Jakie przysługują nam prawa, jeśli sąsiad naruszy granice naszej działki

Czy można żądać przywrócenia stanu poprzedniego

@RY1@i02/2012/134/i02.2012.134.18300110e.816.jpg@RY2@

Przepisy wyraźnie wskazują, że jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Właściciel taki - według swego wyboru- może żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze. Przy czym ciężar dowodu, że do przekroczenia granicy nieruchomości doszło bez winy umyślnej, spoczywa na osobie, która tę granicę przekroczyła przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia.

Co istotne, chodzi tu o budynek trwale z gruntem związany, np. dom mieszkalny, a nie o budynek o charakterze tymczasowym, np. kiosk czy barak. Zatem tylko w przypadku gdy przekroczenie granicy nastąpiło z winy umyślnej lub z winy nieumyślnej, lecz sąsiad niezwłocznie sprzeciwił się przekroczeniu lub groziła mu niewspółmiernie wielka szkoda - właścicielowi nieruchomości sąsiedniej przysługują wszystkie środki ochrony własności rzeczy (art. 222 k.c.). Warto pamiętać, że uprawnienia z art. 151 k.c. przysługują również użytkownikowi wieczystemu w stosunku do użytkownika wieczystego gruntu sąsiedniego, a nie tylko właścicielowi.

Podstawa prawna

Art. 151 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).

Czy hodowla kur w blokowym ogródku zakłóca spokój

@RY1@i02/2012/134/i02.2012.134.18300110e.817.jpg@RY2@

Przede wszystkim należy pamiętać, że zgodnie z prawem właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych (immisje). Przy czym należy wziąć pod uwagę, że okoliczności, które decydują o przeciętnej mierze zakłóceń, mają charakter zmienny, zależą od wielu czynników, w tym w znacznej mierze od układu stosunków miejscowych. I tak hodowla kur w ogródku miejskim i wszelkie wynikające z niej uciążliwości dla nieruchomości sąsiednich będą z pewnością przekraczały przeciętną miarę. Natomiast taka sama hodowla w warunkach wiejskich miary tej zdecydowanie nie przekracza. Pamiętać warto, że ocena ustawowej "przeciętnej miary" musi być dokonana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, w tym wypadku mieszkańców bloku, osiedla czy np. danej wspólnoty mieszkaniowej.

Podstawa prawna

Art. 144 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).

Czy można się bronić przed uciążliwym sąsiadem

@RY1@i02/2012/134/i02.2012.134.18300110e.818.jpg@RY2@

Przede wszystkim mamy tutaj do czynienia z klasyczną immisją pośrednią, polegającą na takim działaniu na własnej nieruchomości, że skutki tego działania przenikają na nieruchomości sąsiednie. Z reguły są to immisje dozwolone, związane z normalnym wykonywaniem prawa własności. Jednak w przypadku gdy natężenie immisji przekroczy dopuszczalną miarę - jak w tej sytuacji - a jej uciążliwość naruszy sferę własności właściciela nieruchomości sąsiedniej, wówczas mamy do czynienia z bezprawnym działaniem właściciela nieruchomości, z której immisja pochodzi. Działanie takie daje sąsiadom możliwość dochodzenia ochrony prawnej w postaci roszczenia negatoryjnego o zaniechanie tej immisji (art. 222 par. 2 w zw. z art. 144 k.c.). Oznacza to, że właścicielowi na drodze sądowej przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Roszczenie to ma charakter majątkowy i zmierza do zakazania naruszycielowi określonego zachowania się na przyszłość, jeżeli towarzyszące okoliczności wskazują na to, że naruszenia mogą się powtarzać. Ponadto właścicielowi nieruchomości sąsiedniej dotkniętej skutkami immisji przysługuje także w razie przekroczenia dozwolonych granic zakłóceń i w razie powstania szkody roszczenie odszkodowawcze z czynu niedozwolonego. To od woli właściciela zależy decyzja o dochodzeniu lub rezygnacji z dochodzenia określonych roszczeń.

