Jak prawidłowo gmina może sprzedawać mieszkania komunalne z bonifikatą

Ważnym elementem gospodarowania nieruchomościami, a szczególnie zasobami mieszkaniowymi, jest sprzedaż lokali przy zastosowaniu bonifikat. Z doświadczeń niektórych samorządów wynika, że mają one problemy związane z obrotem mieszkaniami sprzedanymi z tego rodzaju upustem. Chodziło o możliwość zwrotu w pewnych okolicznościach kwoty przyznanej bonifikaty. Problemy pojawiały się również przy przygotowywaniu i uchwalaniu procedur sprzedaży nieruchomości z bonifikatą.

Uprawnienie jednostek samorządu terytorialnego do stosowania bonifikat przy sprzedaży lokali mieszkalnych wynika wprost z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Sama możliwość przyznania bonifikaty i zakresu tej bonifikaty pozostaje w rękach starosty lub organu wykonawczego gminy, powiatu, województwa. Wcześniej jednak zgodę na stosowanie obniżonych cen musi wyrazić wojewoda (w drodze zarządzenia) lub rada albo sejmik (w drodze uchwały). Jednocześnie stosowanie bonifikat zostało ograniczone przez ustawodawcę do nieruchomości, które są sprzedawane w drodze bezprzetargowej.

Przepis art. 18 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym stanowi, że do właściwości rady gminy należą wszystkie sprawy pozostające w zakresie działania gminy, jeśli ustawy nie stanowią inaczej. Dodatkowo do wyłącznej właściwości organu stanowiącego gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących określenia zasad nabycia, zbycia i obciążania nieruchomości gruntowych oraz ich wydzierżawiania lub najmu na okres dłuższy niż trzy lata, jeśli ustawy szczególne nie stanowią inaczej. Ten zapis ustawowy oznacza, że właściwy organ gminy (lub innej jednostki samorządu terytorialnego) może udzielić bonifikaty od ceny lokalu, na podstawie uchwały rady gminy, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana m.in. jako lokal mieszkalny. Rada gminy nie może jednak określać zasad udzielania i wysokości upustów przy zbywaniu lokali. Ustala je organ wykonawczy samorządu (czyli wójt, burmistrz i prezydent miasta), a rada tylko wyraża na to zgodę. Zgoda na udzielenie bonifikaty zawsze musi mieć charakter indywidualny. W związku z tym uchwała taka nie jest prawem miejscowym o charakterze generalnym, bo do tego jest wymagane wyraźne upoważnienie ustawowe.

Równocześnie rada gminy może podjąć uchwałę w sprawie zasad sprzedaży lokali stanowiących własność gminy, w której w sposób zróżnicowany określi wysokość bonifikat, uzależniając je od szczegółowych warunków dotyczących zbywanych nieruchomości, jak np. powierzchnia lokalu, jego stan techniczny, data budowy, ilość lokali w budynku.

Artykuł 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie daje radzie gminy podstaw do wydawania aktu o charakterze generalnym, odnoszącym się do ogólnie określonego kręgu podmiotów, niesprecyzowanych nieruchomości, przed ustaleniem ceny w sposób określony w art. 67 tej ustawy. Orzekł tak Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim (wyrok z 20 czerwca 2007 r., II SA/Go 340/07). Zajął się on sprawą jednego z miast, które podjęło uchwałę w sprawie określenia zasad gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi jej własność lub będącymi w użytkowaniu wieczystym gminy. W uchwale organ stanowiący gminy określi bonifikatę przy kupnie lokalu mieszkalnego w drodze jednorazowej zapłaty w wysokości 95 proc., a przy nabyciu na raty bonifikata miała wynosić 90 proc. Z kolei przy sprzedaży ostatniego lokalu mieszkalnego lub jednoczesnej sprzedaży wszystkich lokali mieszkalnych miała być stosowana bonifikata w wysokości 98 proc. ceny lokalu. Uchwałą określono również wysokość bonifikaty w przypadku sprzedaży nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków. W wyniku rozpoznania sprawy wojewódzki sąd administracyjny orzekł, że organ udzielający zgody na zastosowanie bonifikaty musi mieć zapewnioną każdorazowo możliwość oceny, czy nieruchomość przeznaczona do sprzedaży została wyceniona zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, czy jej sprzedaż następuje na wskazany w ustawie cel oraz na rzecz wskazanych osób.

