Przy wzbogaceniu roszczenie o zwrot bonifikaty

Kiedy gmina może żądać zwrotu udzielonej bonifikaty?

Bonifikata podlega zwrotowi, jeżeli nabywca lokalu mieszkalnego dokona zbycia nieruchomości lub wykorzysta ją na cele inne niż uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia. Jeżeli zatem lokal z bonifikatą zostanie przez nabywcę sprzedany w tym okresie, pieniądze z tej sprzedaży zostaną zaś wykorzystane w całości na cele inne niż mieszkaniowe, zobowiązany będzie do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Waloryzacja jest obowiązkowa i powinna być dokonywana na dzień, w którym organ dowiedział się o zbyciu lub niewłaściwym wykorzystaniu lokalu. W zasadzie organ powinien z tym dniem wystąpić o zwrot bonifikaty, a ewentualna zwłoka w wysunięciu tego żądania nie powinna skutkować wydłużeniem okresu waloryzacji.

Żądanie zwrotu jest możliwe na podstawie samego przepisu ustawy, w związku z czym nie ma znaczenia, czy w treści umowy sprzedaży lokalu umieszczono postanowienie o możliwości żądania zwrotu bonifikaty udzielonej na podstawie art. 68 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm., dalej u.g.n.). Roszczenie o zwrot bonifikaty stanowić ma sankcję zmierzającą do wyeliminowania sytuacji, w której osoba korzystająca z pomocy publicznej przeznacza uzyskaną korzyść sprzecznie z jej celem (a zatem zbywa lokal i w istocie wzbogaca się kosztem społeczności czy też przeznacza środki na cele inne niż zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych).

Czy mimo sprzedaży mieszkania najemca może zachować uprawnienie do udzielonej obniżki?

Należy pamiętać, że jak wszystkie wyjątki od zasady, także i przesłanki dopuszczalności zatrzymania bonifikaty powinny być interpretowane ściśle. Ich wykładnia rozszerzająca nie jest dopuszczalna. Nie można żądać zwrotu bonifikaty, jeżeli nabywca lokalu dokona jego zbycia na rzecz osoby bliskiej. Nie dotyczy to jednak sytuacji, gdy osoba bliska zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem 5 lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia. Do wyłączenia obowiązku zwrotu bonifikaty (po jej waloryzacji) może prowadzić także zamiana lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe.

Żądanie zwrotu kwoty udzielonej bonifikaty nie ma zastosowania ponadto w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe. Podkreślenia wymaga, że zachowanie prawa do bonifikaty będzie miało miejsce w tej sytuacji, gdy po sprzedaży mieszkania z bonifikatą kwota ze sprzedaży zostanie przeznaczona na zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 23 stycznia 2013 r., sygn. akt I ACa 855/12). Warto zwrócić uwagę, że nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu do tej pory - w ocenie gmin - nie zwalniało z obowiązku zwrotu bonifikaty.

Kiedy jednostka samorządu terytorialnego może żądać zwrotu całej bonifikaty?

Co do zasady nabywca zachowuje prawo do zatrzymania kwoty uzyskanej bonifikaty w takiej części, w jakiej pozostaje cena zapłacona za nowy lokal do wysokości środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu nabytego od gminy. Należy zaznaczyć, że pomimo przeznaczenia części środków ze sprzedaży lokalu z bonifikatą na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo określonej nieruchomości w praktyce najczęściej gminy żądają od nabywcy zwrotu całej bonifikaty po jej waloryzacji, bez względu na to, jaką część środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu nabywca przeznaczył na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe. To powoduje w efekcie powstanie długotrwałego sporu sądowego.

Na skutek rozstrzygnięcia sporów sądowych powstałych na podobnym tle przesądzone zostało, że przeznaczenie środków uzyskanych z bonifikaty na remont lokalu czy też przeznaczenie części z tych środków na koszty przystosowania nieruchomości do użytkowania nie spełnia kryteriów zachowania prawa do bonifikaty przewidzianych w ustawie. Przeznaczenie środków uzyskanych z bonifikaty na spłatę kredytu bankowego zaciągniętego na budowę i wykończenie budynku mieszkalnego, znajdującego się na nieruchomości nabytej przed datą sprzedaży, również nie będzie spełniać powyższych wymogów (uchwała Sądu Najwyższego z 30 marca 2012 r., sygn. akt III CZP 4/12). W konsekwencji kwoty te, jak wskazują orzeczenia sądów powszechnych, podlegać będą zwrotowi.

@RY1@i02/2013/224/i02.2013.224.08800070a.802.jpg@RY2@

fot. wojtek górski

Katarzyna Grzywacka, radca prawny z Kancelarii Radców Prawnych Stopczyk & Mikulski Sp.k.

Rozmawiała Ewelina Stępień