Hipoteka nie może obejmować wielokrotności sumy zabezpieczonej wierzytelności

W ostatnim czasie (FiP z 21 sierpnia 2012 r., "Można żądać zmniejszenia sumy nadzabezpieczenia") wskazaliśmy, że judykatura z pewnością rozwinie treść tej koncepcji oraz zakreśli granice jej stosowania. W tym kontekście warto zwrócić uwagę na postanowienie Sądu Najwyższego z 25 stycznia 2012 r. (sygn. akt V CSK 47/11), w którym odniesiono się do dwóch niezwykle istotnych dla praktyki zagadnień. Po pierwsze, SN przesądził, że wierzyciel jest uprawniony do zabezpieczenia jednej wierzytelności kilkoma odrębnymi hipotekami przymusowymi (zwykłymi) na kilku odrębnych nieruchomościach. Innymi słowy, SN rozciągnął zasadę tzw. repartycji zabezpieczenia również na hipotekę przymusową. Dotychczas judykatura dopuszczała to w odniesieniu do hipotek umownych (postanowienie SN z 11 lutego 2005 r., sygn. akt III CSK 203/04). Po drugie, na co należy zwrócić szczególną uwagę, SN uznał, że objęcie zakresem zabezpieczenia wielokrotności sumy zabezpieczonej wierzytelności jest niedopuszczalne, ponieważ stwarza dla właściciela nieruchomości nadmierną uciążliwość. W stanie faktycznym sprawy wnioskodawczyni udzieliła uczestniczce pożyczki w wysokości 200 000 zł. Zabezpieczeniem pożyczki była hipoteka umowna kaucyjna ustanowiona do tej kwoty. Po uzyskaniu klauzuli wykonalności wnioskodawczyni uzyskała dwa dalsze tytuły wykonawcze (art. 793 k.p.c.) i na ich podstawie wniosła o wpis dwóch hipotek przymusowych zwykłych w kwocie po 200 000 zł każda na dwóch kolejnych nieruchomościach pożyczkobiorcy. W rezultacie pomimo posiadanego zabezpieczenia hipotecznego do kwoty 200 000 zł wnioskodawczyni domagała się dodatkowego zabezpieczenia w postaci dwóch hipotek przymusowych w łącznej kwocie 400 000 zł. Sąd uznał takie żądanie wnioskodawczyni za niedopuszczalne.

W uzasadnieniu omawianego postanowienia SN wskazał, że suma hipotek przymusowych nie powinna przekraczać sumy wierzytelności. Orzeczenie to zapadło na gruncie stanu prawnego obowiązującego do 19 lutego 2011 r. Powyższe stanowisko wymaga skorygowania na tle obecnie obowiązujących przepisów ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361). W świetle nowego art. 110¹ zd. 2 tej ustawy dopuszczalne jest ustanowienie hipoteki przymusowej do 150 proc. wartości zabezpieczonej wierzytelności (wraz ze świadczeniami ubocznymi).

Aktualne pozostaje natomiast stanowisko sądu, że objęcie zakresem zabezpieczenia wielokrotności sumy wierzytelności (w odniesieniu do hipotek przymusowych w zakresie przekraczającym ramy wynikające z art. 110¹ u.k.w.h.) jest niedopuszczalne. W ocenie SN takiego rodzaju zabezpieczenie stanowi dla właściciela nadmierną uciążliwość wyrażającą się spadkiem wartości rynkowej nieruchomości oraz utrudnia sytuację innych wierzycieli hipotecznych.

@RY1@i02/2013/010/i02.2013.010.21500060a.802.jpg@RY2@

Maciej Chrzan LL.M., radca prawny w kancelarii Jara & Partners Sp. k.

Maciej Chrzan

LL.M., radca prawny w kancelarii Jara & Partners Sp. k.