Jakie korzyści może mieć właściciel gruntu z urządzeń przedsiębiorstwa znajdujących się na jego działce

Stacja transformatorowa postawiona na środku działki, gazociąg z kilkumetrową strefą ochronną, słupy energetyczne rozsiane na całej długości działki - bywa, że wszystko to ogranicza prowadzenie biznesu. Na co może liczyć właściciel działki, na której firma przesyłowa zainstalowała swoje urządzenia przesyłowe?

W ostatnim czasie Sąd Najwyższy wielokrotnie wypowiadał się w sprawach roszczeń z tytułu ustanowienia służebności przesyłu. Warto zapoznać się z tymi orzeczeniami, by umieć realnie ocenić swoją szansę na wygraną i wiedzieć, jakich argumentów się trzymać.

Na razie, gdyby przyjąć sportową miarę, sądowy wynik to 1:0 dla firm przesyłowych, głównie za sprawą niedawnej uchwały SN w sprawie zasiedzenia służebności przesyłu. Wniosek z niej jest taki, że właściciele nieruchomości powinni przede wszystkim dążyć do ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem. To dla nich dużo korzystniejsze rozwiązanie niż doprowadzenie do zasiedzenia tej służebności przez przedsiębiorstwo przesyłowe.

Właściciel nieruchomości może zgłosić dwa roszczenia:

● o ustanowienie odpłatnej służebności przesyłu,

● o zapłatę wynagrodzenia za nieprzedawniony okres bezumownego korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe.

Na to drugie żądanie ma - jeśli jest przedsiębiorcą - tylko trzy lata. Osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej mogą domagać się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości dłużej, bo przez dziesięć lat. Po upływie tego okresu roszczenie się przedawnia.

Z kolei nie przedawnia się roszczenie o ustanowienie służebności przesyłu (uchwała SN z 20 lutego 2013 r., sygn. akt III CZP 101/12). To oznacza, że zarówno firma przesyłowa, jak i właściciel działki mogą zawsze, jeśli do tej pory tego nie zrobili, złożyć wniosek o ustanowienie służebności przesyłu.

Jakie wynagrodzenie

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu musi być "odpowiednie" - tak mówi art. 305² kodeksu cywilnego. W postanowieniu z 27 lutego 2013 r. (sygn. akt IV CSK 440/12) SN podkreślił, że w każdej sprawie powinno być określane indywidualnie, na podstawie stanu faktycznego.

Bardziej obrazowo SN wyjaśnił to w postanowieniu z 8 lutego 2013 r. (sygn. akt IV CSK 317/12): "np. wysokie stalowe słupy ustawione przy granicy gruntu rolnego mogą nie mieć żadnego istotnego znaczenia dla sposobu korzystania z niego i dla przyszłych planów jej właściciela, ale dla właściciela nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym czy rekreacyjnym, ze względu na wątpliwe walory estetyczne, będą istotną niedogodnością. Instalacja gazowa przebiegająca pod gruntem, przy granicy z inną nieruchomością nie ogranicza istotnie właściciela nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, gdy ze względu na inne czynniki, tak czy inaczej, nie może on zabudować zajętej pod gazociąg części nieruchomości, ale ta sama instalacja przebiegająca centralnie przez działkę budowlaną spowoduje, że straci ona walory, które miała pierwotnie, i nie będzie się nadawała do wykorzystania zgodnie z przeznaczeniem".

Wynagrodzenie powinno być adekwatne tylko do ograniczeń spowodowanych ustanowieniem służebności przesyłu. Jeżeli więc przykładowo na zajętej przez urządzenia przesyłowe części gruntu nie jest możliwa - z innych przyczyn - zabudowa, to wynagrodzenie nie może służyć wyrównaniu tych ograniczeń.

Jednorazowo czy okresowo

W zasadzie - jak stwierdził SN w postanowieniu z 20 września 2012 r. (sygn. akt IV CSK 56/12) - wynagrodzenie powinno być jednorazowe, ale nie wyklucza się przyznania go w postaci świadczeń okresowych. "Jeżeli ograniczenie korzystania z nieruchomości przez właściciela jest znaczące i przemawiała za tym jej charakter, celowe będzie przyznanie wynagrodzenia okresowego" - stwierdził SN w postanowieniu z 18 kwietnia 2012 r. (sygn. akt V CSK 190/11). SN podkreślił zarazem, że górną, nieprzekraczalną granicą powinna być wartość zajętej nieruchomości.

Różnica w sposobie zapłaty nie zmienia tego, że jest to jedno wynagrodzenie. Właściciel nieruchomości nie może więc żądać zarazem wynagrodzenia jednorazowego za ustanowienie służebności i wynagrodzenia okresowego za trwanie służebności. Wynagrodzenie przewidziane w k.c. jest jedno - za samo ustanowienie służebności.

