Czy lokatorowi przy zakupie mieszkania należy się zwrot kaucji

Rada miasta nie jest upoważniona do regulowania w drodze uchwały kwestii zwrotu kaucji i rozliczeń z tego tytułu. Takie prawo nie przysługuje jej nawet wtedy, gdy dochodzi do sprzedaży mienia komunalnego przy zastosowaniu bonifikaty. Zasady rozliczeń kaucji mieszkaniowej zostały w całości uregulowane w art. 6 i art. 36 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów (dalej ustawa). W myśl tych przepisów kaucja wpłacona przez najemcę przed 12 listopada 1994 r., pomniejszona o ewentualne należności wynajmującego z tytułu najmu, podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę. Zwraca się ją w zwaloryzowanej kwocie odpowiadającej przyjętemu przy jej wpłacaniu procentowi wartości odtworzeniowej lokalu obowiązującej w dniu jej zwrotu. Zwrócona kwota nie może być niższa od kwoty kaucji wpłaconej przez najemcę (art. 36 ustawy). Pozostałe kaucje zwraca się w zwaloryzowanej kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana. Zwrot ten musi nastąpić w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu (art. 6 ustawy).

Zatem zwrot zwaloryzowanej kaucji mieszkaniowej przysługuje najemcy także przy sprzedaży przez wynajmującego mieszkania po udzieleniu bonifikaty. Ponadto należy zwrócić uwagę, że zapis o rezygnacji lokatora z uiszczonej kaucji jest niedopuszczalny, o zasadności takiego żądania decydują sądy.

Leszek Jaworski

ekspert prawa administracyjnego

Art. 6 i art. 36 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).