Za rozwiązanie umowy narażającej zdrowie nie ma negatywnych konsekwencji

Jeżeli w wynajętym lokalu jest tak zimno, że przebywanie w nim zagraża zdrowiu pracowników, to najemca ma prawo rozwiązać umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia - orzekł wczoraj Sąd Najwyższy.

Spółka sprzedająca obuwie wynajęła w jednym z wrocławskich centrów handlowych dwa lokale na pięć lat. Strony ustaliły, że spółka sama zainstaluje w sklepach instalację grzewczą według przygotowanego projektu, co też zostało wykonane. Okazało się to jednak niewystarczające - ze względu na wady konstrukcyjne odpowiednia temperatura nie była w sklepie do utrzymania. Oscylowała w granicach od 4,7 do 12 st. C, a to zagrażało zdrowiu pracowników.

Spółka informowała właściciela powierzchni handlowej o zbyt niskiej temperaturze. W efekcie do jednego z butików wstawił ogrzewanie, ale do drugiego już nie. Najemca rozwiązał więc umowę. Powołał się na art. 682 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu osób w nim przebywających, najemca może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Druga strona nie uznała jednak wypowiedzenia i zaczęła naliczać karę umowną. W konsekwencji spółka wystąpiła do sądu, domagając się ustalenia nieistnienia umów najmu. Sąd Okręgowy we Wrocławiu przyznał powodowej firmie rację, podkreślając, że miała prawo rozwiązać umowę, gdyż zbyt niskie temperatury zagrażały zdrowiu, a nawet życiu pracowników. Wynajmujący wniósł apelację. Wrocławski sąd II instancji oddalił ją jednak, podzielając ustalenia sądu I instancji.

Pozwany wniósł zatem skargę kasacyjną. Na wczorajszej rozprawie przekonywał, że najemca nie miał prawa nagle rozwiązać umowy, nie dając mu terminu na usunięcie wady lokalu. Oparł się na art. 664 k.c. W jego myśl jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają jej używanie zgodnie z umową, albo jeżeli powstały one później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w odpowiednim czasie, dopiero wówczas druga strona może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Sąd Najwyższy oddalił jednak skargę. Wyjaśnił, że art. 682 k.c. chroni bardzo szczególne dobra i jest do zastosowania właśnie w takich sytuacjach, jak w rozpatrywanej sprawie. Co prawda celem każdej umowy jest nie to, by ją rozwiązać, ale to, by wyważyć interesy stron i móc umowę realizować, to jednak jej wykonywanie nie może zagrażać zdrowiu i życiu stron.

- Co wynajmujący zrobił, aby wadę usunąć i nie doprowadzić do tego, że kontrahent rozwiąże umowę - rzucił pytanie sędzia sprawozdawca Wojciech Katner podczas ustnego uzasadnienia.

- Z powodu więc bierności wynajmującego druga strona miała prawo zakończyć współpracę - podsumował sędzia Katner.

Ewa Maria Radlińska

ewa.radlinska@infor.pl

ORZECZNICTWO

Wyrok SN z 9 października 2013 r., sygn. akt V CSK 467/12.