Skutki użyczenia mieszkania

Umowa użyczenia lokalu najczęściej jest stosowana wśród członków rodziny. Nie musi mieć formy pisemnej, ale w celach dowodowych jest ona wskazana, użyczenie powoduje bowiem różne skutki prawne i podatkowe. Spisana umowa jest ważnym dowodem w razie sporu między umawiającymi się stronami. Powinna zawierać przede wszystkim imiona i nazwiska biorącego oraz użyczającego, daty urodzenia, adresy zamieszkania, numery dowodów tożsamości oraz nr PESEL. I rzecz najważniejszą - czyli to, co jest jej przedmiotem.

Najbardziej charakterystyczne dla umowy użyczenia jest to, że ma charakter bezpłatny. Przedmiotem użyczenia może być zarówno nieruchomość, jak i rzecz ruchoma. - na mocy umowy użyczający zezwala biorącemu, zwanemu też użytkującym, przez czas oznaczony lub nieoznaczony na bezpłatne używanie lokalu lub innej rzeczy.

Nieodpłatny charakter tego świadczenia zawęża obowiązki spoczywające na osobie użyczającej. Nie ma ona obowiązku utrzymania przedmiotu użyczenia (w tym przypadku mieszkania) w należytym stanie ani w stanie nadającym się do umówionego użytku, ponieważ nie pobiera za to żadnej zapłaty.

Użytkujący (w tym przypadku studentka) ma obowiązek ponoszenia zwykłych kosztów utrzymania rzeczy, rozumianych jako wydatki i konieczne nakłady pozwalające zachować rzecz w stanie w stanie niepogorszonym (sprzed zawarcia umowy). Używający mieszkanie jest więc zobowiązany wykonywać drobne, konieczne naprawy, nie może jednak - bez zgody użyczającego - dokonywać jakichkolwiek remontów lub zmian, gdyż umowa użyczenia nie daje mu takich uprawnień, nawet gdyby miały to być zmiany na lepsze.

Studentka, której nasz czytelnik użyczył mieszkanie, ma obowiązek pieczy nad nim i co istotne - bez jego zgody nie może oddać go do używania innej osobie. Odpowiada także za przypadkową utratę lub uszkodzenie rzeczy, jeżeli używała jej w sposób sprzeczny z umową. W przypadku mieszkania zwykłymi kosztami utrzymania będą np. opłaty eksploatacyjne, czyli za gaz, wodę, energię elektryczną, wywóz śmieci, ewentualnie inne (np. fundusz remontowy, koszty zarządu).

Umowa użyczenia jest zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych, jeśli dotyczy najbliższej rodziny, czyli osób zaliczanych do I i II grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn. Zgodnie z nimi do I grupy podatkowej zalicza się małżonka, zstępnych (dzieci, wnukowie, prawnukowie), wstępnych (rodzice, dziadkowie, pradziadkowie), pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów. W II grupie są dalsi krewni, np. siostrzenice, bratankowie, ciotki, wujowie, bratowe i szwagrostwo.

Nie odprowadza się od niej podatku od czynności cywilnoprawnych.

@RY1@i02/2013/217/i02.2013.217.00700040e.804.jpg@RY2@

@RY1@i02/2013/217/i02.2013.217.00700040e.805.jpg@RY2@

shutterstock

Osoba spoza rodziny, której użyczymy lokal, musi zapłacić podatek dochodowy

Renata Żaczek

dgp@infor.pl

Podstawa prawna

Art. 710, art. 712, art. 3651 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93).

Art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.).

Art. 14 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. z 2009 r. nr 93, poz. 768 z późn. zm.).

PORADA EKSPERTA

@RY1@i02/2013/217/i02.2013.217.00700040e.806.jpg@RY2@

Sylwia Brückner radca prawny w Kancelarii Krause Legal sp.k. w Warszawie

Umowa użyczenia może zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Umowa zawarta na czas oznaczony kończy się z upływem czasu w niej określonego. Użyczający może jednak żądać zwrotu rzeczy, w tej sytuacji użyczonego mieszkania, gdy biorący używa jej w sposób sprzeczny z umową, właściwościami lub przeznaczeniem rzeczy albo gdy powierza rzecz bez upoważnienia innej osobie, a także wtedy, gdy rzecz stanie się potrzebna użyczającemu z powodów, których nie przewidywał przy zawarciu umowy. Nie powinna mieć znaczenia intensywność ich naruszenia. Jakiekolwiek zatem uchybienie upoważnia użyczającego do wystąpienia z żądaniem zwrotu rzeczy. Gdyby więc studentka wyjechała na ferie, i na ten czas zaproponowała zamieszkanie swojej koleżance, naruszyłaby zasady umowy użyczenia.

Jeżeli umowa użyczenia została zawarta na czas nieoznaczony, użyczenie się kończy, jeżeli biorący uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie bądź też upłynął czas, w którym mógł taki użytek uczynić. Można więc uznać, że takim momentem może być ukończenie studiów przez studentkę. Brak wskazania w umowie terminu, na jaki została zawarta, przy jednoznacznym określeniu celu, dla którego rzecz została oddana do korzystania, pozwala przypuszczać, iż umowa ma oznaczony czas trwania. W opisanym przypadku celem tym może być zamieszkiwanie przez okres studiów.

W umowie takiej warto zastrzec, iż użyczenie wygaśnie natychmiast na każde żądanie użyczającego. Jeśli umowa nie zawiera wspomnianej klauzuli lub przy braku oznaczenia czasu jej trwania w sposób wyraźny lub dorozumiany, przyjmuje się, że umowa ta, z uwagi na ciągły charakter zobowiązania, wygasa, ilekroć stosunek ten zostanie wypowiedziany przez użyczającego.

Tak więc wcześniejsze zakończenie użyczenia przez użyczającego może nastąpić wtedy, kiedy rzecz stanie się użyczającemu potrzebna z powodów nieprzewidzianych w chwili zawierania umowy. Użyczający wypowiada umowę poprzez złożenie jednostronnego oświadczenia woli skierowanego do biorącego - w tym przypadku - do studentki, z zachowaniem terminu wypowiedzenia, jakie strony ustaliły w umowie. W przypadku niezastrzeżenia umownego terminu, umowa użyczenia ulegnie rozwiązaniu z chwilą dojścia oświadczenia o wypowiedzeniu do biorącego w użyczenie lub też po upływie określonego w tym oświadczeniu terminu.