Jak zaskarżać uchwały remontowe

w Każdy właściciel lokalu ma prawo decydować w sprawie remontów

w Każdemu członkowi wolno skarżyć uchwały niezgodne z prawem lub jego interesem

Uchwały dotyczące remontów we wspólnotach mieszkaniowych zapadają przede wszystkim na dorocznych zebraniach właścicieli, przy okazji uchwalania planów gospodarczych (w rocznym planie gospodarczym określa się zakres remontów, modernizacji i inwestycji), choć oczywiście możliwa jest decyzja członków wspólnoty w tego rodzaju sprawach w każdym czasie. Regułą jest jednak, że większość uchwał remontowych - wcześniej omawianych na zebraniu - podejmowanych jest na spotkaniach członków wspólnoty, w których uczestniczą członkowie zarządów i zarządcy. Każda duża wspólnota mieszkaniowa musi bowiem co roku odbyć zebranie ogółu należących do niej właścicieli lokali. W małych wspólnotach - a więc takich, w których jest nie więcej niż siedem lokali (nie ma przy tym znaczenia, czy są to mieszkania, czy lokale użytkowe) - nie ma takiego obowiązku ustawowego. Rządzą się one zasadami zapisanymi w części kodeksu cywilnego mówiącej o współwłasności. Nie ma jednak przeszkód, by i tam współwłaściciele budynku umówili się, że będą stosować ustawę o własności lokali (u.w.l.). Wówczas i w takiej małej wspólnocie właściciele będą musieli co najmniej raz w roku się spotykać, żeby uchwalić m.in. roczny plan gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną. Uchwalą w ten sposób i plan remontów, i zaliczek, jakie będą płacili na fundusz remontowy. Każdy bowiem zarząd lub zarządca (powołany np. w akcie notarialnym sprzedaży pierwszego mieszkania przez pierwotnego właściciela całego budynku) musi co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale, zwołać we wspólnocie rządzącej się u.w.l. zebranie ogółu właścicieli. Gdyby zaś taka osoba lub osoby nie uczyniły tego na czas, coroczne zebranie może zwołać każdy z właścicieli.

Jak głosować

Bez względu na to, kto zainicjowałby doroczne zebranie, powinno się na nim przynajmniej rozpocząć uchwalanie najważniejszych rozwiązań dotyczących zarządzania nieruchomością wspólną. Rozpocząć oznacza tyle, że nie zawsze udaje się skutecznie przegłosować uchwały, ponieważ na zebrania nierzadko przychodzi mniej właścicieli, niż wynosi konieczna reprezentacja większości udziałów w nieruchomości wspólnej. Tam zaś, gdzie sprawny zarządca doprowadził do przyjęcia uchwały, że do podejmowania kolejnych, na zebraniach właścicieli, wystarczy większość głosów oddanych przez obecnych, łatwiej jest doprowadzić do uchwalenia określonych projektów. I nie jest wtedy konieczne łączenie dwóch metod głosowań: na zebraniu i przez zbieranie głosów od nieobecnych na zebraniu w ich lokalach.

Trzeba również pamiętać, że oprócz głosowania udziałami w nieruchomości wspólnej możliwe jest podejmowanie uchwał metodą jeden właściciel - jeden głos, choć i to wymaga wcześniejszej uchwały w tej sprawie. Bywa tak, kiedy większość udziałów należy do jednego właściciela (dewelopera, gminy czy osoby, które odzyskały budynek w procesie reprywatyzacyjnym). Wówczas nawet na tym samym dorocznym zebraniu, na którym będą głosowane sprawy remontowe, na wstępne żądanie właścicieli posiadających łącznie co najmniej jedną piątą udziałów w nieruchomości wspólnej dalsze głosowania odbywają się tak, że jeden właściciel ma jeden głos. Bez względu jednak na sposób podejmowania uchwał, zawsze może się znaleźć ktoś z niej niezadowolony.

