Klienci sami dokończą budowę rozpoczętą przez dewelopera

Klienci deweloperów ponoszą dzisiaj praktycznie całe ryzyko inwestycyjne. W razie ogłoszenia upadłości tracą niejednokrotnie nie tylko szanse na własne mieszkanie, ale także oszczędności całego życia. Ich sytuację zmieni się dzięki ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Wprowadza ona nowe zasady postępowania w razie ogłoszenia upadłości wobec dewelopera, precyzyjnie określa prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej oraz przewiduje wzmocnione środki ochrony nabywców lokalu w danym przedsięwzięciu deweloperskim.

Ustawa zmienia prawo upadłościowe i naprawcze. Pojawią się w nim dodatkowe szczególne zasady prowadzenia postępowań upadłościowych wobec deweloperów (art. 425¹ - art. 425⁵).

W przypadku ogłoszenia upadłości takiego przedsiębiorcy środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie, oraz dopłaty wnoszone przez nabywców na kontynuację przedsięwzięcia, mają stanowić odrębną pulę. Będzie ona służyć zaspokojeniu w pierwszej kolejności roszczeń nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych objętych przedsięwzięciem, przy czym środki, prawa oraz dopłaty związane z realizacją poszczególnych przedsięwzięć deweloperskich będą stanowiły odpowiednio osobne masy upadłości. Mienie wchodzące w skład tych mas oznaczy sędzia-komisarz.

Prawo upadłościowe będzie określało również obowiązki nabywców nieruchomości w razie bankructwa dewelopera. Po ogłoszeniu upadłości będą oni musieli zwołać zgromadzenie i podjąć uchwałę w przedmiocie zaspokojenia swoich roszczeń ze środków zgromadzonych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, ewentualnie mogą zadecydować o kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego przez zarządcę (zarząd własny nie może jednak być w rękach upadłego) lub syndyka oraz wysokości dopłat koniecznych do zakończenia inwestycji.

W takim przypadku syndyk przeniesie na nabywców prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości w terminie 30 dni od dnia zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego, a kwoty pozostałe w osobnej masie upadłościowej wejdą do funduszów masy upadłości.

Zgromadzenie nabywców może też zawrzeć układ z deweloperem. Tego typo porozumienie będzie mogło przewidywać zaspokojenie wierzycieli poprzez likwidację majątku upadłego (układ likwidacyjny). W takiej sytuacji likwidacja zostanie przeprowadzana według przepisów ustawy o likwidacji masy upadłości, chyba że zawarty układ będzie przewidywał przejęcie majątku upadłego przez wierzycieli lub inny sposób likwidacji.

Zgromadzenie nabywców będzie mogło wyrazić zgodę na swobodny wybór wykonawcy przez zarządcę albo syndyka, z jednoczesnym określeniem istotnych warunków umowy.

Zwołanie zgromadzenia nabywców dla każdej osobnej masy upadłości będzie obowiązkowe. Będzie musiało ono podejmować uchwały w obecności co najmniej połowy nabywców mających łącznie trzy czwarte ogólnej sumy wierzytelności przypadających nabywcom uprawnionym do uczestniczenia w tym zgromadzeniu. Przy czym pierwsze zgromadzenie zwołuje sędzia-komisarz.

W przypadku podjęcia uchwały lub uchylenia podjętej uchwały przez sędziego-komisarza, mienie stanowiące osobną masę upadłości wejdzie do masy upadłości, a zobowiązania niepieniężne upadłego przekształcą się w zobowiązania pieniężne.

Zakwalifikowanie majątku wniesionego na osoby oczekujące na mieszkania do odrębnej masy upadłościowej definitywnie zmienia ich sytuację jako wierzycieli upadłego przedsiębiorcy. Dzisiaj w wypadku ogłoszenia upadłości likwidacyjnej syndyk przystępuje do sprzedaży przedsiębiorstwa lub nieruchomości w drodze przetargu. Z uzyskanych pieniędzy spłaca następnie wierzycieli. To jednak, kiedy i czy odzyskają oni swoje pieniądze, zależy od tego, do jakiej kategorii zostaną zakwalifikowani zgodnie z prawem upadłościowym.

Klienci dewelopera stają się jego wierzycielami, a ich roszczenia kwalifikowane są do kategorii czwartej, a zatem są zaspokajane na równi z innymi wierzytelnościami dłużnika, w tym dostawcami usług, firmami budowlanymi czy dostawcami materiałów. Z masy upadłościowej wcześniej są spłacane nawet podatki i składki do ZUS.

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wprowadza nadzór nad dysponowaniem przez dewelopera powierzonymi mu środkami - zobowiązuje go do zapewnienia nabywcom konkretnego zabezpieczenia przedsięwzięcia deweloperskiego. Może to być:

● zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy,

● otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i umowa ubezpieczeniowa,

● otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancja bankowa.

Ustawą z powodu zgłoszenia przez senatorów poprawek, m.in. zaproponowano, aby kolejnym środkiem zabezpieczającym był sam otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, 16 września ponownie zajął się Sejm (w chwili zamykania numeru trwało jeszcze głosowanie). Zacznie obowiązywać po 6 miesiącach od ogłoszenia w Dzienniku Ustaw.

deweloper zamierzający finansować budowę lokali z pieniędzy swoich klientów musi najpierw przenieść na nich własność gruntu, na którym ma ona powstać.

deweloper może otrzymywać zaliczki jedynie transzami przekładającymi się na kolejne zrealizowane etapy inwestycji. Pieniądze klientów trafiają jednak pod zabezpieczenie banku i to on w razie przerwania budowy zwraca im środki.

nie można sprzedawać tzw. dziur w ziemi. Deweloperzy mogą jedynie sprzedawać gotowe mieszkania.

● umowa deweloperska nie zawiera elementów określonych w ustawie,

● informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym (za wyjątkiem dokonywanych w nim zgodnie z prawem zmian),

● deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego zgodnie z procedurą,

● informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej,

● prospekt informacyjny lub załączniki, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, nie zawierają informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy,

● deweloper nie przeniesie na nabywcę prawa odrębnej własności lokalu w terminie określonym w umowie deweloperskiej.

Adam Makosz

adam.makosz@infor.pl

Art. 36 ustawy z 31 sierpnia 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.