Kiedy można rozwiązać umowę najmu na czas oznaczony

Zgodnie z zasadą ogólną wynikającą z art. 673 kodeksu cywilnego - jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Kodeks cywilny nie przewiduje wprost możliwości rozwiązania umowy najmu na czas określony, dlatego niezmiernie ważne jest, żeby formułując postanowienia takiej umowy strony dokładnie sprecyzowały wypadki, w jakich umowa najmu może być rozwiązana. Brak bowiem takich postanowień skutkować będzie niemożliwością rozwiązania umowy najmu na czas oznaczony, co w rezultacie może być wielce uciążliwe dla przedsiębiorców. Często zdarza się, że na skutek rozwoju firmy i zatrudnienia dużej liczby pracowników przedsiębiorcy zmuszeni są poszukiwać nowego pomieszczenia biurowego. Trudność pojawia się wtedy, gdy okazuje się, że na skutek braku sformułowania w umowie najmu zawartej na czas określony przypadków, w jakich umowa ta może zostać rozwiązana, przedsiębiorcy nie mogą umowy wypowiedzieć.

Z art. 673 k.c. wynika bowiem wprost, że brak stosownych uzgodnień pomiędzy stronami, z których wynika możliwość rozwiązania umowy najmu przez wypowiedzenie, prowadzi do utrwalenia takiego stosunku i wyłączenia możliwości rozwiązania go w tym trybie. Umowa najmu w takim wypadku wygasa z chwilą upływu okresu, na jaki została zawarta.

Gdy brak jest odpowiednich sformułowań w umowie w zakresie wypowiedzenia umowy najmu, nie tylko najemca, ale i wynajmujący może ponosić negatywne tego skutki. W praktyce często pojawia się pytanie, czy w przypadku braku zapłaty czynszu przez wynajmującego, również nie ma możliwości rozwiązania umowy najmu, która zawarta została na czas oznaczony, a w której nie określono wypadków, w jakich ulega wypowiedzeniu. Przepisy kodeksu cywilnego w powyższym przypadku dają jednak wynajmującemu furtkę do rozwiązania umowy najmu.

Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 19 października 2006 r. (sygn. akt V CSK 230/06) do umowy najmu budynku biurowo-usługowo-produkcyjnego powinno się stosować przepisy dotyczące umowy najmu lokalu, tj. art. 680 k.c. i nast.

Uwzględniając wskazane wyżej przepisy, do zdarzeń uprawniających wynajmującego do wypowiedzenia umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym, można zaliczyć na podstawie art. 687 k.c. dopuszczanie się przez najemcę lokalu zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności. Dotyczy to sytuacji, gdy najemca zalega z opłatami z tytułu najmu, na skutek okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność.

W takim przypadku, jeżeli wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.

Zauważyć należy, że zgodnie ze stanowiskiem prezentowanym w doktrynie, zasada powyższa ma zastosowanie zarówno do umów najmu zawartych na czas nieoznaczony, jak i oznaczony.

@RY1@i02/2010/242/i02.2010.242.210.008b.001.jpg@RY2@

Sylwia Zarzycka, radca prawny, komplementariusz z Casus Zarzycka & Wspólnicy Kancelaria Prawna spółka komandytowa

Sylwia Zarzycka

radca prawny, komplementariusz z Casus Zarzycka & Wspólnicy Kancelaria Prawna spółka komandytowa

Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).