Gmina sprzedaje grunt. Czy i kiedy niezbędny jest przetarg

Nieruchomości samorządowe stanowiące własność gminy, powiatu oraz województwa, a także nieruchomości będące w użytkowaniu wieczystym tych jednostek mogą być przedmiotem obrotu cywilnoprawnego. Co do zasady ich sprzedaż następuje w drodze przetargu. Natomiast tryb bezprzetargowy może być stosowany jedynie w przypadkach wskazanych wprost w ustawie o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 r. (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102,poz. 651z późn. zm. - dalej: u.g.n.). gdy nieruchomość jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu. Ponadto rada gminy, rada powiatu albo sejmik województwa mogą podjąć uchwałę o zwolnieniu z obowiązku zbycia w drodze przetargu nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe lub na realizację urządzeń infrastruktury technicznej albo innych celów publicznych.

Uchwała określi zasady

Przystępując do działań zmierzających do sprzedaży nieruchomości, organ stanowiący jednostki samorządu terytorialnego - rada gminy, powiatu oraz sejmik województwa - podejmują uchwałę określającą zasady zbycia. Warunki sprzedaży nieruchomości oraz użytkowania wieczystego w drodze przetargu należy podać w ogłoszeniu o nim. Postępowanie powinno zostać poprzedzone sporządzeniem oraz podaniem do publicznej wiadomości wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży przez organ wykonawczy gminy, powiatu, województwa - to jest odpowiednio wójta, burmistrza, prezydenta miasta, zarządu powiatu oraz zarządu województwa. Wykaz ten wywiesza się na 21 dni w siedzibie właściwego urzędu. Ponadto informację o jego wywieszeniu podaje się do publicznej wiadomości ogłaszając to w prasie lokalnej oraz w inny sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, a także na stronach internetowych urzędu.

Sporządzenie wykazu ma na celu zachowanie jawności dysponowania nieruchomościami należącymi do jednostek samorządu terytorialnego. Umożliwia też wszystkim zainteresowanym osobom ubieganie się o nabycie parceli poprzez składanie roszczeń do nich, zanim zostaną zbyte. Sporządzenie wykazu pozwala też na skorzystanie z prawa pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości, które zgodnie z art. 34 u.g.n. przysługuje np. osobie będącej poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa jej własności przed 5 grudnia 1990 r. albo jej spadkobiercą. W wykazie umieszcza się nieruchomości przeznaczone do zbycia zarówno w trybie przetargowym, jak i w trybie bezprzetargowym. Jednostka samorządu terytorialnego może zmienić rodzaj umowy, jaka ma zostać zawarta. Może np. zamiast sprzedać nieruchomość, oddać ją w użytkowanie wieczyste. Jednak, jak uznał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w orzeczeniu z 26 października 2006 r. (sygn. akt II SA/Bk 491/06), zmiana przeznaczenia określonej nieruchomości, np. ze sprzedaży na oddanie w użytkowanie wieczyste, wymaga ponownego ogłoszenia wykazu i podania go do publicznej wiadomości.

Niezbędne ogłoszenie

Przetarg przeprowadza organ wykonawczy gminy, powiatu i województwa. Należy przy tym pamiętać, że nie jest możliwe przeprowadzenie całej procedury przetargowej ani jej części przez pełnomocników, ani przez osoby trzecie Nie ma natomiast przeszkód, aby zorganizować jeden przetarg na kilka nieruchomości. Potwierdził to Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 11 maja 2011 r. (sygn. akt I OSK 203/11), zgodnie z którym dopuszczalne jest zorganizowanie jednego przetargu na kilka lokali, z tym jednak zastrzeżeniem że zachowane zostaną wymogi obrotu nieruchomościami.