Z kolei jak podkreślił Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w wyroku z 14 lipca 2008 r., sygn. akt II SA/Op 184/2008, zastosowanie zamiast aktu wyrażenia zgody formy aktu o charakterze generalnym i abstrakcyjnym, mającego charakter prawa powszechnie obowiązującego, prowadzi w istocie do zamiany ustawowo wyznaczonej relacji współdecydowania organu wykonawczego i uchwałodawczego gminy w zakresie sprzedaży lokali mieszkalnych z bonifikatą na relację podległości kompetencji prawodawczej. Innymi słowy uchwała rady w sprawie wyrażenia zgody na bonifikatę nie może obejmować wszystkich nieruchomości podlegających sprzedaży. W konsekwencji zadaniem rady gminy jest opracowanie podstawowych reguł postępowania organu wykonawczego w zakresie zarządzania i rozporządzania nieruchomościami.

Mieszkania komunalne są sprzedawane na rzecz najemców w drodze bezprzetargowej. Oznacza to, że w celu realizacji roszczeń przysługujących najemcom (przede wszystkim pierwszeństwo w nabyciu lokalu) cenę nieruchomości ustala się w wysokości równej jej wartości.

Cena nieruchomości sprzedawanej w drodze bezprzetargowej może zostać rozłożona na raty. Nie może to być jednak okres dłuższy niż dziesięć lat. Wierzytelność gminy w stosunku do nabywcy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu. W szczególności może zostać na niej ustanowiona hipoteka. W sytuacji rozłożenia płatności pierwsza rata podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości. Następne zaś raty wraz z oprocentowaniem podlegają zapłacie w terminach ustalonych przez strony w umowie.

Rozłożona na raty niespłacona część wierzytelności podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski. Od 25 czerwca 2009 r. wynosi ona 3,75 proc.

Zasada pierwszeństwa najemcy w nabyciu lokalu mieszkalnego przewidziana w art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przywilej nabycia lokalu z zastosowaniem bonifikaty, o jakim mowa w art. 68 powołanej ustawy, funkcjonuje z woli ustawodawcy. Tym samym ograniczenie stosowania powyższych rozwiązań do określonych w ustawie podmiotów traktować należy jako wyraz określonej polityki państwa, nie zaś jako zamierzoną dyskryminację podmiotów nieobjętych tą regulacją (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 października 2008 r., sygn. akt I OSK 910/2008).

Gmina nie może sprzedawać z bonifikatą samych garaży. Są to bowiem pomieszczenia przynależne i ich preferencyjna sprzedaż musi być powiązana z lokalami mieszkalnymi (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z 2007 roku, sygn. akt II SA/Lu 348/2007).

W przypadku sprzedaży mieszkań bonifikata powinna obejmować nie tylko cenę samego lokalu, ale także cenę udziału w prawie własności gruntu. Jeżeli udział obejmuje prawo użytkowania wieczystego, zniżka musi obejmować pierwszą opłatę z tego tytułu. Bonifikata udzielana od ceny lokalu obejmuje wszystkie jej składniki w jednakowej wysokości.

Obowiązująca od 22 października 2007 r. nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami zmieniła zasady obrotu mieszkaniami wykupionymi od gmin z bonifikatą. Do tego czasu osoba, która nabyła w ten sposób prawo własności do lokalu, a następnie przed upływem pięciu lat zbyła lub wykorzystała go na inne cele niż uzasadniające udzielenie bonifikaty, była zobowiązana na żądanie gminy do zwrotu kwoty równej udzielonej zniżce po jej waloryzacji. Obowiązek zwrotu bonifikaty nie obejmował jedynie przypadku zbycia nieruchomości nabytej z gminnego zasobu nieruchomości na rzecz osoby bliskiej.

Na podstawie nowelizacji wspomnianej ustawy do jej art. 68 ust. 2a dodano punkty 4 i 5, które wyłączają obowiązek zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie również w przypadku zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe, a także w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe. Celem nowelizacji art. 68 ust. 2 ustawy było zwiększenie swobody obrotu nieruchomościami (w tym lokalami mieszkalnymi) na rynku wtórnym, wykupionymi z zasobów publicznych.

