O drogę dba ten, kto z niej korzysta

Osoby posiadające służebność gruntową ustanowioną na drodze wewnętrznej co do zasady nie mogą domagać się od właściciela takiego terenu dokonania jego utwardzenia czy oświetlenia. Takie stanowisko przedstawili prawnicy, odpowiadając na pismo czytelników DGP.

"Jesteśmy właścicielami domu jednorodzinnego położonego na działce, która jest w naszym użytkowaniu wieczystym. Do posesji prowadzi droga gruntowa, która zimą lub po intensywnych opadach deszczu jest nieprzejezdna. Droga jest nieoświetlona, nieutwardzona i prowadzi do pięciu działek zabudowanych domami jednorodzinnymi. Zarówno urząd miasta, który jest właścicielem, jak i spółdzielnia mieszkaniowa będąca użytkownikiem wieczystym powyższej drogi nie są zainteresowani jej utwardzeniem, odśnieżaniem, oświetleniem ani utrzymaniem" - napisali w liście do redakcji czytelnicy, prosząc o pomoc. Stan drogi stale się pogarsza, gdyż zaczęli z niej korzystać również mieszkańcy pobliskiego osiedla.

W przypadku dróg publicznych obowiązek utrzymania ich w należytym stanie spoczywa na zarządcy.

- Warunki techniczne, jakim powinna odpowiadać droga publiczna, określone są przede wszystkim w przepisach wykonawczych do ustawy - Prawo budowlane. W odniesieniu do drogi niebędącej drogą publiczną - a z taką mamy do czynienia w tej sytuacji - brak jest jednak analogicznych regulacji - wskazuje Jan Bagatela, radca prawny w kancelarii Schoenherr.

I podkreśla, że zgodnie z art. 8 ust. 2 ustawy o drogach publicznych (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 260) budowa, przebudowa, remont, utrzymanie, ochrona i oznakowanie dróg wewnętrznych (czyli niepublicznych) oraz zarządzanie nimi należą do zarządcy terenu, na którym jest zlokalizowana droga, a w przypadku jego braku - do właściciela tego terenu.

- W analizowanym przypadku należy uznać, że wskazane w ustawie obowiązki obciążają spółdzielnię będącą użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że na spółdzielni spoczywa obowiązek utwardzenia czy oświetlenia drogi - wskazuje mecenas Bagatela.

Dodaje jednak, że taki obowiązek może wynikać ze stosunku prawnego leżącego u podstaw uprawnienia osób trzecich do korzystania z tejdziałki gruntu (czyli np. z treści służebności gruntowej). W przypadku jednak braku takiego zapisu, zgodnie z art. 289 par. 1 kodeksu cywilnego obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej (czyli tej, dla korzystania z której ustanowiono służebność), a więc między innymi naszych czytelników.

- Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 15 czerwca 2010 r. (sygn. akt II CSK 30/10) obowiązek ten obejmuje także wybudowanie urządzeń koniecznych do wykonywania służebności (np. utwardzenie drogi). Oznacza to, że ani spółdzielnia, ani samorząd nie mają obowiązku utrzymywać drogi w stanie oczekiwanym przez korzystających z niej - argumentuje Jan Bagatela.

Jedyne więc, co czytelnicy mogą zrobić dla poprawy sytuacji, to zwrócić się do spółdzielni z prośbą o zamknięcie drogi dla innych użytkowników.

- Nie można jednak wykluczyć, że mieszkańcy pobliskiego osiedla posiadają również uprawnienia do korzystania z drogi, na przykład w postaci służebności. Można to sprawdzić w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości drogowej (obecnie większość ksiąg wieczystych jest dostępna w internecie). W każdym wypadku decyzja o ograniczeniu dostępności drogi dla osób trzecich, nieposiadających tytułu prawnego do korzystania z niej, należeć będzie do spółdzielni jako jej użytkownika wieczystego - przypomina ekspert.

Ważne

Służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej (art. 288 k.c.)

Anna Krzyżanowska

anna.krzyzanowska@infor.pl