Co i kiedy skarżyć

Próbować obalić można w zasadzie każdą uchwałę, choć nie zawsze warto to robić. Zasadą jest, że każdy właściciel mieszkania, lokalu użytkowego czy nawet garażu (jeżeli został on wyodrębniony jako nieruchomość należąca do wspólnoty mieszkaniowej) może zaskarżyć uchwałę do właściwego miejscowo sądu okręgowego z powodu jej niezgodności z przepisami prawa, umową właścicieli dotyczącą zarządu nieruchomością wspólną, bądź gdy narusza zasady prawidłowego zarządzania albo w inny sposób dotyka negatywnie interesów powoda. Przyczyną może być również to, że zdaniem skarżącego uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo w inny sposób godzi w jego interesy. W praktyce najczęściej jest to brak indywidualnej zgody na zaciągnięcie kredytu w określonej wysokości lub na konkretnych warunkach czy inwestycja ponad stan właścicieli lokali.

Bywa też, że większość nie chce się zgodzić np. na remont cieknącego dachu, gdy tymczasem woda zalewa mieszkanie jednego z właścicieli lub kilku mieszkających na ostatnim piętrze. Wówczas z pewnością trzeba przynajmniej próbować zaskarżyć uchwałę. Bardzo ważne jest przy tym dotrzymanie terminu na złożenie pozwu przeciwko wspólnocie. Skarżący ma zawsze tylko 6 tygodni od daty podjęcia spornej uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od powiadomienia go o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Jeżeli więc nawet uchwała została przegłosowana w trybie mieszanym, to ów zawity, czyli nieprzywracalny termin wniesienia powództwa liczy się od daty przekazania skarżącemu spornej treści przez zarząd lub zarządcę. Wtedy, kiedy właściciele lokali zgodzili się na przesyłanie im wszelkich zawiadomień (a więc i o zwołaniu zebrania, i o treści podjętych uchwał) pocztą elektroniczną, za termin powiadomienia można uznać wejście listu do poczty adresata.

Przydatne zabezpieczenie

Zasadą jest przy tym, że zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, tzn. powództwo sobie, a prace remontowe sobie - mogą postępować, jeżeli spór dotyczy jakiegoś działania, a nie zaniechania. Wyjątkiem są sytuacje, kiedy sąd wstrzymuje wykonanie zaskarżonej uchwały do czasu zakończenia sprawy. By tak się stało, powód musi jednak wystąpić o zabezpieczenie powództwa w ten właśnie sposób.

Warto również pamiętać, że u.w.l. nie uzależnia zdolności właścicieli lokali do podjęcia uchwał na zebraniu od jego należytego zwołania. Decydujące znaczenie ma ich wola wyrażona w uchwałach, a nie kwestie proceduralne. Dlatego nieprawidłowości w zwołaniu zebrania mogą być uznane za przyczynę unieważnienia uchwał na nim podjętych jedynie wtedy, kiedy skarżący właściciel wykazał, że błędy te miały wpływ na kwestionowaną treść i spowodowały, że uchwała jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli albo narusza zasady prawidłowego zarządzania czy wreszcie narusza interesy skarżącego.

WZÓR PISMA

Powód: Wielkie Miasto, 12 lutego 2013 r.

Andrzej Iksiński, ul. Dowolna 5 m. 6, 01-789 Wielkie Miasto

Pozwana:

Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. Dowolnej 5 w Wielkim Mieście, reprezentowana przez Jana Igrekowskiego, członka zarządu, zamieszkałego przy ul. Dowolnej 5 m. 10 w Wielkim Mieście (kod pocztowy: 01-789).

Sąd Okręgowy

w Wielkim Mieście

I Wydział Cywilny

ul. Odległa 10

01-234 Wielkie Miasto

Pozew o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej

Wnoszę o:

1) uchylenie uchwały nr 2/2013 z 5 lutego 2013 r. w sprawie przyjęcia planu remontów na 2013 r.,

2) zabezpieczenie powództwa przez wstrzymanie wykonania zaskarżonej uchwały do czasu zakończenia postępowania,

3) zasądzenie na rzecz powoda zwrotu kosztów procesu.

