, a niekiedy także właścicieli lokali użytkowych czy osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą w lokalach i domach mieszkalnych, zwłaszcza gdy chodzi o tereny o dużej wartości. Oznacza bowiem, że przy ustalaniu odpłatności za przekształcenie praw do gruntów należy badać, czy nie zachodzą przesłanki udzielania pomocy publicznej. W takiej sytuacji należy zastosować procedury przewidziane w przepisach dotyczących pomocy publicznej.

W przypadku przekroczenia limitu pomocy de minimis ustalona zostanie dopłata do wysokości wartości rynkowej gruntu podlegającego przekształceniu, określonej na dzień przekształcenia. W związku z tym, że art. 14 ust. 1 u.p.u.w.g. umożliwia udzielanie pomocy do limitu de minimis, dopłata będzie tylko w przypadku jego przekroczenia, a zatem co do zasady będzie odpowiadała różnicy między wartością udzielonej pomocy a wartością pomocy udzielonej jako de miminis. Wysokość dopłaty ustalana będzie z urzędu w drodze decyzji administracyjnej. Koszty operatu szacunkowego będzie ponosił zobowiązany do dopłaty.

Sposób ustalania i obliczania tej dopłaty rodzi wiele kontrowersji. Pisaliśmy o tym, że deweloperzy alarmują, iż będą musieli prawie dwukrotnie zapłacić za tę samą nieruchomość: raz za prawo użytkowania wieczystego, raz za własność („Deweloperzy w pułapce ustawy uwłaszczeniowej”, DGP z 20 września 2018 r., nr 183). Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju w wyjaśnieniach przesłanych redakcji przekonywało, że nie jest prawdą, iż jakikolwiek użytkownik wieczysty (w tym deweloper) zapłaci z tytułu przekształcenia użytkowania we własność opłatę równą wartości nieruchomości. Większość użytkowników wieczystych zapłaci za przekształcenie jedynie 20 rocznych opłat przekształceniowych, a i te opłaty będą objęte systemem bonifikat, które na gruntach Skarbu Państwa będą sięgać 60 proc. w przypadku jednorazowej wpłaty.

Resort przyznaje jednak, że niektórzy przedsiębiorcy, korzystający z limitu dozwolonej pomocy publicznej, mogą otrzymać odmienne niż inni użytkownicy warunki przekształcenia, ale wynika to z indywidualnie wykorzystanej przez przedsiębiorcę puli z limitu dozwolonej pomocy. Zdaniem resortu zgodnie z art. 14 ust. 2 u.p.u.w.g. deweloper wnosić będzie jedynie dopłatę do wartości rynkowej gruntu, stanowiącą różnicę między tą wartością rynkową, określoną na dzień przekształcenia, a wartością udzielonej pomocy de minimis. Biorąc pod uwagę ceny gruntów w dużych miastach, może jednak chodzić o miliony złotych.

Aktualizacja stawek w toku

Wiele aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, wszczętych przede wszystkim przed 1 stycznia 2019 r., jest obecnie w toku procedowania. Ponieważ procedura aktualizacyjna jest długotrwała oraz kosztowna (koszty operatów szacunkowych), a powstałe zaległości właściwe organy tłumaczą brakiem środków finansowych, to nieracjonalne byłoby umarzanie aktualizacji będącej na końcowym etapie. Takie rozwiązanie może być również korzystne dla dotychczasowych użytkowników wieczystych zainteresowanych możliwością dokończenia wszczętych aktualizacji, w szczególności gdy odwołali się od nowej wysokości opłat.

Dlatego bardzo ważną regulację zawiera przepis przejściowy art. 21 u.p.u.w.g. Rozstrzygnięto w nim kwestie dotyczące wszczętych i nie zakończonych przed dniem przekształcenia postępowań w sprawach aktualizacji opłat rocznych oraz aktualizacji bądź ustalania stawek procentowych dotyczących prawa użytkowania wieczystego. Określono, że toczyć się one będą nadal po tym dniu na podstawie przepisów dotychczasowych.

Artykuł 21 ust. 2 i 3 u.p.u.w.g. zezwala z kolei na zmianę lub ustalenie stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego po 1 stycznia 2019 r. w dwóch sytuacjach. Po pierwsze, gdy stawka ta w ogóle nie była ustalona. Po drugie, gdy ta, która obowiązywała, była niezgodna z faktycznym sposobem użytkowania gruntu. Ustalone na podstawie tych regulacji parametry będą miały wpływ na wysokość opłaty przekształceniowej.

Projektodawca wskazuje, że rozwiązanie dotyczyć będzie w zasadzie nowych inwestycji mieszkaniowych, które realizowane są np. na gruntach poprzemysłowych. Zmiana w tej sytuacji stawki procentowej opłaty rocznej, np. z 3 proc. ceny gruntu na 1 proc., która to stawka procentowa przewidziana jest dla gruntów wykorzystywanych na cele mieszkaniowe, możliwa będzie w praktyce po zrealizowaniu inwestycji. Jeżeli w wyniku aktualizacji lub zmiany (ustalenia) stawki procentowej określona zostanie nowa wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, opłata przekształceniowa wnoszona będzie w nowej wysokości od 1 stycznia tego roku, w którym nastąpiło przekształcenie.

Można wybrać

Niektóre samorządy podjęły już wcześniej korzystne dla użytkowników wieczystych uchwały o bonifikatach od opłat za przekształcenie ustalanych na podstawie na podstawie ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 83 ze zm.; dalej: u.p.p.u.w.p.w.). W związku z tym w art. 26 u.p.u.w.g. umożliwiono wnioskodawcom dokonanie wyboru, według której regulacji nastąpi przekształcenie. Ten sam artykuł zawiera związane z tym przepisy przejściowe. Żeby doszło do przekształcenia na starych zasadach, użytkownik lub współużytkownicy wieczyści muszą złożyć do 31 marca 2019 r. do organu, który prowadzi dotychczasowe postępowanie, stosowne oświadczenie. Przy współużytkowaniu oświadczenie o wyborze będzie skuteczne, jeżeli zostanie złożone przez wnioskodawców, których suma udziałów w nieruchomości wynosi co najmniej połowę. Niezłożenie takiego wniosku powoduje umorzenie postępowania, które toczyło w trybie u.p.p.u.w.p.w. A przekształcenie następuje ze skutkiem na 1 stycznia 2019 r. zgodnie z zasadami określonymi w u.p.u.w.g.

Ale uwaga, nie można przeciągać starych postępowań latami. Jeżeli nie zakończy się ono do 31 grudnia 2021 r. wydaniem decyzji, to 1 stycznia 2022 r. nastąpi przekształcenie z mocy prawa, zgodnie z zasadami określonymi w u.p.u.w.g. W takim przypadku wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby 1 stycznia 2022 r.

©℗