Zgoda inwestora na zawarcie umowy przez wykonawcę nie zawsze konieczna

Zasadnicze znaczenie dla organizacji procesu budowlanego ma umowa o roboty budowlane, przewidziana w przepisach kodeksu cywilnego. Robotami budowlanymi są - zgodnie ustawą z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - prace polegające na budowie, przebudowie, montażu, rozbiórce oraz remoncie obiektu budowlanego. Stosownie do powyższych przepisów, przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową - czyli każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem, taki jak np. lotniska, drogi, koleje, mosty oraz obiekt małej architektury - niewielkie obiekty służące realizacji kultu religijnego, takie jak np. kapliczki, architektura ogrodowa czy też obiekty służące rekreacji oraz utrzymaniu porządku.

Jeżeli przedmiotem umowy inwestycyjnej jest pewien rezultat robót, który nie spełnia cech obiektu budowlanego, np. instalacja, montaż urządzeń itp., to wówczas mamy do czynienia z umową o dzieło, regulowaną w art. 627-646 kodeksu cywilnego. Należy pamiętać, że choć są to umowy bliźniacze, to zgodnie z art. 656 par. 1 k.c. do umów o roboty budowlane stosuje się przepisy umowy o dzieło tylko w odniesieniu do skutków opóźnienia się z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu, wykonywaniem robót przez wykonawcę w sposób wadliwy, do rękojmi za wady, jak również do uprawnień inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu. W odróżnieniu od umowy o roboty budowlane, umowa o dzieło jest instytucją bardziej kompleksowo i wyczerpująco regulowaną w kodeksie. Dla przykładu - precyzyjnie określono rodzaje wynagrodzenia: ryczałtowe lub kosztorysowe, a także konsekwencje wyboru określonej formy wynagrodzenia, zwłaszcza pod kątem ewentualnej zmiany wysokości w następstwie innych niż zakładano rozmiarów poniesionych kosztów. Zgodnie z art. 647 k.c. do zawarcia przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą konieczna jest zgoda inwestora. Wykonawca zawierający umowę z podwykonawcą oraz inwestor ponoszą solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę. Jak przesądziło orzecznictwo Sądu Najwyższego, ochroną są objęci podwykonawcy spełniający swoje usługi na podstawie umowy o roboty budowlane, jak i podwykonawcy spełniający swoje usługi na podstawie niektórych umów o dzieło. Istotne jest jedynie, aby rezultat świadczenia podwykonawcy spełnionego na podstawie umowy o dzieło z wykonawcą składał się na obiekt stanowiący przedmiot świadczenia wykonawcy w ramach zawartej z inwestorem umowy o roboty budowlane. (wyrok SN z 17 października 2008 r., I CSK 106/08).

Wykonawca powinien więc rozważyć, która z omawianych umów będzie dla niego w określonej sytuacji wygodniejsza i stosownie do tego ukształtować treść umowy, aby spełniała niezbędne do kwalifikacji przesłanki. Zależne to jest przede wszystkim od usytuowania wykonawcy w ramach konkretnej konfiguracji umów. Gdy wykonawcę łączą tylko więzi umowne z inwestorem, zawarcie przez niego z podwykonawcą umowy o roboty budowlane lub specyficznej umowy o dzieło powoduje konieczność uzyskania zgody inwestora. Komplikuje to proces budowlany. W tej sytuacji wygodniejsza jest formuła zwykłej umowy o dzieło, której jednak przedmiot nie zawiera się w obiekcie. Natomiast w sytuacji gdy wykonawca zawiera umowę o roboty budowlane z generalnym wykonawcą, którego z kolei łączy umowa z inwestorem, solidarna odpowiedzialność inwestora stwarza dla wykonawcy ochronę przed bezzasadną odmową zapłaty wynagrodzenia przez generalnego wykonawcę. Należy jednak pamiętać, iż o kwalifikacji umowy do obu wskazanych wyżej rodzajów umów nie decyduje wola stron ani użyta nazwa, lecz treść umowy.

@RY1@i02/2010/071/i02.2010.071.087.0005.001.jpg@RY2@

Leszek Mokosa, specjalista ds. prawnohandlowych Mostostal Warszawa

Leszek Mokosa

specjalista ds. prawnohandlowych Mostostal Warszawa