Czasem to nie wszystko

Właściciel nieruchomości nie może żądać odszkodowania z powodu obniżenia jej wartości, jeśli firma przesyłowa korzysta z niej w normalny sposób, w zakresie odpowiadającym służebności przesyłu. W tym wypadku pierwszeństwo ma roszczenie o ustanowienie służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem, co potwierdził SN w uchwale z 8 września 2011 r. (sygn. akt III CZP 43/11). Wyklucza ono odszkodowanie z powodu obniżenia wartości nieruchomości w wyniku zbudowania i normalnej eksploatacji urządzeń elektroenergetycznych.

Co innego, gdyby firma przesyłowa nieprawidłowo korzystała z działki i doszłoby np. do wycieku z nieszczelnego ropociągu i w efekcie skażenia nieruchomości albo do pożaru wywołanego awarią instalacji elektrycznej, w wyniku czego zniszczony zostałby budynek, roślinność i inne części składowe działki, należące do jej właściciela. W takich sytuacjach właściciel może dochodzić od firmy przesyłowej naprawienia szkody z powodu pogorszenia rzeczy związanego z nieprawidłowym korzystaniem z niej.

Przy następnych transakcjach

Firma przesyłowa może powoływać się na ustanowioną służebność przesyłu również wobec kolejnych nabywców nieruchomości. Z postanowienia SN z 9 grudnia 2011 r. (sygn. akt III CZP 78/11) wynika, że właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości, na której wcześniej zainstalowano legalnie urządzenia do przesyłu energii elektrycznej, nie ma prawa wypowiedzieć umowy łączącej go z przedsiębiorstwem przesyłowym. Służebność przesyłu ma charakter ciągły i trwały.

Zasiedzenie

Po najnowszej uchwale SN z 22 maja 2013 r. (sygn. akt III CZP 18/13) bardziej prawdopodobne jest, że firmy przesyłowe zrezygnują z roszczenia o ustanowienie służebności przesyłu i sięgną po inne, korzystniejsze dla nich rozwiązanie - stwierdzenie zasiedzenia służebności przesyłu. Uchwała SN jest korzystna dla firm przesyłowych z tego względu, że pozwala zaliczyć do okresu zasiedzenia (20 lat - w dobrej wierze, 30 lat - w pozostałych przypadkach) także okres sprzed 3 sierpnia 2008 r., a więc sprzed wejścia w życie przepisów k.c. o służebności przesyłu (wcześniej mowa była tylko o służebności osobistej i gruntowej).

Dla właściciela nieruchomości oznacza to, że nie ma co liczyć na wynagrodzenie:

● za ustanowienie służebności przesyłu, bo takiego ustanowienia w ogóle nie będzie, skoro firma przesyłowa nabyła już prawo służebności przesyłu na skutek zasiedzenia,

● za okres od chwili zasiedzenia, co potwierdził SN w wyroku z 12 stycznia 2012 r. (sygn. akt II CSK 258/11): "osobie, której nieruchomość została obciążona taką służebnością wskutek jej zasiedzenia, nie przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za służebność za okres od chwili zasiedzenia",

● za okres sprzed zasiedzenia, bo - jak orzekł SN w postanowieniu z 15 kwietnia 2011 r. (sygn. akt III CZP 7/11) - "osobie, która (...) utraciła własność rzeczy wskutek jej zasiedzenia przez posiadacza, nie przysługuje wobec posiadacza roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy bez tytułu prawnego w okresie poprzedzającym dzień zasiedzenia"; w rezultacie w takich przypadkach - jak dodał SN - "w ogóle nie powstaje problem przedawnienia tego roszczenia".

Nie ma obowiązku, by do udziału w sprawie objętej wnioskiem o zasiedzenie zostali wezwani wszyscy właściciele danej nieruchomości (współwłaściciele lub spadkobiercy współwłaściciela). Potwierdził to SN w uchwale z 20 kwietnia 2010 r. (sygn. akt III CZP 112/09), mającej moc zasady prawnej: "Niewzięcie przez zainteresowanego udziału w sprawie rozpoznawanej w postępowaniu nieprocesowym nie powoduje nieważności postępowania".

Przeszkodą do stwierdzenia zasiedzenia nie jest też to, że poprzednikami obecnych, sprywatyzowanych firm przesyłowych były jednoosobowe spółki Skarbu Państwa, a przed nimi - przedsiębiorstwa państwowe.