Po wejściu w życie noweli zarówno samorządowcy, jak i prawnicy nie mieli wątpliwości co do tego, że z nowych udogodnień mogą skorzystać wszyscy, którzy wykupili mieszkania komunalne przed 22 października 2007 r. Problem pojawił się, gdy urzędy gmin zaczęły odwiedzać osoby, które wcześniej podpisały akty notarialne. Petenci starali się uzyskać informacje, czy mogą (nie tracąc jednocześnie bonifikaty) sprzedać swoje lokale mimo braku upływu pięcioletniego okresu przewidzianego ustawą.

Część gmin stała na stanowisku, że osoby, które nabyły mieszkania komunalne w trybie wcześniej obowiązujących przepisów, nie mogą obecnie korzystać z możliwości wcześniejszej sprzedaży lokalu z przeznaczeniem środków na cele mieszkaniowe. Zwracały uwagę na fakt, że sprzedaż mieszkania z bonifikatą następuje na podstawie wiążącej obie strony umowy notarialnej, gdzie strony godzą się na określone w niej warunki.

Spór niezadowolonych właścicieli z urzędnikami i prawnikami zakończył ostatecznie Sąd Najwyższy. 24 lutego 2010 r. orzekł on, że przepis art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami (zwalniający ze zwrotu bonifikaty w przypadku wykorzystania pieniędzy na cele mieszkaniowe) ma zastosowanie także do umów sprzedaży lokalu mieszkalnego zawieranych przez gminę z najemcami w czasie obowiązywania art. 68 ust. 2 tej ustawy w brzmieniu nadanym ustawą z 28 listopada 2003 r. (Dz.U. z 2004 r. nr 141, poz. 1492), tj. od 22 września 2004 r. do 21 października 2007 r. Oznacza to, że jeżeli nabywca takiego lokalu sprzedał go po 21 października 2007 r., gmina nie może żądać od niego zwrotu bonifikaty, a pobrane kwoty będzie musiała zwrócić.

Obowiązek zwrotu bonifikaty obciąża nie tylko pierwotnego nabywcę nieruchomości. Jest on rozciągnięty także na osobę bliską, w przypadku gdy jako wtórny nabywca nieruchomości sprzedanej z bonifikatą zbędzie ją lub wykorzysta na cele inne niż cele uzasadnia- jące udzielenie bonifikaty przed upływem pięciu lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia (dziesięć lat w odniesieniu do nieruchomości niestanowiących lokali mieszkalnych).

Wcześniej art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w brzmieniu obowiązującym do 21 października 2007 r., dopuszczał przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego nabytego z gminnego zasobu nieruchomości na rzecz osoby bliskiej oraz wtórne zbycie przez nią nieruchomości przed upływem pięcioletniego okresu bez obowiązku zwrotu. Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami zlikwidowała tę lukę prawną.

Jednostka samorządu nie może występować o zwrot udzielonej bonifikaty nie tylko w sytuacji przeznaczenia środków ze sprzedaży lokalu na cele mieszkaniowe i przy zbyciu na rzecz członka rodziny. Podobnie jest w przypadku zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe. Zwrot kwoty równej bonifikacie w cenie sprzedaży udzielonej nabywcy nieruchomości może być zabezpieczony hipoteką kaucyjną (uchwała Sądu Najwyższego z 9 grudnia 2005 r., sygn. akt III CZP 112/2005). Równocześnie decyzja w sprawie żądania zwrotu nie jest decyzją administracyjną. Warto pamiętać, że w wyjątkowych sytuacjach wójt (burmistrz lub prezydent miasta) może odstąpić od żądania zwrotu udzielonej bonifikaty. Musi jednak wcześniej otrzymać zgodę rady gminy.

● zbyty na rzecz osoby bliskiej,

● zbyty pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego,

● zbyty pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego i Skarbem Państwa,

● zamieniony na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe,

● sprzedany, a środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.

@RY1@i02/2010/082/i02.2010.082.092.0004.001.jpg@RY2@

Wzór uchwały

● na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych,

● organizacjom zrzeszającym działkowców,

● osobom fizycznym i osobom prawnym, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową czy naukową,

● poprzedniemu właścicielowi lub jego spadkobiercy, jeżeli nieruchomość została od niego przejęta przed 5 grudnia 1990 r.,

● na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego,

● kościołom i związkom wyznaniowym,

● jako lokal mieszkalny.

Katarzyna Sawicka

gp@infor.pl

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.).