Uzasadnienie

Powód jest właścicielem mieszkania nr 6 przy ul. Dowolnej 5 w Wielkim Mieście. Wspólnota mieszkaniowa w tym budynku liczy 32 lokale mieszkalne i 3 lokale użytkowe.

Dowód: odpis z księgi wieczystej nr 102030 - na okoliczność, że wnioskodawca jest właścicielem lokalu nr 6 położonego w Wielkim Mieście przy ul. Dowolnej 5.

Zarząd nieruchomością wspólną został wybrany w uchwale na zebraniu właścicieli w trybie art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Dowód: uchwała właścicieli w sprawie wyboru zarządu wspólnoty mieszkaniowej budynku przy ul. Dowolnej 5 w Wielkim Mieście.

5 lutego 2013 r. zostało przeprowadzone głosowanie na dorocznym zebraniu właścicieli lokali i uzupełniająco w trybie indywidualnego zbierania głosów nad uchwałą nr 2/2013 w sprawie planu remontów na rok 2013; 8 lutego 2013 r. powód został zawiadomiony o podjęciu tejże uchwały większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej.

Dowód: zawiadomienie z 8 lutego 2013 r. o wyniku głosowania nad uchwałą nr 2/2013, odpis uchwały nr 2/2013.

Uchwała zawiera plan remontów na rok 2013, które mają zostać wykonane ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym wspólnoty. W punkcie 5. tego planu jako najdroższą pozycję, zaplanowano remont instalacji elektrycznej (przez całkowitą jej wymianę) w mieszkaniach wszystkich właścicieli i najemców mieszkań należących do gminy, która jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej, posiadając 32 procent udziałów w nieruchomości wspólnej, co ma kosztować 300 tys. zł.

Dowód: odpis uchwały nr 2/2013.

Część uchwały, która stanowi najistotniejszą jej pozycję, jest sprzeczna z przepisami prawa i narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością. Narusza też - niejako podwójnie - interes powoda. Instalacja elektryczna w mieszkaniach i w lokalach użytkowych należących do wspólnoty nie stanowi bowiem części nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, lecz należy do odrębnych nieruchomości lokalowych. Skoro więc obowiązek utrzymania każdego lokalu ciąży na jego właścicielu, to niedopuszczalne jest, by środki na jego remont pochodziły z funduszu remontowego wspólnoty mieszkaniowej. Poza tym część członków wspólnoty, a wśród nich i powód, wykonała już remonty instalacji elektrycznej we własnych mieszkaniach. Tym samym nie skorzystaliby oni na wykonaniu uchwały dotyczącej nie nieruchomości wspólnej, ale tylko mieszkań innych członków wspólnoty. Dlatego wykonanie tej niezgodnej z ustawą uchwały byłoby niezgodne również z zasadami współżycia społecznego.

Jednocześnie powód wnosi o zabezpieczenie powództwa przez wstrzymanie wykonania zaskarżonej uchwały do czasu zakończenia tego postępowania. Brak tego zabezpieczenia naraziłby zarówno powoda, jak i całą wspólnotę na niepowetowane straty.

W tym stanie rzeczy pozew jest zasadny, a wniosek o zabezpieczenia powództwa konieczny.

...........................................................................

Andrzej Iksiński

DGP przypomina

● pozew o uchylenie uchwały wspólnoty na podstawie ustawy o własności lokali podlega 200-złotowej opłacie stałej,

● możliwe jest wytoczenie powództwa przez kilku właścicieli, jeżeli przedmiot sporu jest dla nich wspólny (przy współuczestnictwie formalnym każdy wniesie własną opłatę),

● uchwałę wspólnoty można również zaskarżyć na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego, żądając ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego, względnie prawa wynikającego z uchwały, jeżeli skarżący ma w tym interes prawny.

Dobromiła Niedzielska-Jakubczyk

dobromila.niedzielska@infor.pl

Podstawa prawna

Art. 23, art. 25, art. 30 ust. 2 pkt 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.) Art. 189, art. 72 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43, poz. 296 ze zm.).