Jeśli jednostka samorządu terytorialnego podpisze z nabywcą umowę bez zastosowania trybu przetargowego, w sytuacji gdy nie było podstaw do zastosowania trybu bezprzetargowego, to umowa taka będzie nieważna. Ogłoszenie przetargu na zbycie nieruchomości samorządowej może nastąpić dopiero po upływie terminów do złożenia przez osoby, którym przysługuje pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości wniosków o jej nabycie. W ogłoszeniu o przetargu podaje się informacje zamieszczone w wykazie oraz czas, miejsce i warunki przetargu, a w razie ogłoszenia kolejnego przetargu lub rokowań, również terminy przeprowadzenia poprzednich przetargów. Po ukazaniu się ogłoszenia nie można ustalać dodatkowych warunków. Ogłoszenie wywiesza się w siedzibie urzędu. Informację o ogłoszeniu przetargu podaje się także do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości. Przed ogłoszeniem o przetargu rozpatruje się wnioski osób uprawnionych do nabycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej. W przypadku gdy wniosek zostanie rozpatrzony pozytywnie, informacji o nieruchomości, której ten wniosek dotyczy, nie zamieszcza się w ogłoszeniu o przetargu. Organ organizujący przetarg może go odwołać jedynie z ważnych powodów, niezwłocznie podając do publicznej wiadomości informację o odwołaniu. W informacji podaje się także przyczynę odwołania.

Oferta po raz drugi

Może zaistnieć taka sytuacja, że pierwszy przetarg zakończył się wynikiem negatywnym. Stanie się tak wówczas, gdy nikt nie przystąpił do przetargu ustnego, jeżeli żaden z uczestników przetargu ustnego nie zaoferował postąpienia ponad cenę wywoławczą, jeżeli w przetargu pisemnym nie wpłynęła ani jedna oferta, jeżeli żaden z uczestników przetargu pisemnego nie zaoferował ceny wyższej od wywoławczej, albo jeżeli komisja przetargowa stwierdziła, że żadna oferta nie spełnia warunków przetargu. Wówczas przeprowadza się drugi przetarg. Może to nastąpić w okresie nie krótszym niż 30 dni i nie dłuższym niż 6 miesięcy, licząc od dnia zamknięcia pierwszego przetargu. W drugim przetargu organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego może obniżyć cenę wywoławczą nieruchomości ustaloną przy ogłoszeniu pierwszego przetargu, jednak nie więcej niż o 50 proc. ceny wywoławczej z pierwszego postępowania. Jeżeli drugi przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, organ w okresie nie krótszym niż 30 dni, ale nie dłuższym niż 6 miesięcy, licząc od dnia jego zamknięcia, może zbyć nieruchomość w drodze rokowań albo organizować kolejne przetargi.

Przy ustalaniu warunków kolejnych przetargów stosuje się zasady obowiązujące przy organizowaniu drugiego przetargu. Jeśli zachowane zostaną powyższe terminy, organizator przetargu nie ma obowiązku ponownego sporządzania wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży. Jeśli pierwszy przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, organ nie ma obowiązku organizowania drugiego przetargu. Może bowiem wycofać się z zamiaru zbycia nieruchomości. Nie może jednak, zamiast zorganizowania drugiego przetargu, zbyć nieruchomości w trybie bezprzetargowym. Umowa zawarta przy zastosowaniu takiej procedury byłaby nieważna.

Pieniądze czy inne korzyści

Przetarg nie jest sprawą prostą. Przeprowadza się go w formie: przetargu ustnego nieograniczonego, przetargu ustnego ograniczonego, przetargu pisemnego nieograniczonego, przetargu pisemnego ograniczonego. O zastosowanej formie przetargu decyduje organizator. Wybór nie jest jednak całkiem dowolny. Jeśli przetarg ma na celu jedynie uzyskanie najwyższej ceny, to należy zorganizować przetarg ustny, czyli licytację. Natomiast przetarg pisemny powinien zostać przeprowadzony, gdy ma być wybrana najkorzystniejsza oferta. Oprócz uzyskania dobrej ceny chodzi w nim bowiem także o spełnienie dodatkowych warunków lub uzyskanie innych korzyści. Przetarg ustny i pisemny mogą mieć postać przetargu ograniczonego albo nieograniczonego. Przetarg ograniczony organizuje się, jeżeli warunki przetargowe mogą być spełnione tylko przez ograniczoną liczbę osób np. gdy wymagane jest posiadanie przez nabywcę koncesji. Uczestnik przetargu może, w terminie 7 dni od dnia ogłoszenia wyniku przetargu ustnego lub doręczenia zawiadomienia o wyniku przetargu pisemnego, zaskarżyć czynności związane z przeprowadzeniem przetargu do organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego. Jeśli skarga zostanie uznana za zasadną, organ może nakazać powtórzenie czynności przetargowych, albo unieważnić przetarg. Jeżeli jednak przed rozpatrzeniem skargi nieruchomość zostanie sprzedana, skarga będzie mogła zostać rozpatrzona tylko przez sąd, gdyż organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego nie będzie już kompetentny do jej rozpatrzenia.

