Własność powinna być chroniona w pierwszej kolejności

Ministerstwo Sprawiedliwości przygotowało założenia nowej regulacji, by po podziale nieruchomości hipoteka obciążała tylko część, którą ma współwłaściciel zaciągający kredyt. Jakie wyważenie interesów współwłaścicieli i wierzycieli hipotecznych byłoby optymalne?

Zupełne zniesienie art. 76 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przechyliłoby równowagę nie tyle w stronę ochrony praw związanych ze współwłasnością, ile ograniczenia zabezpieczenia hipotecznego. Nietrudno sobie zatem wyobrazić mechanizmy prawne, które poprzez utworzenie współwłasności, a następnie jej zniesienie, doprowadzą do wyłączenia części nieruchomości spod hipoteki. Zakwestionowany przez Trybunał Konstytucyjny art. 76 ustawy powinien być więc zmodyfikowany w ten sposób, aby wykluczyć jego automatyzm. Można by zatem ustalić możliwość umownego ukształtowania za zgodą wierzyciela hipotecznego zniesienia współwłasności w taki sposób, aby jedna nieruchomość przejmowała całość zabezpieczenia hipotecznego przy zwolnieniu drugiej. Operacja ta wymagałaby jednak bezwzględnej zgody wszystkich wierzycieli hipotecznych.

Trybunał Konstytucyjny orzekł (sygn. akt P 15/12), że nie może być tak, że po zniesieniu współwłasności nieruchomości współwłaściciele, którzy nie zaciągali zobowiązania pod hipotekę, mimo wszystko zostaną dłużnikami. To słuszne rozstrzygnięcie?

Zgodnie z konstytucją każdy ma prawo do własności. A ono może być ograniczone tylko w zakresie, w jakim nie narusza istoty tego prawa. TK stwierdził, że przepis rozstrzyga konflikt dwóch praw: własności oraz wierzytelności zabezpieczonej hipoteką - na korzyść tego drugiego. O niekonstytucyjności przesądziło natomiast zaburzenie proporcji trzech zasad: przydatności, konieczności oraz zakazu nadmiernej ingerencji. Zdaniem TK wątpliwości budzi przydatność rozwiązania z art. 76 ustawy dla ochrony praw wierzyciela. Jego wprowadzenie nie było konieczne, ponieważ istnieją inne rozwiązania prawne, chroniące wierzytelność zabezpieczoną hipoteką na udziale we współwłasności, bez naruszania praw pozostałych współwłaścicieli. Ograniczenie prawa własności jest także sprzeczne z zakazem nadmiernej ingerencji, bowiem współwłaściciele nie dysponują skutecznym środkiem ochrony przeciw grożącej im egzekucji z nieruchomości.

Jakie skutki spowodowało uchylenie przepisu?

Hipoteka to jeden z najskuteczniejszych sposobów zabezpieczenia wierzycieli. Przepisy kodeksu cywilnego oraz ustawy o księgach wieczystych i hipotece starają się utrzymać równowagę pomiędzy ochroną własności i wierzytelności hipotecznych. Uchylenie art. 76 ustawy równowagę tę przechyla na rzecz ochrony praw współwłaścicieli przed roszczeniami z tytułu hipoteki.

 @RY1@i02/2012/252/i02.2012.252.18300100b.802.jpg@RY2@

Tomasz Srokosz radca prawny, partner w kancelarii KSP Legal & Tax Advice

Rozmawiała Ewa Maria Radlińska