Jak skutecznie podważyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej?

Czy sąd może odwołać zarząd

@RY1@i02/2012/058/i02.2012.058.18300110e.813.jpg@RY2@

Zgodnie z przepisami ustawy lokalowej w przypadku, gdy lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Równocześnie zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą zostać w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz, w tym także w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Gdy jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. W praktyce to, czy osoby, które weszły do zarządu, są tymi, które zostały w akcie notarialnym (w umowie sprzedaży lokalu) wymienione jako właściciele, czy też są np. małżonkami właścicieli również stale mieszkającymi lub pracującymi w lokalu mieszczącym się w budynku wspólnoty, czy też nie, nie ma praktycznego znaczenia. Oznacza to, że członkiem zarządu może być każda osoba wybrana przez właścicieli. W związku z powyższym sąd nie uchyli uchwały tylko z powodu wyboru członka zarządu spoza grona właścicieli lokali.

Podstawa prawna

Art. 19 - 20 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Czy każdy może skarżyć uchwałę

@RY1@i02/2012/058/i02.2012.058.18300110e.814.jpg@RY2@

Decyzje podejmowane przez członków wspólnoty mieszkaniowej mogą kwestionować jedynie właściciele położonych na niej lokali. Oznacza to, że uchwały wspólnoty mieszkaniowej nie mogą zaskarżyć do sądu zarząd wspólnoty albo zarządca wspólnoty, którzy najczęściej swoje obowiązki na rzecz wspólnoty wykonują na podstawie umowy. Sprawa wygląda nieco inaczej, jeżeli członek zarządu wspólnoty (albo zarządca) jest jednocześnie właścicielem lokalu. W takim przypadku może wnieść pozew o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Jednak wówczas występuje on jako właściciel lokalu będący członkiem wspólnoty, a nie jako członek zarządu lub zarządca. Należy jednak pamiętać, że osoba trzecia może na podstawie art. 189 kodeksu postępowania cywilnego żądać unieważnienia lub uznania za bezskuteczną - w stosunku do niej - uchwały właścicieli lokali, jeżeli ma w tym interes prawny (oraz wykaże, że uchwała jest czynnością prawną). Legitymację do zaskarżania uchwał ma również prokurator.

Podstawa prawna

Art. 25 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Do kiedy można zaskarżać uchwałę

@RY1@i02/2012/058/i02.2012.058.18300110e.815.jpg@RY2@

Co do zasady samo zaskarżenie uchwały, czy to podjętej na corocznym zebraniu wspólnoty, czy podjętej w trybie mieszanym, a więc częściowo na zebraniu, a częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów, następuje w drodze powództwa. Oznacza to, że w sprawach tych ustawodawca przewidział tryb procesowy. Powództwo o uchylenie uchwały może zostać wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Dla zachowania terminu do wniesienia powództwa wystarczy, że powód nada pozew na poczcie listem poleconym (lub złoży go osobiście w sądzie) w ostatnim dniu tego terminu.

Wskazany termin jest terminem zawitym (prekluzyjnym). Innymi słowy, z jego upływem wygasa prawo domagania się uchylenia uchwały. Dzień podjęcia uchwały na zebraniu oraz formalne powiadomienie o uchwale (podjętej obiegiem) określają więc początek biegu terminu, bez względu na wadliwość zwołania zebrania lub powiadomienia o uchwale. Te ostatnie uchybienia podlegają badaniu jedynie w kontekście podstaw uchylenia uchwały, jeżeli została ona zaskarżona w czasie właściwym. Jak stwierdził Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z 19 lutego 2004 r. (I ACa 1297/2003, OSA 2004, nr 12, poz. 46), ustawa o własności lokali, przez zakreślenie terminu do zaskarżenia uchwały, stwarza jednocześnie prekluzję do powoływania podstaw zaskarżenia, a zatem po upływie wskazanego w nim terminu wykluczone jest powoływanie dalszych podstaw uzasadniających uchylenie uchwały. Z kolei z wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 19 sierpnia 2010 r. (I ACa 391/2010, LexPolonica nr 2488768) wynika, że 6-tygodniowy termin do zaskarżenia uchwały wspólnoty ma charakter zawity. Niemniej, w szczególnych wypadkach, gdy dochodzi do naruszenia podstawowych zasad porządku prawnego, za dopuszczalne uznać należy roszczenie oparte na art. 189 kodeksu postępowania cywilnego, którego skutkiem będzie wyeliminowanie z prawnego obrotu takiej uchwały. Jak wyjaśnili sędziowie, przyjęcie bezwzględnego związania uchwałą, której treść w sposób rażący narusza prawo, prowadziłoby do sytuacji, w której akceptacji podlegałyby skutki wynikające z takiej uchwały.