Podstawa prawna

Art. 222 par. 2 w zw. z art. 144 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).

Czy można ustanowić służebność na udziale sąsiada

@RY1@i02/2012/134/i02.2012.134.18300110e.819.jpg@RY2@

Zgodnie z prawem w przypadku, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Drogę konieczną należy prowadzić zawsze z uwzględnieniem wzajemnych interesów obu stron. To znaczy z uwzględnieniem racjonalnych potrzeb nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej (nieruchomości władnącej), przy jednoczesnym dążeniu do jak najmniejszego obciążenia nieruchomości, przez którą droga ta ma prowadzić (tj. nieruchomości obciążonej, służebnej). Zatem roszczenie o ustanowienie służebności koniecznej nie może być nadużywane. Przykładowo nie przysługuje ono właścicielowi nieruchomości przylegającej do drogi publicznej, który tak zabudowuje swoją nieruchomość, że sam zamyka sobie możliwość dojazdu do dalej położonych części nieruchomości.

W praktyce dopuszczalne jest ustanowienie służebności drogi koniecznej na prawie użytkowania wieczystego. Nie można jej natomiast ustanowić na udziale we własności nieruchomości ani na udziale w użytkowaniu wieczystym. Ponadto służebności drogowych nie ustanawia się w przypadku sprzedaży wydzielonych działek wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki stanowiącej drogę wewnętrzną, np. udziału w prawie własności lub prawie użytkowania wieczystego tej działki, ponieważ udział w tych prawach zapewnia nabywcy swobodne poruszanie się po całej działce stanowiącej drogę wewnętrzną. Co istotne, roszczenie to przysługuje także właścicielowi nieruchomości budynkowej, natomiast nie przysługuje właścicielom odrębnych lokali, ponieważ uregulowanie dostępu do poszczególnych lokali należy do zarządu wspólną nieruchomością.

Podstawa prawna

Art. 145 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).

Czy pozwolenie na budowę wyklucza roszczenie sąsiada

@RY1@i02/2012/134/i02.2012.134.18300110e.820.jpg@RY2@

Co najważniejsze, właścicielowi nie wolno dokonywać robót ziemnych w taki sposób, aby to groziło nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia. Przy czym chodzi tutaj o wszystkie roboty ziemne zagrażające sąsiednim nieruchomościom, tj. obsunięciem, pęknięciem czy zapadnięciem ziemi, a w konsekwencji niejednokrotnie naruszeniem statyki budynków i katastrofą budowlaną. Należy wyraźnie podkreślić, że rodzaj i sposób wykonywania takich robót oraz pozwolenie na ich prowadzenie nie mają znaczenia, bowiem liczy się tutaj samo powstanie zagrożenia, które jest jednoznaczne z naruszeniem własności. Zatem nie ma żadnego znaczenia, że roboty ziemne są wykonywane na podstawie wydanego przez właściwy organ administracyjny ważnego pozwolenia na budowę. Takie pozwolenie na budowę nie daje bowiem żadnych szczególnych uprawnień pozwalających na wykonywanie robót ziemnych zagrażających nieruchomości sąsiedniej. W efekcie już samo zagrożenie wynikające z wystąpienia obiektywnych przesłanek w postaci pojawienia się szczelin w ścianie budynku wystarcza do powstania roszczenia o zaprzestanie robót i przywrócenie stanu poprzedniego (art. 222 par. 2 w zw. z art. 144 k.c.). Ponadto na podstawie art. 439 k.c. można żądać, aby naruszający przedsięwziął środki niezbędne do odwrócenia grożącego niebezpieczeństwa, a w razie potrzeby dał odpowiednie zabezpieczenie. Natomiast jeżeli szkoda już nastąpiła, podstawą żądania jej naprawienia są przepisy o odpowiedzialności z tytułu czynu niedozwolonego (art. 415 i n. k.c.).

Podstawa prawna

Art. 147 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).

Ilona Sądel-Bendkowska

dgp@infor.pl