Zasady wynajmowania lokali określa uchwała samorządu

Zasady obowiązujące przy wynajmowaniu gminnych lokali użytkowych różnią się od procedur stosowanych przy wynajmowaniu lokali prywatnych. W tym pierwszym przypadku podpisanie właściwej umowy jest poprzedzone specjalną procedurą. Tą ma każda jednostka samorządu terytorialnego. Określa ją właściwa uchwała rady gminy, a często jej uzupełnienie stanowi zarządzenie wójta, burmistrza czy prezydenta miasta.

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami zawarcie umów użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub na czas nieoznaczony następuje w drodze przetargu. Wojewoda albo odpowiednia rada lub sejmik mogą wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia tych umów. To sformułowanie ustawowe oznacza, że w przypadku wynajmowania lokalu na czas krótszy niż trzyletni organizowanie przetargu nie jest konieczne, a wystarczy np. aukcja. Niezależnie od zastosowanego przez lokalne władze sposobu zawarcia umowy celem akcji czy przetargu jest uzyskanie jak najwyższej stawki czynszu za każdy metr wynajmowanej powierzchni.

Informacji o planowanym wynajęciu lokali użytkowych należy szukać na tablicach ogłoszeń w urzędzie miasta, w prasie lokalnej oraz na stronie BIP danego samorządu. W taki właśnie sposób urzędnicy muszą informować zainteresowanych o wolnych zasobach do wynajęcia. W ogłoszeniu powinna się również znaleźć informacja o adresie, powierzchni, wysokość wadium oraz termin przeprowadzenia aukcji lub przetargu. Zawsze przed aukcją lub przetargiem można obejrzeć interesujący nas lokal.

Aukcja ma formę ustną. Zaczyna się od ogłoszenia stawki czynszowej wyjściowej, która następnie może być przez uczestników licytowana w górę. Lokal trafi do tego uczestnika aukcji, który za oferowany w niej lokal zapłaci najwięcej.

Z kolei przetarg może przybrać zarówno postać ustną, jak i pisemną. Przystępujący do przetargu zobowiązany jest wpłacić wadium (na każdy lokal, którym jest zainteresowany) w wysokości podanej w ogłoszeniu w formie gotówki lub przelewem na wskazane konto. Wadium wpłacone przez uczestnika, który wygrał przetarg, zalicza się na poczet czynszu, a wadia wpłacone przez pozostałych licytantów zwracane są niezwłocznie po rozstrzygnięciu przetargu. Należy również pamiętać, że wadium nie podlega zwrotowi, jeżeli jego uczestnik, który wygrał przetarg, nie przystąpi do zawarcia umowy w terminie i miejscu wyznaczonym przez jednostkę samorządu terytorialnego.

Organizacja przetargu na najem nieruchomości stanowi przejaw zarządzania przez gminę jako osobę prawną swoim majątkiem. Do realizacji zadań z zakresu gospodarowania mieniem komunalnym leżącym w gestii wójta nie jest wymagana odrębna kompetencja ustawowa na przykład co do możliwości oddania w najem grup lokali bądź przeciwnie - co do możliwości oddania w najem części nieruchomości. Ingerencja administracyjna w sferę prawa własności jednostek samorządu terytorialnego ma bowiem swoje ściśłe granice. W pozostałym zakresie obowiązują ogólne zasady prawa cywilnego. A zatem przedmiotem najmu nie musi być nieruchomość (odrębny lokal) jako całość, lecz może nim być część lokalu (nieruchomości), o ile zachowane zostaną ustawowe wymogi obowiązujące podmioty samorządowe zamierzające zawrzeć umowę najmu (przetarg).

W wyroku z 7 października 2010 r. WSA w Krakowie (III SA/Kr 437/10, www.orzecznia. nsa.gov.pl) podkreśłił że brak wyraźnej normy upoważniającej gminę do wynajęcia części lokalu nie oznacza, że taka czynność prawna jest zabroniona. I odwrotnie - brak wyraźnej normy upoważniającej do organizacji jednego przetargu i łącznego wynajęcia kilku lokali nie oznacza, że jest to zabronione, o ile spełnione zostały wszelkie inne przewidziane prawem wymogi.

Rada gminy, podejmując uchwałę o zasadach wynajmowania lokali samorządowych, powinna również pamiętać, że art. 18 ust. 2 pkt 9 ustawy o samorządzie gminnym nie pozwala na określenie w uchwale dotyczącej zasady wynajmowania lokali użytkowych postanowień wiążących wójta w zakresie minimalnych stawek czynszu. Określenie stawek mieści się bowiem w pojęciu gospodarowania mieniem komunalnym, zastrzeżonego dla kompetencji wójta. Oznacza to, że określenie dolnej granicy wysokości stawki czynszu należy do zadań wójta w zakresie bieżącego zarządu mieniem i kształtowania treści stosunków zobowiązaniowych. Ponadto podejmowanie czynności z zakresu prawa cywilnego, np. w przedmiocie zawierania umów najmu, należy do kompetencji wójta jako reprezentanta gminy, któremu nie można - bez wyraźnego upoważnienia ustawowego - narzucać elementów umowy i tym samym ograniczać obowiązującej każdego podmiotu prawa zasady swobody umów (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjengo w Opolu z 30 września 2010, II SA/Op 348/10, www.orzecznia. nsa.gov.pl).

● najemca nie ma prawa oddawania przedmiotu najmu w podnajem osobom trzecim bez uzyskania pisemnej zgody wynajmującego,

● wynajmujący zastrzega sobie możliwość rozwiązania umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia, jeżeli najemca zalega z należnym czynszem najmu za dwa pełne okresy płatności lub dopuszcza się naruszenia innych istotnych postanowień umowy,

● najemca zobowiązuje się wpłacić wynajmującemu kaucji zabezpieczającej przyszłe roszczenia wynajmującego z tytułu najmu lokalu, mogące powstać do dnia opróżnienia lokalu przez najemcę. Zwaloryzowana kaucja podlega zwrotowi po upływie miesiąca od opróżnienia lokalu lub wygaśnięcia najmu.

Łukasz Sobiech

lukasz.sobiech@infor.pl

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. nr 102 poz. 651).

Ustawa z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001 r. nr 142, poz. 1591 z późn. zm.).

Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).