Pewne wątpliwości z tym związane powstały na tle wyroku z 9 grudnia 2009 r. (sygn. akt IV CSK 291/09, niepubl.), w którym SN orzekł w sentencji, że "wyłączone jest zaliczenie przez zakład energetyczny do okresu niezbędnego do zasiedzenia prawa odpowiadającego służebności przesyłu czasu, przez jaki z nieruchomości korzystało do 1 lutego 1989 r. przedsiębiorstwo państwowe będące poprzednikiem prawnym firmy przesyłowej". Wynika to z faktu, że przed 1 lutego 1989 r. nieruchomość mogła być jedynie w posiadaniu Skarbu Państwa, a więc innego podmiotu niż przedsiębiorstwo państwowe. Nie stoi to zaś na przeszkodzie temu, by okres posiadania przez Skarb Państwa przed 1 lutego 1989 r. doliczyć do okresu posiadania przez przedsiębiorstwo państwowe. SN potwierdził to w uzasadnieniu wspomnianego wyroku. Słowem, państwowa osoba prawna, która przed 1 lutego 1989 r. nie mogła nabyć (także w drodze zasiedzenia) własności nieruchomości, ma prawo do okresu samoistnego posiadania wykonywanego po 1 lutego 1989 r. zaliczyć okres posiadania Skarbu Państwa sprzed tej daty.

Gdy firma przesyłowa domaga się stwierdzenia zasiedzenia jeszcze przez swojego poprzednika prawnego - Skarb Państwa, nie ma potrzeby, by w postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia uczestniczył przedstawiciel Skarbu Państwa. Potwierdził to SN w postanowieniu z 6 lutego 2013 r. (sygn. akt V CSK 129/12), w którym powołał się m.in. na wspomnianą już uchwałę z 20 kwietnia 2010 r. (sygn. akt III CZP 112/09).

Kolejne pytanie

Obecnie na rozstrzygnięcie przez SN w składzie siedmioosobowym czeka kolejne zagadnienie dotyczące wprawdzie służebności gruntowej, ale ściśle związanej ze służebnością przesyłu: czy na podstawie decyzji wywłaszczeniowej sprzed kilkudziesięciu lat firma przesyłowa może uzyskać prawo do nieodpłatnego przejazdu i prowadzenia prac na prywatnych posesjach, na których znajdują się urządzenia przesyłowe.

UWAGA

Wynagrodzenie powinno być adekwatne tylko do ograniczeń spowodowanych ustanowieniem służebności przesyłu

O czym pamiętać przy kalkulacji

Z orzecznictwa Sądu Najwyższego wynika, że wynagrodzenie powinno uwzględniać:

● położenie, rodzaj, rozmiar, kształt nieruchomości,

● społeczno-gospodarcze przeznaczenie ujęte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a w razie ich braku - właściwości terenu i sposób korzystania z nieruchomości sąsiednich,

● obniżenie wartości nieruchomości na skutek ustanowienia służebności - z tym, że wynagrodzenie nie może przewyższać wartości samej nieruchomości,

● korzyści, których właściciel działki zostanie pozbawiony z powodu wybudowania na niej i eksploatacji urządzeń przesyłowych,

● to, w jakim stopniu właściciel nieruchomości ma ograniczone prawo rozporządzania nieruchomością, swobodnego decydowania o jej przeznaczeniu i zagospodarowaniu,

● zakres i sposób ingerencji firmy przesyłowej, sposób przebiegu urządzeń,

● szerokość stref ograniczających korzystanie z nieruchomości,

● to, w jakim stopniu właściciel nieruchomości musi się liczyć z koniecznością przeprowadzenia na jego działce przeglądów, konserwacji, remontów, usuwania awarii, wymiany urządzeń przesyłowych,

● trwałość i nieodwracalność obciążenia w dłuższej perspektywie, a więc wszystkie niedogodności, jakie w przyszłości dotkną właściciela działki w związku z ustanowieniem służebności przesyłu,

● zwiększenie użyteczności przedsiębiorstwa przesyłowego,

● to, że za pośrednictwem urządzeń przesyłowych firma przesyłowa zaspokaja istotne potrzeby publiczne - dostarcza energię elektryczną, wodę czy paliwa,

● to, że urządzenia przesyłowe służą także zaspokojeniu potrzeb właściciela nieruchomości.

Zgodnie z prawem na cudzej ziemi

Służebność przesyłu jest uregulowana w art. 305¹-305⁴ kodeksu cywilnego. Polega na tym, że przedsiębiorca, do którego należą urządzenia przesyłowe lub który zamierza je dopiero wybudować, ma prawo korzystać w oznaczonym zakresie z cudzej nieruchomości, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń. Służebność przesyłu może powstać na podstawie umowy między właścicielem gruntu a przedsiębiorstwem przesyłowym, albo - na wniosek któregokolwiek z nich - na podstawie orzeczenia sądu. Zarówno właściciel nieruchomości, jak i firma przesyłowa, mogą domagać się przed sądem ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem - gdyby druga strona odmawiała zawarcia tej umowy.

Piotr Małek

dgp@infor.pl