Jak nabyć lokal w zamian za dożywocie

Czy trzeba zapewnić dożywotnie utrzymanie

@RY1@i02/2012/201/i02.2012.201.18300150e.813.jpg@RY2@

Osoby posiadające nieruchomość, decydując się na jej przekazanie swoim następcom, np. dzieciom, stają przed dylematem, jak to zrobić, aby po zawarciu umowy nie okazało się, że zostaną pozostawione same sobie. Najczęściej decydują się na darowiznę. Jednak nie gwarantuje ona zbywcom, że obdarowany będzie im pomagał na starość. Zawierając tę umowę, można co prawda ustanowić służebność mieszkania albo użytkowanie gruntu na rzecz darujących. Nie ma jednak możliwości nałożenia dodatkowych obowiązków, które można by potem skutecznie wyegzekwować.

Większe zabezpieczenie daje umowa o dożywocie, która polega na tym, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy (dożywotnikowi) dożywotnie utrzymanie. Jest ona zawierana z reguły między krewnymi, powinowatymi albo osobami pozostającymi ze sobą w bliskich, przyjaznych stosunkach. Obie strony powinny liczyć się jednak z koniecznością zamieszkiwania razem. Treść umowy może być swobodnie kształtowana przez strony, które mogą np. oprócz służebności mieszkania zastrzec obowiązek zapewnienia pomocy i pielęgnacji w chorobie.

Jeśli umowa nie stanowi inaczej, a nabywca nieruchomości zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powinien on przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczyć mu wyżywienie, ubranie, mieszkanie, światło i opał, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnację w chorobie oraz sprawić własnym kosztem pogrzeb, odpowiadający miejscowym zwyczajom. Ustanowienie dożywocia powinno nastąpić w umowie przenoszącej własność nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego, zatem konieczna będzie wizyta u notariusza. Prawo dożywocia może być wpisane do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.

Podstawa prawna

Art. 908 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.).

Czy dożywocie wchodzi w skład spadku

@RY1@i02/2012/201/i02.2012.201.18300150e.814.jpg@RY2@

Prawo dożywocia jest prawem niezbywalnym, o charakterze ściśle osobistym. Oznacza to, że wygasa ono wraz ze śmiercią uprawnionego i nie wchodzi w skład spadku po nim (wyrok SN z 21 marca 1968 r., sygn. akt II CZ 67/68). Także roszczenie dożywotnika, który zmarł po wytoczeniu powództwa o rozwiązanie umowy dożywocia, a przed zakończeniem postępowania, nie przechodzi na jego spadkobierców (uchwała SN z 16 marca 1970 r., sygn. akt III CZP 112/69). Niezbywalność prawa dożywocia oznacza także, że jest ono prawem wyłączonym z obrotu cywilnoprawnego. Zakaz zbywania dotyczy zarówno prawa dożywocia w całości, jak i poszczególnych roszczeń wynikających z tego prawa wymagalnych w przyszłości, a nawet roszczeń dotyczących świadczeń zaległych, które ze względu na swój charakter są ściśle związane z dożywotnikiem.

Podstawa prawna

Art. 912 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.).

Czy przedmiotem dożywocia może być prawo spółdzielcze

@RY1@i02/2012/201/i02.2012.201.18300150e.815.jpg@RY2@

Przedmiotem umowy dożywocia nie może być spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zarówno mieszkalnego, jak i użytkowego. Przepisy kodeksu cywilnego przewidują ustanowienie dożywocia tylko za przeniesienie własności nieruchomości. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie jest zaś własnością, lecz ograniczonym prawem rzeczowym. W związku z tym nie można go przenieść na inną osobę w zamian za dożywotnie utrzymanie.

Przedmiot umowy dożywocia może za to stanowić każda nieruchomość - zarówno gruntowa, jak i lokalowa - udział we współwłasności nieruchomości, a także prawo użytkowania wieczystego. Oznacza to, że możliwe jest zawarcie umowy i przeniesienie własności nie tylko całej nieruchomości, ale także jej części, czyli udziału, co potwierdził Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 30 marca 1998 r. (sygn. akt III CKN 219/98). Zbywcą może być każdy ze współwłaścicieli oddzielnie, niezależnie od tego, jaki udział mu przysługuje. Nie ma przeszkód, aby wszyscy współwłaściciele przenieśli na nabywcę swoje udziały, działając łącznie.

Podstawa prawna

Art. 908 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.).

Czy małżonek powinien wyrazić zgodę

@RY1@i02/2012/201/i02.2012.201.18300150e.816.jpg@RY2@

Ustawowy zakres świadczeń, jakie należą się dożywotnikowi, polega przede wszystkim na zapewnieniu mu środków utrzymania, tj. dostarczeniu wyżywienia, ubrania, światła, opału, a zwłaszcza mieszkania. Taki charakter przesądza o konieczności pozostawania stron w bezpośredniej ze sobą styczności i bliskich stosunkach osobistych. Na nabywcy spoczywa obowiązek osobistego spełniania świadczeń na rzecz dożywotnika.

