Ustawy deweloperskiej problemy wieku dziecięcego

Uchwalenie i wejście w życie pod koniec kwietnia ubiegłego roku ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego - zwanej ustawą deweloperską - odbiło się szerokim echem w środowiskach przedsiębiorców budowlanych, instytucji finansowych, prawników oraz w mediach. Po roku obowiązywania nowych przepisów można się pokusić o dokonanie wstępnej oceny ich funkcjonowania w praktyce.

Powodów owego dużego zainteresowania ustawą deweloperską było kilka. Wprowadzenia szczególnych przepisów chroniących konsumentów zawierających umowę o nabycie mieszkania albo domu w trakcie budowy wyczekiwano od lat. Panująca na rynku sytuacja zdecydowanie preferowała deweloperów. Zakup nieruchomości wiązał się z dużym ryzykiem i niekorzystnie sformułowaną dla nabywcy umową. Przez lata jedynym obrońcą szerokiego grona klientów deweloperów był UOKiK, ujawniający w rejestrze klauzul niedozwolonych kolejne nieuczciwe modele postanowień. Na szerszą skalę jednak ta metoda ochrony konsumentów nie jest efektywna - deweloperzy bezwiednie albo z premedytacją i tak wykorzystywali niedozwolone postanowienia umowne, a dokonywane co kilka lat masowe kontrole wzorców umów deweloperskich nie były do końca skuteczne w eliminowaniu patologii. Brakowało, również w odczuciu wielu prawników, wyraźnej ustawowej regulacji wspierającej nabywców w kształtowaniu ich relacji z deweloperami.

Biorąc pod uwagę kilkukrotne wcześniejsze próby uchwalenia przepisów ingerujących w swobodę umów na rynku deweloperskim, zacząć wypada od stwierdzenia, że sukcesem ustawy jest to, że... w ogóle jest. Cieszy to szczególnie nabywców, którzy dotychczas nie mieli realnych możliwości wywarcia na deweloperów presji obliczonej na polepszenie sytuacji kupujących nieruchomości. Utarty model relacji kontraktowych pomiędzy deweloperem a nabywcą był pochodną wyznaczaną przez rynkowe determinanty popytu i podaży. Zaryzykuję stwierdzenie, że w perspektywie długoterminowej ustawa przysłuży się również deweloperom, tworząc swoisty minimalny standard dla kształtowania treści umów deweloperskich. Dotychczas środowisko, z niewielkimi sukcesami, próbowało w tej mierze formułować zalecenia takie jak Kodeks dobrych praktyk oraz Katalog zasad umowy deweloperskiej Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Inną kwestią jest jednak sposób kształtowania relacji pomiędzy deweloperami a bankami przez ustawę deweloperską, która zdecydowanie umacnia pozycję tych ostatnich. Z tej płaszczyzny regulacji ustawy deweloperzy mogą być najmniej zadowoleni.

Dobre strony ustawy deweloperskiej oczami prawnika

Od strony legislacyjnej warto docenić, że ustawa deweloperska oparta jest na sprawdzonej od kilkudziesięciu lat za granicą konstrukcji rozwiązań prawnych. Płaszcz chroniący nabywców został rozpostarty na mocnych ostojach: rozszerzonym, ustawowo określonym zakresie informacji przedkontraktowej, rozwiniętej liście elementów treści umowy deweloperskiej, ochronie wpłat nabywcy przez konstrukcję mieszkaniowego rachunku powierniczego czy wreszcie ustawowych przypadkach odstąpienia od umowy, szczególnie wobec opóźnienia w jej realizacji przez dewelopera albo nabywcę. Ten system, z pewnymi krajowymi modyfikacjami, funkcjonuje z powodzeniem w wielu państwach europejskich. Dobrze zatem, że polski ustawodawca oparł się tutaj na sprawdzonych wzorcach, a nie próbował wprowadzić własnych, potencjalnie mniej skutecznych rozwiązań. Niemniej już w tym miejscu należy wyraźnie zaznaczyć, że na aprobatę zasługuje jedynie dobór instrumentów prawnych i ich ogólna aplikacja w przepisach ustawy. W szczegółach niestety ich funkcjonowanie nie wygląda już tak dobrze, o czym za chwilę.

