Sprzedaż domu bankruta

Każdy, kto wystąpił o ogłoszenie upadłości konsumenckiej, a sąd nie oddalił jego wniosku, musi się liczyć ze sprzedażą mieszkania lub domu, o ile jest właścicielem takiej nieruchomości albo legitymuje się spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Nawet jeżeli mieszka tam z całą rodziną. Bankrut musi się wyprowadzić ze swego domu i na przykład wynająć mieszkanie. Ze sformułowania prawa upadłościowego nie wynika bowiem, że może pozostać w sprzedanej przez siebie nieruchomości, która teraz będzie należała do kogoś innego. Wprawdzie po spieniężeniu jej sąd wydzieli upadłemu kwotę odpowiadającą przeciętnemu czynszowi najmu lokalu mieszkalnego za okres 12 miesięcy, ale dom, o ile nie da się podzielić na mieszkania, których zbycie pokryłoby długi, zostanie sprzedany w całości.

Upadłość konsumencka odbywa się według większości stosowanych odpowiednio przepisów dotyczących upadłości likwidacyjnej przedsiębiorców. Co do zasady majątek bankruta sprzedaje syndyk. Niemniej sędzia komisarz może zezwolić, by likwidację masy upadłości prowadził sam dłużnik, choć pod nadzorem syndyka. Warto się więc postarać o taki placet, ponieważ upadający sam ma szanse lepiej zbyć nieruchomość, choć sędzia komisarz, wydając zgodę na sprzedaż nieruchomości z wolnej ręki, przeważnie określa warunki transakcji lub zaleca inny tryb wyboru nabywcy.

Jednak upadłość dla właściciela nieruchomości jest i tak lepsza niż czekanie na komornika przysłanego przez wierzycieli. Syndyk nie musi bowiem przeprowadzać transakcji tak, jak to się dzieje przy egzekucji dokonywanej na podstawie kodeksu postępowania cywilnego, kiedy to na pierwszej licytacji cena wywoławcza wynosi 3/4 sumy oszacowania, a na kolejnej może być jeszcze niższa, byleby nie spadła poniżej 2/3 sumy oszacowania. Tu warunki przetargu - zgodnie z przepisami prawa upadłościowego i naprawczego - określa sędzia komisarz. Prowadzi go w zasadzie syndyk (choć pod nadzorem sędziego komisarza). I po rozpoznaniu na jawnym posiedzeniu ofert dokonuje on wyboru kupującego. Decyzja ta jest prawnie skuteczna dopiero po zatwierdzeniu przez sędziego. Jednak, podobnie jak przy sprzedaży licytacyjnej, może się zdarzyć, że przetarg nie dojdzie do skutku albo nie zostanie zatwierdzony wybór kontrahenta. Wówczas konieczne jest postanowienie o wyznaczeniu nowego przetargu. Sędzia może też zezwolić na swobodny wybór nabywcy przez syndyka. Określa wtedy minimalną cenę sprzedaży. Ta jednak z pewnością będzie niższa od rynkowej, ponieważ chodzi o możliwie szybkie sfinalizowanie transakcji.

Prawo upadłościowe stanowi także, że sprzedaż w postępowaniu upadłościowym ma skutki takie jak przy egzekucji.

Zbycie nieruchomości bankruta ma zalety przede wszystkim dla kupującego, a nie dla upadłego. Dzieje się tak dlatego, że prócz zapłaty relatywnie niskiej ceny z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności na rzecz kupującego wygasają wszelkie prawa, a także skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości (tracą moc hipoteki, prawo pierwokupu czy służebności). Dlatego lepiej, by swój dom sprzedał sam zadłużony - czy to bez wszczynania postępowania upadłościowego, czy nawet w czasie tej procedury. I ma to największy sens właśnie wtedy, kiedy wartość jego majątku przekracza zobowiązania wobec wierzycieli. Wówczas warto się zastanowić, czy w ogóle warto poddawać się upadłości konsumenckiej. Wielką zaletą tej procedury dla bankruta jest bowiem to, że część zobowiązań, których nie jest on w stanie spłacić ze sprzedaży majątku i z planowanych bieżących dochodów, może zostać przez sąd umorzona. Tymczasem kiedy wartość nieruchomości, która jest własnością zadłużonego, przekracza jego zobowiązania, nie może być mowy o darowaniu należności. Jest bowiem niekwestionowaną zasadą, że procedura upadłościowa nie powinna prowadzić do pokrzywdzenia wierzycieli. Nie zmienia to jednak faktu, że gdyby uzyskana ze sprzedaży domu kwota przerosła zobowiązania bankruta, nadwyżka zostałaby mu zwrócona, czy też mógłby ją zachować, sprzedając dom osobiście.