W związku z tym w przypadku, gdy osobą zobowiązaną będzie małżonek pozostający w ustroju wspólności majątkowej, byłoby rzeczą niemożliwą wykonywanie tych świadczeń bez współdziałania i zaangażowania środków należących do drugiego małżonka. Jeśli świadczenia mają być spełniane ze środków pochodzących z majątku wspólnego, na ustanowienie dożywocia nabywca powinien uzyskać zgodę swojego współmałżonka. Zgoda taka natomiast nie będzie konieczna, gdy świadczenia te będą spełniane z majątku osobistego nabywcy, np. jeśli między małżonkami istnieje ustrój rozdzielności majątkowej.

Podstawa prawna

Art. 908 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.).

Czy można zbyć obciążoną nieruchomość

@RY1@i02/2012/201/i02.2012.201.18300150e.817.jpg@RY2@

Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym jej obciążeniem prawem dożywocia. Jednak takie obciążenie nie ogranicza właściciela w rozporządzeniu nieruchomością. Może ją dowolnie obciążyć innymi prawami, np. użytkowaniem, służebnością albo hipoteką, jak też sprzedać. Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 12 października 1973 r. (sygn. akt III CRN 194/73) uznał, że dopuszczalność zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nie jest uzależniona od wyrażenia przez dożywotnika zgody na zbycie takiej nieruchomości. W razie jej zbycia nabywca ponosi natomiast osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte, chyba że stały się one wymagalne w czasie, kiedy nieruchomość nie była jego własnością. Osobista odpowiedzialność współwłaścicieli jest solidarna. Natomiast za realizację świadczeń, które stały się wymagalne w czasie, gdy nieruchomość była jeszcze własnością zbywcy, odpowiada wyłącznie zbywca.

Jeśli zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył obciążoną nieruchomość, dożywotnik może żądać zmiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa. Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z 14 grudnia 1971 r. (sygn. akt III CRN 372/71) w przypadku zniesienia współwłasności nieruchomości, w której udział był obciążony dożywociem, a która w całości przypadła na własność drugiemu współwłaścicielowi, dożywotnikowi przysługuje uprawnienie do domagania się zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa. Zobowiązanym do płacenia renty będzie nabywca nieruchomości, zbywca bowiem odpowiada wyłącznie za świadczenia niewykonane do daty zbycia nieruchomości.

Podstawa prawna

Art. 914 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.).

Czy sąd może zamienić dożywocie na rentę

@RY1@i02/2012/201/i02.2012.201.18300150e.818.jpg@RY2@

Jeśli z jakichkolwiek powodów między dożywotnikiem a zobowiązanym wytworzą się takie stosunki, że nie można wymagać od nich, aby pozostawali ze sobą nadal w bezpośredniej styczności, sąd na żądanie jednej ze stron zamieni wszystkie albo niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą ich wartości.

Przy zamianie dożywocia na dożywotnią rentę nie mają istotnego znaczenia przyczyny wytworzenia się złych stosunków między stronami, a tylko istnienie takich stosunków, które powodują, że nie można wymagać od stron, ażeby pozostawały nadal w bezpośredniej styczności. Powody wytworzenia się złych stosunków mogą być jakiekolwiek (wyrok SN z 29 października 1969 r., sygn. akt III CRN 390/69). Przy tym ocena zaistniałych zmian i ich wpływu na wzajemne relacje stron umowy należy do sądu. Niektóre świadczenia mogą być utrzymane w dotychczasowym kształcie, a niektóre zamienione na rentę, np. może zostać zachowane uprawnienie do zamieszkiwania w danym pokoju, czy uprawnienie do użytkowania określonej działki, natomiast inne świadczenia, na przykład w postaci dostarczania żywności czy opału, zostaną przekształcone na świadczenie pieniężne.

Orzeczenie zmieniające wszystkie albo tylko niektóre świadczenia z umowy dożywocia na rentę nie powoduje jednak wygaśnięcia samej umowy, lecz jedynie zmianę jej treści. Natomiast w wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego albo dożywotnika - jeśli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości - rozwiązać umowę o dożywocie. Jeżeli zaś dożywotnik nie jest zbywcą nieruchomości, ale osobą bliską, na rzecz której zastrzeżono dożywocie, to nie przysługuje mu takie uprawnienie. Orzeczenie uwzględniające roszczenie o rozwiązanie umowy o dożywocie z jednej strony przenosi własność nieruchomości z powrotem na dożywotnika (wyrok SN z 28 maja 1973 r., sygn. akt III CRN 118/73), z drugiej zaś powoduje wygaśnięcie prawa dożywocia.

Podstawa prawna

Art. 913 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.).

Ewelina Stępień

ewelina.stepien@infor.pl