Mieszkaniowe rachunki powiernicze z komplikacjami

Bodaj najwięcej zastrzeżeń o charakterze systemowym można mieć do wdrożenia jednego z filarów ustawy, jakim są mieszkaniowe rachunki powiernicze. Jest to instrument w zasadniczy sposób chroniący wpłaty nabywców przed ich defraudacją przez dewelopera (nieprzeznaczeniem na budowę konkretnego przedsięwzięcia), częściowo odgrywający rolę w przypadku ogłoszenia jego upadłości. Sposób wdrożenia rachunków powierniczych w relacje pomiędzy deweloperami i nabywcami najdelikatniej można uznać za niefrasobliwy.

Po pierwsze, już na etapie prac sejmowych znacznemu zmniejszeniu uległ stopień ochrony wpłat nabywców przez to, że przyznano deweloperom prawo wyboru rachunku powierniczego w wariancie otwartym, bez dodatkowej gwarancji finansowej. Z perspektywy nabywców zatem popsuto dobry model ograniczający wybór dewelopera do zamkniętego rachunku powierniczego albo otwartego, ale wspartego gwarancją instytucji finansowej. Po drugie, art. 37 ustawy dawał możliwość niestosowania rachunków powierniczych w ogóle do inwestycji rozpoczętych przed 29 kwietnia 2012 r., z czego skorzystało wielu deweloperów. Być może miała to być recepta na nieprzygotowanie rynku - zarówno deweloperskiego, jak i bankowego - do szerszego wdrożenia mieszkaniowych rachunków powierniczych. Banki bowiem dość powoli konstruowały oferty prowadzenia specjalnych rachunków dla deweloperów i z ostrożnością podchodziły do nowych przepisów. Jeszcze w połowie 2012 r. oferta rynkowa była mniej niż zadowalająca. Z drugiej strony deweloperzy znajdowali się w klinczu - o ile nie wykorzystali furtki w związku z rozpoczęciem inwestycji przed 29 kwietnia 2012 r., musieli dysponować mieszkaniowym rachunkiem powierniczym, a jego otwarcie zależne było od sprostania warunkom banków. Szkoda, że państwo nie wykorzystało tutaj - w interesie deweloperów, ale i z korzyścią dla sprawy - Banku Gospodarstwa Krajowego, który z powodzeniem włączony był do obsługi programu wsparcia finansowego "Rodzina na swoim". W wielu projektach BGK pełni funkcję podwykonawcy zadań realizowanych przez państwo.

Przepisy kończą się tam, gdzie zaczyna się problem

Jedne z poważniejszych zarzutów kierowanych pod adresem ustawy deweloperskiej dotyczą niedostatecznie precyzyjnego sformułowania wielu aspektów relacji pomiędzy deweloperami i nabywcami. Tutaj wskazać można zarówno na sfery stanowiące białe plamy w kontekście przepisów ustawy, jak i takie, które jedynie pobieżnie zostały poruszone. Do tych pierwszych bezsprzecznie należy kwestia ewentualnej tolerancji różnicy w powierzchni mieszkania lub domu określonej w umowie deweloperskiej, a rzeczywistej ujawnionej w obmiarze powykonawczym. Deweloperzy niezmiennie od lat stoją na stanowisku, że nabywca powinien być przygotowany na minimum kilkuprocentowe różnice, nie dopuszczając odstąpienia od umowy czy roszczeń finansowych z tego powodu. Z kolei UOKiK z równą konsekwencją umieszcza w rejestrze klauzul niedozwolonych postanowienia, w świetle których nabywca nie ma żadnych uprawnień wobec niezgodności umówionej i rzeczywistej powierzchni nieruchomości. Ustawa w tej kwestii się w ogóle nie wypowiada, a zdaje się, że powinna ustalić kompromis pomiędzy uzasadnionymi oczekiwaniami nabywców co do rzeczywistej powierzchni nieruchomości a uwarunkowaniami budowlanymi, które pozwalają na pewną tolerancję pomiędzy projektem a wykonaniem.

W dalszej kolejności ustawa kompletnie wypacza rolę tzw. umów rezerwacyjnych. Pobieżnie każe do nich stosować odpowiednio swoje przepisy - zapewne przed obawą o ich obchodzenie - zupełnie nie dostrzegając, że stosowanie instrumentów ustawy deweloperskiej do umów rezerwacyjnych to jak strzelanie do wróbla z armaty. Wreszcie w przepisach zabrakło wyraźnej sankcji za proceder zawierania umów deweloperskich tak jak dotychczas, z pominięciem przepisów ustawy deweloperskiej. Otóż nie chroni ona nabywców, jeżeli oni sami sensu tej ochrony nie będą widzieć. Cały czas możliwe jest zawarcie umowy z deweloperem bez udziału notariusza, bez prospektu informacyjnego czy rachunku powierniczego. Umowa co prawda de iure jest nieważna, ale nie stoi to na przeszkodzie powierzenia pieniędzy przez nabywcę deweloperowi, który przekonać może niższymi kosztami takiego rozwiązania.

