Kiedy umowa sprzedaży powiatowej nieruchomości nie dojdzie do skutku
W drodze rokowań wybrano osobę, która nabędzie nieruchomość od powiatu. Ustalono także, że należność zostanie zapłacona w trzech ratach, przy czym pierwsza rata miała być zapłacona nie później niż do dnia zawarcia umowy. W dniu, w którym miał być podpisany akt notarialny o przeniesieniu własności nieruchomości, okazało się, że kwota pierwszej raty nie wpłynęła na konto powiatu. Chociaż nabywca przedłożył dowód dokonania przelewu, do podpisania aktu jednak nie doszło. Czy w tej sytuacji mogło dojść do zawarcia umowy sprzedaży?
Umowa sprzedaży nieruchomości, stanowiącej mienie publiczne, nie może być zawarta bez uprzedniego uiszczenia przez nabywcę całej ceny lub pierwszej jej raty. Tak stanowi art. 70 ust. 1 i 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ustawa). Sąd Najwyższy w wyroku z 11 lutego 2009 r. (V CSK 326/2008; LexPolonica nr 2002444) wyjaśnił, że celem tej regulacji jest ochrona interesu publicznego i zapobieganie sytuacjom wyzbycia się prawa własności bez realnego uiszczenia ceny. SN wskazał, że ustawa o gospodarce nieruchomościami nie określa skutków prawnych, w przypadku gdy w terminie zawarcia umowy brak jest na koncie zbywcy potwierdzenia przelewu należności dokonanego przez nabywcę.
Zdaniem SN nie można do tego przypadku zastosować art. 41 ust. 2 ustawy, który upoważnia organizatora przetargu do odstąpienia od umowy. Należałoby skorzystać w drodze analogii z art. 491 par. 1 k.c. Na skutek zaakceptowania w rokowaniach konkretnej osoby na nabywcę nieruchomości i wyznaczenia terminu zawarcia umowy przeniesienia własności tej nieruchomości powstaje między stronami stosunek prawny mający cechę wzajemności. Przysługującemu danej osobie uprawnieniu do nabycia nieruchomości odpowiada obowiązek powiatu sprzedaży jej na warunkach ustalonych w protokole z rokowań.
Zastosowanie powyższego przepisu oznacza więc, że skoro powiat nie mógł sprzedać nieruchomości w ustalonym terminie, gdyż nie doszło potwierdzenie dokonania przez przyszłego nabywcę nieruchomości przelewu obejmującego zapłatę pierwszej raty ceny, przedstawiciel powiatu obowiązany był wyznaczyć mu dodatkowy termin na sfinalizowanie umowy. Wyznaczenie tego terminu mogło być przy tym dokonane wraz z zastrzeżeniem, że w razie niezapłacenia pierwszej raty nie później niż do dnia zawarcia umowy, powiat przestanie być związany zobowiązaniem do sprzedaży nieruchomości.
Podstawa prawna
Art. 491 par. 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).
Art. 70 ust. 1 i 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.).
Leszek Jaworski
ekspert prawa administracyjnego
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone.
Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A. Kup licencję.
Wpisz adres e-mail wybranej osoby, a my wyślemy jej bezpłatny dostęp do tego artykułu