Upadłość likwidacyjna ułatwia wypowiedzenie niekorzystnego najmu

@RY1@i02/2013/236/i02.2013.236.18300040a.802.jpg@RY2@

Bartosz Groele adwokat z kancelarii Tomasik, Pakosiewicz i Wspólnicy sp. k., Instytut Allerhanda

Czy upadłość przedsiębiorcy - wynajmującego może mu ułatwić pozbycie się niechcianego lokatora lub dzierżawcy?

Tak. W razie toczącego się postępowania upadłościowego obejmującego likwidację majątku może zostać wypowiedziana umowa najmu i dzierżawy (wypowiada ją syndyk za zgodą sędziego komisarza), nawet gdy postanowienia umowne tego zabraniają. W ten sposób da się na przykład rozwiązać umowę najmu lokalu użytkowego zawartą na czas określony, której w normalnym trybie nie można wypowiedzieć przed upływem tego okresu. Umożliwia to art. 109 ustawy - Prawo upadłościowe i naprawcze (t.j. Dz.U. z 2012 r. nr 1112 z późn. zm.).

Mimo wszystko to ryzykowne: dla pozbycia się niechcianych lokatorów przeznaczać firmę do likwidacji.

Niekoniecznie. Wprawdzie skutki ogłoszenia upadłości likwidacyjnej są dalej idące niż upadłości z możliwością zawarcia układu, bo dochodzi do możliwie szybkiego spieniężenia majątku w celu zaspokojenia wierzycieli, to jednak już po wypowiedzeniu umowy najmu lub dzierżawy sąd - na wniosek upadłego przedsiębiorcy - może zmienić to postępowanie na upadłościowe z możliwością układu. Robi to, gdy przedsiębiorca udowodni, że podstawy przeprowadzenia takiej formy upadłości ujawniły się dopiero w toku postępowania.

Przy odpowiednim stanie firmy i determinacji przedsiębiorcy możliwe jest więc wynaturzenie procesu upadłościowego. Przedsiębiorca zaprojektuje całkowity przebieg czynności dla osiągnięcia zamierzonego celu i wręcz doprowadzi do powstania stanu niewypłacalności - najczęściej opierając się na stosunkowo nieistotnych, łatwych do późniejszego zaspokojenia zobowiązaniach - aby ogłoszono jego upadłość likwidacyjną. Po ogłoszeniu upadłości wypowiedziane zostają niekorzystne umowy dzierżawy czy najmu, od których nie można było odstąpić, albo syndyk odstępuje od nich w toku postępowania, korzystając z prawa opcji. Potem nagle - w myśl przywołanego przepisu - ujawnią się okoliczności, które pozwolą zmienić rodzaj postępowania, np. wpłynie pożyczka od wspólników. Finalnie dochodzi więc do układu z wierzycielami, który zostaje wykonany, albo wierzyciele zostaną spłaceni, aby doszło do umorzenia postępowania. Przy tym trwałość skutków umorzonego postępowania reguluje art. 372 p.u.i.n.

Czy to obejście prawa?

Istotnie, może być to sposób na obejście prawa i wypowiedzenie umów, których wypowiedzieć nie można. Choć inkorporuje on zachowania karalne, to procedura jest na tyle rozciągnięta w czasie, że niemal nieuchwytna, a tym bardziej trudna do wykazania. Ryzykiem przy takich modelach jest możliwość zgłaszania roszczeń związanych z odstąpieniem czy wypowiedzeniem umowy przez strony owych umów. Ale i tu praktyka pokazuje, że z takimi roszczeniami wygodniej jest walczyć z pozycji upadłego, ze względu na specyfikę procesu uznawania wierzytelności w postępowaniu upadłościowym. Przy tym determinacja owych wierzycieli do angażowania się w upadłość poprzez zgłaszanie wierzytelności jest dużo słabsza.

Rozmawiała Małgorzata Piasecka-Sobkiewicz