Źle wypadły w konfrontacji z praktyką działalności deweloperskiej, jak i prawników formułujących treści umów deweloperskich (m.in. notariuszy), niektóre obszary regulacji ustawy, które zbyt ogólnie, niekiedy idealistycznie podchodzą do złożonych relacji pomiędzy deweloperami a nabywcami. Wskazać tu można na poważny dla dewelopera problem związany z wykreśleniem roszczenia nabywcy z księgi wieczystej nieruchomości w sytuacji, gdy któraś ze stron odstąpi od umowy. Przepisy ustawy problemu dewelopera nie dostrzegają: nabywca jest zabezpieczony poprzez wpis roszczenia do księgi wieczystej. Co, jeśli strony rozwiążą umowę, a nabywca nie będzie się kwapił, by zezwolić na wykreślenie tego roszczenia? Można też stawiać pytania, czy odczytywanie umowy deweloperskiej przez notariusza, jej załączników oraz wstępnego projektu tej umowy, a także prospektu informacyjnego spełnia swoją funkcję uświadamiającą wagę tej czynności prawnej dla nabywcy. Zastrzeżenia pojawiają się też co do chyba mało przemyślanych i nieco na siłę dodanych sankcji karnych, które pojawiły się w ustawie.

Oceniając ustawę pod kątem ochrony interesów nabywców, również można doszukać się przepisów, których praktyczna aplikacja zbliżona do wyobrażenia ustawodawcy będzie trudna do osiągnięcia. Zwrócę uwagę na krytykowany przez deweloperów obowiązek wskazywania w prospekcie informacyjnym uciążliwych inwestycji lokowanych w promieniu 1 km od budowanej nieruchomości. Okrągłe liczby - jak 1 km - budzą na ogół akceptację szerszego grona odbiorców. Promień 1 km w warunkach intensywnej zabudowy miejskiej może być rzeczywiście wystarczający, by odizolować mieszkańców inwestycji dewelopera od sąsiedztwa autostrady, linii kolejowej czy zakładu przemysłowego. Czy ta sama odległość zapewni niezakłócone zamieszkiwanie na przedmieściach albo oddzieli od uciążliwości funkcjonowania lotniska? Dlaczego nie oparto się tutaj choćby na kryteriach oddziaływania na środowisko, które znane są z przepisów środowiskowych?

Ustawa niestety pozwala na postawienie większej liczby tego typu pytań, dla których nie ma dobrej, jednoznacznej odpowiedzi. Najwięcej bodaj zastrzeżeń dotychczas zgłoszonych dotyczyło zasad prowadzenia odrębnego postępowania upadłościowego wobec deweloperów. Choć praktyka nie pozwoliła jeszcze na dostateczną ich weryfikację, już zgłoszono propozycje zmian. W tej mierze - podziału masy upadłości dewelopera - bardzo trudne, o ile realnie osiągalne, jest znalezienie kompromisu, który satysfakcjonowałby wszystkich zainteresowanych. Pierwsze propozycje nowelizacji ustawy - przypomnę, że funkcjonującej ledwie rok - padły już ze strony deweloperów. W ciągu najbliższych miesięcy można się spodziewać zgłaszania kolejnych, coraz mocniej popartych doświadczeniami praktyki, które zapewne doprowadzą do uchwalenia nowelizacji. Oby tylko nie stworzyła ona nowych problemów w miejsce dotychczasowych ani nie wypaczyła celu przepisów ustawy deweloperskiej.

@RY1@i02/2013/080/i02.2013.080.070000600.101.jpg@RY2@

artur chmielewski

@RY1@i02/2013/080/i02.2013.080.070000600.803.jpg@RY2@

dr Bartłomiej Gliniecki, adiunkt, Katedra Prawa Handlowego i Międzynarodowego Prawa Prywatnego, Wydział Prawa i Administracji Uniwersytetu Gdańskiego

dr Bartłomiej Gliniecki

adiunkt, Katedra Prawa Handlowego i Międzynarodowego Prawa Prywatnego, Wydział Prawa i Administracji Uniwersytetu Gdańskiego