Postanowienia zawarte w umowie najmu mogą się różnić od przepisów ustawy
Dwa lata temu wynająłem od spółki budynek magazynowy, aby urządzić w nim bar. Pierwotnie obiekt nie nadawał się do prowadzenia działalności. Przeprowadziłem remont, było to zgodne z umową najmu. W umowie, w postanowieniu dotyczącym zwrotu kosztów adaptacji lokalu, ustaliłem z ówczesnym zarządem, że w przypadku jej rozwiązania przez wynajmującego przed upływem 5 lat od dnia zawarcia zobowiązuje się on do zwrotu poniesionych kosztów inwestycji. Umowa została przez nowy zarząd wypowiedziana. Zarząd twierdzi, że zapis jest nieważny, gdyż to wynajmujący co do zasady musi przekazać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku. Czy wskazany zapis umowy jest ważny?
Tak, jest ważny, ponieważ art. 662 par. 1 kodeksu cywilnego (dalej: k.c.), z którego ta zasada wynika, nie jest bezwzględnie obowiązujący. Oznacza to, że strony umowy najmu mogą się umówić inaczej.
Zgodnie z art. 662 par. 1 k.c. wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Zatem wynajmującego co do zasady obciążają koszty doprowadzenia rzeczy do stanu przydatnego do umówionego użytku.
W praktyce, w umowach najmu lokali użytkowych często jednak zawarte są klauzule regulujące kwestie obowiązku dokonania koniecznych nakładów oraz rozliczeń z tego tytułu w sposób odmienny od rozwiązań kodeksowych. To z kolei czasem powoduje kwestionowanie ich przez strony, z powołaniem się na nieważność tych postanowień z przepisami ustawy. Niesłusznie. Wbrew stanowisku spółki, w prawie jest w pełni dopuszczalne odmienne uregulowanie kwestii osoby zobowiązanej do poczynienia określonych nakładów, niż wynikałoby to z art. 662 par. 1 i 2 k.c. Pogląd ten potwierdza wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 30 czerwca 2015 r. (sygn. akt I ACa 362/15).
Stwierdzono w nim, że art. 662 k.c. ma charakter względnie obowiązujący i strony mogą odmiennie uregulować wydanie przedmiotu najmu, a co za tym idzie, także kwestie nakładów na prace wykończeniowe. Zdaniem sądu nie można zatem negować wprowadzenia do umowy zapisów, na podstawie których to najemca sam doprowadzi przedmiot do stanu nadającego się do umówionego użytku. Strony mogą ponadto postanowić, że w zamian za wykonany przez najemcę remont (obciążający wynajmującego) obniżony zostanie czynsz, co stanowić będzie formę zwrotu nakładów poniesionych przez najemcę.
Wniosek ten potwierdza także wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 8 maja 2015 r. (sygn. akt I ACa 33/15), w którym stwierdzono, że nie ma bezwzględnego nakazu skierowanego do wynajmującego, a jedynie powinność oddania rzeczy do korzystania i utrzymywania jej w stanie przydatnym do umówionego użytku (art. 662 par. 1 k.c.), ani też zakazu przejmowania przez najemcę obowiązków, które obciążają wynajmującego (art. 663 k.c.). Zdaniem sądu na aprobatę zasługuje praktyka rezygnacji w umowach przez najemców ze zwrotu dokonanych nakładów po ich amortyzacji, co dzieje się zwłaszcza wtedy, gdy umówiony czynsz jest niższy od wynikającego z aktualnych relacji rynkowych. Szczeciński sąd apelacyjny podkreślił, że skoro strony czynią przedmiotem umowy lokal, który nie ma cech przydatności do umówionego użytku, znaczy to, iż wyłączają funkcjonowanie w łączącym je stosunku najmu art. 662 par. 1 k.c.
Leszek Jaworski
Podstawa prawna
Art. 662, art. 680 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 380 ze zm.).
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone.
Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A. Kup licencję.
Wpisz adres e-mail wybranej osoby, a my wyślemy jej bezpłatny dostęp do tego artykułu