Podstawa prawna

Art. 189 ustawy z 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43, poz. 296 z późn. zm.).

Czy można uchylić uchwałę

@RY1@i02/2012/058/i02.2012.058.18300110e.816.jpg@RY2@

Zgodnie z ustawą o własności lokali uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może też być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Jednocześnie o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie. Jak podkreślił Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 11 września 2008 r. (VI ACa 187/2008, LexPolonica nr 2062238), okoliczność, że właściciele lokali głosujący w trybie indywidualnego zbierania głosów nie znali przedmiotowo istotnych postanowień projektu uchwały wspólnoty, może mieć wpływ na sposób głosowania, wpłynąć na treść uchwały i skutkować jej wadliwością, uzasadniającą uchylenie.

Podstawa prawna

Art. 25 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Czy sąd zweryfikuje wysokość opłat

@RY1@i02/2012/058/i02.2012.058.18300110e.817.jpg@RY2@

Mieszkańcy niezadowoleni z uchwał podjętych przez wspólnotę mogą domagać się ich weryfikacji w sądzie. Właściciel lokalu może bowiem zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

W pierwszych trzech przypadkach uchwałę może zaskarżyć każdy właściciel lokalu. Jeżeli zarzut stawiany uchwale dotyczy naruszenia w inny sposób interesów właściciela, uchwałę może z tego powodu zaskarżyć tylko ten właściciel, którego interesy są naruszone. Nie można jej natomiast zaskarżyć z tego powodu, iż narusza ona interesy innego właściciela będącego członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Niezgodność z przepisami prawa to z kolei niezgodność z ustawą o własności lokali oraz kodeksem cywilnym w zakresie, w jakim ma zastosowanie do odrębnej własności lokali. O sprzeczności z prawem można mówić także wtedy, gdy uchwała z formalnego punktu widzenia nie narusza żadnego przepisu, lecz jest dla członka niekorzystna z gospodarczego lub osobistego punktu widzenia. Podstawą zaskarżenia uchwały może być także naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, a przez to naruszenie istotnych interesów albo pokrzywdzenie właścicieli lub skarżącego właściciela. Niewątpliwie o naruszeniu zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością można mówić w przypadku niegospodarności czy też obiektywnego braku konieczności przeprowadzania określonych czynności, np. niepotrzebnego remontu.

Podstawa prawna

Art. 25 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Czy zaskarżona uchwała obowiązuje

@RY1@i02/2012/058/i02.2012.058.18300110e.818.jpg@RY2@

Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej nie w każdym przypadku podyktowane jest potrzebą ochrony rzeczywistych interesów właściciela lokalu. Aby chronić interesy wspólnoty, a więc ogółu właścicieli lokali, ustawodawca przesądził, że uchwały od chwili ich podjęcia wiążą wszystkich właścicieli lokali oraz zarząd (zarządcę) w zakresie, w jakim dotyczą zarządzania nieruchomością wspólną. Innym słowy, zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

Podstawa prawna

Art. 25 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Łukasz Sobiech

dgp@infor.pl