Zły stan starej kamienicy nie może dziwić

Do przyjęcia podstępnego zatajenia wady nie wystarcza wiedza sprzedawcy o wadzie i niepoinformowanie o tym kupującego.

 

Małżonkowie F. kupili mieszkanie od czterech współwłaścicieli za kwotę 610 tys. zł. Było po remoncie kapitalnym. Już po kupnie nabywcy dowiedzieli się od zarządcy nieruchomości, że wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę w sprawie sporządzenia dokumentacji technicznej remontu stropu. Okazało się, że planowany jest remont stropu. Gdyby nabywcy wiedzieli o tym wcześniej, nie kupiliby mieszkania. Wezwali więc sprzedających do usunięcia wad fizycznych lokalu. Tamci odmówili.

Sprawa trafiła do sądu z powództwa małżeństwa. Sąd okręgowy zasądził od pozwanych na rzecz powodów żądaną przez nich kwotę 742 tys. zł.

Doszedł do wniosku, że lokal miał wadę fizyczną w rozumieniu 556 par. 1 kodeksu cywilnego w postaci stropu wymagającego remontu, zmniejszającą wartość oraz użyteczność mieszkania. Jego zdaniem wadę tę zbywcy zataili przed powodami, albowiem nie tylko nie poinformowali ich o długoletnim zalewaniu stropu i o uchwale wspólnoty, ale zamaskowali wade,̨ okładając sufit mieszkania płytami kartonowo-gipsowymi.

Omawiając dowody zebrane w sprawie, sąd uznał za wiarygodną opinię biegłego i podkreślając spójność tej ekspertyzy  ocenił jej wnioski za wystarczające do rozstrzygnięcia. Z tego względu oddalił wniosek powodów o sporządzenie opinii uzupełniającej i pozwanych o uzupełniające przesłuchanie biegłego.

Wyrok zaskarżyli pozwani. Sąd apelacyjny zmienił go w ten sposób, że zasądził od pozwanych na rzecz powodów kwotę 676 tys. zł.

Według sądu nie podlegał rozpoznaniu podniesiony w apelacji procesowy zarzut naruszenia przez sąd I instancji przepisów przez oddalenie wniosku o dopuszczenie dowodu z ustnej opinii uzupełniającej biegłego. Obecny bowiem na rozprawie profesjonalny pełnomocnik pozwanych nie złożył zastrzeżenia określonego w art. 162 kodeksu postępowania cywilnego w odniesieniu do tego postanowienia.

Pozwani wnieśli skargę kasacyjną.

Sąd Najwyższy uchylił wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. Przyznał, że strony powinny znać stuletni wiek kamienicy i w związku z tym wynikły z tego faktu stan części składowych budynku, a zatem i stropu. Wynikający tylko z tego powodu stan kamienicy nie mógł zatem stanowić podstępnego zatajenia wady fizycznej rzeczy sprzedanej.

Do przyjęcia podstępnego zatajenia wady nie wystarcza bowiem wiedza sprzedawcy o wadzie i niepoinformowanie o tym kupującego. Podstępne zatajenie wymaga umyślności, działania sprzedawcy, które może przejawiać się w maskowaniu wady lub udzielaniu kupującemu zapewnienia.

Co do kwestii procesowych, SN wskazał, że trzeba zgodzić się ze skarżącymi, że biegły w sprawie powinien był wypowiedzieć się co do spornej okoliczności wystąpienia wady stropu w czasie zawierania przez strony umowy, oczywiście po dokonaniu oględzin mieszkania. Tymczasem biegły nawet nie oglądał stropu.

SN wyjaśnił, że zgodnie z art 162 k.p.c. strona nie może skutecznie zarzucać w apelacji uchybienia przez sąd I instancji przepisom postępowania, polegającego na wydaniu postanowienia, które może być zmienione lub uchylone stosownie do okoliczności, jeżeli nie zwróciła uwagi sądu na to uchybienie w toku posiedzenia, a w razie nieobecności - na najbliższym posiedzeniu, chyba że niezgłoszenie zastrzeżenia nastąpiło bez jej winy. Obecny na tym posiedzeniu pełnomocnik pozwanych nie zwrócił uwagi sądu na to uchybienie, a zatem stracił uprawnienie do powoływania się na brak ustnych wyjaśnień biegłego na rozprawie w toku dalszego postępowania.

z 7 listopada 2013 r., sygn. akt V CSK 579/12

DGP przypomina

Ważne orzeczenie

W judykaturze utrwalony jest pogląd, że sąd nie ma obowiązku wezwania na rozprawę biegłego w celu złożenia ustnych wyjaśnień tylko wtedy, gdy nie było zastrzeżeń co do pisemnej opinii, oraz że odmowa przesłuchania biegłego narusza zasadę kontradyktoryjności. Mówią o tym wyroki SN:

● z 5 września 2001 r., sygn. akt II UKN 547/00,

● z 29 lipca 1998 r., sygn. akt II UKN 149/98,

● z 13 kwietnia 1965 r., sygn. akt II CR 8/65.

Ewa Maria Radlińska

ewa.radlinska@infor.pl

Komentarz eksperta

Rzetelność opinii biegłego

@RY1@i02/2013/245/i02.2013.245.02300050e.803.jpg@RY2@

Piotr Barczak, adwokat prowadzący własną kancelarię w Warszawie

Przedmiotem rozważań SN stało się zagadnienie rzetelności opinii biegłego sporządzonej na potrzeby procesu. Ocena SN jest tutaj jednoznaczna i druzgocąca. Z uzasadnienia wyroku wywnioskować można, że poziom opinii był wręcz żenujący, o czym świadczy niedokonanie badania fizycznego stropu, wewnętrzna sprzeczność stawianych wniosków oraz zamieszczenie stanowiska odnośnie do motywów działania pozwanych. Zakładając, że surowa ocena SN jest w pełni uzasadniona, należy zadać pytanie, jak to możliwe, że opinia ta (sporządzona w postępowaniu przed sądem I instancji) nie została zakwestionowana na żadnym z wcześniejszych etapów procesu. Wartość merytoryczna opinii podlegała ocenie czterech sędziów. Dlaczego przeszli oni do porządku nad jakością (czy raczej jej brakiem) pracy biegłego? Wydaje się, że przyczyn szukać należy w bezrefleksyjnym podejściu do reguł formalnych procesu. Pełnomocnik pozwanych nie zakwestionował postanowienia sądu I instancji o oddaleniu wniosku o uzupełniającą opinię ustną w trybie art. 162 k.p.c. Być może było to wystarczającym powodem uznania opinii za rzetelną przez ten sąd. Na pewno było dostateczną podstawą do odrzucenia zarzutów apelacji dotyczących rzetelności opinii. Jak się okazało - przedwczesnego, dokonanego mechanicznie i bezrefleksyjnie, bez analizy chociażby rozkładu ciężaru dowodu. Miejmy nadzieję, że wyrok będzie stanowił dla sądów przestrogę przed pochopnym korzystaniem z przepisów wytrychów (jak art. 162 k.p.c.). Sprowadzanie procesu do recytacji formułek nie służy ani wymierzaniu sprawiedliwości, ani sprawności postępowania.