Sporządzić umowę

Organizator przetargu jest obowiązany zawiadomić osobę ustaloną jako nabywca nieruchomości o miejscu i terminie zawarcia umowy sprzedaży najpóźniej w ciągu 21 dni od dnia rozstrzygnięcia przetargu. Wyznaczony termin nie może być jednak krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia zawiadomienia. Jeżeli osoba ustalona jako nabywca nieruchomości nie przystąpi bez usprawiedliwienia do zawarcia umowy w miejscu i w terminie podanych w zawiadomieniu, organizator przetargu może odstąpić od zawarcia umowy, a wpłacone wadium nie podlega zwrotowi. W zawiadomieniu zamieszcza się informację o tym uprawnieniu. Umowa sprzedaży nieruchomości jest zawierana na podstawie protokołu z przetargu i powinna być zgodna z warunkami przedstawionymi w ogłoszeniu o przetargu. Po zakończeniu przetargu nie można prowadzić negocjacji, których celem jest np. zmiana lub wprowadzenie warunków niezamieszczonych w ogłoszeniu. Jeśli nieruchomość jest sprzedawana w trybie bezprzetargowym, wszystkie warunki powinny zostać ustalone podczas rokowań przeprowadzanych przez jednostkę samorządu terytorialnego z nabywcą. W trakcie ich trwania należy ustalić wszystkie istotne warunki zawarcia umowy. Dopiero ich uzgodnienie daje podstawę do sporządzenia protokołu z rokowań, będącego podstawą zawarcia umowy sprzedaży.

WAŻNE

Jeśli pierwszy przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, organ nie ma obowiązku organizowania drugiego przetargu. Nie może jednak zamiast tego zbyć nieruchomości w trybie bezprzetargowym

Prościej zbyć

Procedura przetargowa nie jest konieczna, jeśli:

w nieruchomość jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu;

w zbycie nieruchomości następuje między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego oraz między tymi jednostkami;

w nieruchomość jest zbywana osobom fizycznym i osobom prawnym, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, a także organizacjom pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego albo prowadzącym działalność na cele niezwiązane z zarobkowaniem;

w zbycie nieruchomości następuje w drodze zamiany lub darowizny;

w sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego;

w przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości;

w nieruchomość ma stanowić wkład niepieniężny (aport) do spółki albo wyposażenie nowo tworzonej państwowej lub samorządowej osoby prawnej lub majątek tworzonej fundacji;

w nieruchomość jest zbywana na rzecz zarządzającego specjalną strefą ekonomiczną, na której terenie jest położona;

w przedmiotem zbycia jest udział w nieruchomości, a zbycie następuje na rzecz innych współwłaścicieli nieruchomości;

w nieruchomość jest zbywana na rzecz kościołów i związków wyznaniowych, mających uregulowane stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej;

w nieruchomość jest sprzedawana partnerowi prywatnemu lub spółce kapitałowej, komandytowej lub komandytowo-akcyjnej zawiązanej przez podmiot publiczny i prywatny, jeżeli sprzedaż stanowi wniesienie wkładu własnego podmiotu publicznego;

w nieruchomość jest zbywana na rzecz inwestora realizującego inwestycję w zakresie budowy obiektu energetyki jądrowej zgodnie z ustawą z 29 czerwca 2011 r. o przygotowaniu i realizacji inwestycji w zakresie obiektów energetyki jądrowej oraz inwestycji towarzyszących.

WAŻNE

Postępowanie przetargowe powinno zostać poprzedzone sporządzeniem oraz podaniem do publicznej wiadomości wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży przez organ wykonawczy gminy, powiatu czy województwa

Łatwiej nabyć

Pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości ma:

w osoba, której przysługuje roszczenie o nabycie nieruchomości na mocy ustawy o gospodarce nieruchomościami lub odrębnych przepisów, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie. Termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu;

w osoba, która jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie. Termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu;

w najemca lokalu mieszkalnego, jeśli najem został nawiązany na czas nieoznaczony.

Ewelina Stępień

ewelina.stepien@infor.pl

Podstawa prawna

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.).