Jak sprzedać mieszkanie

Jeśli jest to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, sprzedający powinien posiadać tzw. przydział ze spółdzielni lub np. umowę o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Jeśli obecny właściciel nabył mieszkanie w drodze dziedziczenia, do wykazania własności konieczne będzie także przedstawienie postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub wypis aktu poświadczenia dziedziczenia. Niekiedy notariusz będzie wymagał również zaświadczenia z urzędu skarbowego, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony. Jeśli mieszkanie ma założoną księgę wieczystą (mieszkania spółdzielcze nie muszą posiadać księgi), potrzebny będzie także jej numer lub odpis zwykły.

Bez umieszczenia ogłoszenia w internecie lub lokalnej gazecie trudno sprzedać nieruchomość. Najlepiej w ofercie zaznaczyć, że sprzedaż następuje bezpośrednio od właściciela - to zachęci do kupienia mieszkania osoby, które nie chcą płacić prowizji pośrednikom. Niestety, trzeba liczyć się z tym, że na taką ofertę trafią też pośrednicy w obrocie nieruchomościami, którzy niekiedy natrętnie będą oferować swoją pomoc. Jeśli chcemy oszczędzić sobie pracy, możemy od razu podpisać umowę z pośrednikiem. W kontrakcie warto dokładnie określić zasady współpracy z pośrednikiem, w tym zasady wynagradzania go, miejsce prezentowania oferty (internet, gazeta, banner ogłoszeniowy).

Sprzedaż nieruchomości może, ale nie musi być poprzedzona zawarciem umowy przedwstępnej. Umowa przedwstępna może być sporządzona w zwykłej formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego. W pierwszym przypadku, jeśli kupujący będzie chciał uchylić się od zawarcia umowy przyrzeczonej, nie będziemy mogli żądać zawarcia umowy, a jedynie zwrotu kosztów, które ponieśliśmy, licząc na zawarcie umowy. Trzeba liczyć się także z tym, że jeśli przy podpisaniu umowy przedwstępnej kupujący zapłaci właścicielowi mieszkania zaliczkę, będzie mógł żądac jej zwrotu, gdyby do podpisania umowy ostatecznej nie szło. Umowa przedwstępna sporządzona u notariusza wywiera silniejszy skutek niż ta zawarta w zwykłej formie. W razie gdy kupujący (po jej podpisaniu) nie będzie chciał sfinalizować transakcji, możemy żądać od niego zawarcia umowy przyrzeczonej.

Gdy kupujący i sprzedający dojdą już do porozumienia, muszą udać się do notariusza. Rejent poprosi ich o przekazanie wszystkich dokumentów, które potwierdzają własność oraz stan nieruchomości. Do sporządzenia umowy konieczny będzie też odpis z księgi wieczystej (jeśli lokal posiada) oraz dane z dowodów osobistych stron. Należy pamiętać, że jeśli mieszkanie jest współwłasnością kilku osób, przy odczytywaniu oraz podpisywaniu aktu muszą być obecne wszystkie te osoby. Taksę notarialną (z VAT) należną za sporządzenie umowy sprzedaży oraz podatek od czynności cywilnoprawnych (w wysokości 2 proc. wartości nieruchomości) płaci kupujący.

daria.stojak@infor.pl

Art. 158, 389 i nast. oraz 758 i nast. ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93).