Czy zarządowi można udzielić pełnomocnictwa

Czytelnik jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Podczas zebrania pozostali mieszkańcy podjęli uchwałę o udzieleniu zarządowi wspólnoty mieszkaniowej pełnomocnictwa do złożenia oświadczenia o ustanowieniu ograniczonego prawa rzeczowego (służebności gruntowej).

- Czy można było tak zrobić - pyta pan Andrzej z Zielonej Góry.

Zawarte w art. 21 ust. 3 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: ustawa) wyliczenie czynności przekraczających zwykły zarząd jest wyczerpujące. Oznacza to, że uchwałą właścicieli nie może być udzielone pełnomocnictwo w innych sprawach niż wymienione w tym przepisie. Z mocy ustawy art. 21 ust. 1 ustawy zarząd kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a właścicielami lokali. Dotyczy to spraw zwykłego zarządu.

W sprawach czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu - zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy - zarząd wspólnoty musi uzyskać zgodę właścicieli lokalu wyrażoną w formie uchwały oraz pełnomocnictwo do zawarcia umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, przy czym pełnomocnictwo powinno być udzielone w takiej samej formie, jakiej wymaga umowa.

Z art. 22 ust. 2 ustawy wiąże się z jej art. 21 ust. 3, który stanowi, że zarząd na podstawie pełnomocnictwa składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6 ustawy, ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali. Chodzi o wykonanie uchwał w zakresie udzielenia zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego, a także o udzielenia zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej i dokonania podziału nieruchomości wspólnej.

Uregulowanie to umożliwia załatwienie wyliczonych spraw bez konieczności udziału wszystkich właścicieli lokali w kolejnych wymaganych prawem etapach decyzyjnych. Wystarczy, że na zebraniu właściciele lokali podejmą w tych sprawach uchwałę i udzielą zarządowi pełnomocnictwa do jej wykonania, by zarząd sam, reprezentując całą wspólnotę, złożył stosowne oświadczenie w celu jej wykonania.

Jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z 5 lutego 2010 r. (III CZP 127/09), art. 21 ust. 3 ustawy zawiera wyczerpujące wyliczenie w zakresie udzielenia pełnomocnictwa.

Złożenie oświadczenia o ustanowieniu służebności drogowej (drogi koniecznej) na nieruchomości wspólnej należy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Czynność ta, prowadząca do obciążenia nieruchomości wspólnej tą służebnością, nie została wymieniona w katalogu zawartym w art. 21 ust. 3 ustawy.

leszek.jaworski@infor.pl

Art. 21 ust. 3, art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Uchwała SN z 5 lutego 2010 r., III CZP 127/09, OSNC 2010/C/96.