Sąd Najwyższy po myśli deweloperów

To bardzo ważny wyrok dla deweloperów. Dotąd Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów twierdził, że niezależnie od tego, co zostało zapisane w umowie, kupujący mieszkanie ma prawo od niej odstąpić, jeśli powierzchnia wybudowanego lokalu okaże się inna niż ta wskazana w projekcie. Zapisy umowne wyłączające to uprawnienie traktowane były jako niezgodne z prawem i naruszające interesy konsumentów.

Wszystko wskazuje jednak na to, że teraz urząd będzie musiał zweryfikować swoje stanowisko.

Mamy przełom

W ocenie Sądu Najwyższego (wyrok z 12 września 2014 r., sygn. akt I CSK 624/13) nawet 5-procentowa różnica w cenie mieszkania, spowodowana np. wzrostem jego powierzchni, jest do zaakceptowania, jeśli po przekroczeniu tej granicy konsument uprawniony jest do odstąpienia od kontraktu. Taki zapis - zdaniem SN - daje wystarczającą ochronę "przed ryzykiem braku odpowiednich środków finansowych".

- To pierwszy tego typu wyrok w historii, który pokrywa się ze stanem prawnym, jaki mamy w całej Europie. SN zaakceptował, że ostateczna cena mieszkania może być ustalana na podstawie zmiennych danych, takich jak np. wahania VAT czy zmiana w powierzchni lokalu, o ile działają w obie strony. Uznał więc za zgodne z prawem zapisy, które ryzyko zmian rozkładają po równo na konsumenta i na przedsiębiorcę. To bardzo racjonalne stanowisko - mówi radca prawny Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).

Jak podkreśla, nie ma fizycznych możliwości, by działając zgodnie z normami i sztuką budowlaną, wznieść wszystkie lokale o dokładnie takich powierzchniach, jak określone w projekcie.

- SN w tym wyroku wykazał zrozumienie dla aspektów technicznych procesu budowlanego, a także dla specyfiki działalności deweloperskiej - przyznaje Magdalena Łażewska z PricewaterhouseCoopers Legal Szurmińska-Jaworska sp.k.

Margines błędu

- Zmiana powierzchni w stosunku do projektu jest często nieunikniona, nawet jeśli zachowuje się najwyższą staranność w procesie budowy. Margines błędu na poziomie 2-5 proc. jest uczciwy i z perspektywy klienta, i firmy deweloperskiej - zaznacza Jakub Zagórski, członek zarządu Skanska Residential.

- Jako deweloper, który oddaje rocznie ponad 3500 mieszkań na całym świecie, wiemy, że taki poziom tolerancji to standard w budownictwie - przekonuje.

W tym kontekście Konrad Płochocki przypomina też opracowanie Politechniki Gdańskiej, gdzie wskazano, że powierzchnia wznoszonych lokali w praktyce może się różnić od powierzchni zaprojektowanej do 4,3 proc. w przypadku małych mieszkań i do 2,1 proc. w przypadku lokali o powierzchni 100 mkw. Dokument ten powstał zresztą na zlecenie UOKiK na potrzeby sporu z PZFD. Kilka lat temu związek w katalogu zasad umowy deweloperskiej umieścił bowiem zalecenia, aby powierzchnia wybudowanego lokalu nie różniła się od tej określonej w projekcie o więcej niż 2 proc. Wskazał, że gdyby takie odstępstwo nastąpiło, klient powinien mieć prawo wycofania się z umowy.

Jednak zapis ten został zakwestionowany przez UOKiK. Koniec końców PZFD spotkał się z urzędem w sądzie, ale dotąd nie udało mu się przekonać składów orzekających do swoich racji. Sprawę finalnie ma rozstrzygnąć Sąd Najwyższy, który właśnie przyjął do rozpoznania skargę kasacyjną związku.

- Problem jednak w tym, że urząd ma w rejestrze klauzul niedozwolonych nie tylko to postanowienie z katalogu zasad umowy deweloperskiej, ale i wiele innych, dotyczących różnic powierzchni, które w świetle wyroku SN należy uznać za dopuszczalne. Jestem bardzo ciekawy, co z tym zrobi teraz urząd i czy je np. wykreśli. Przecież zgodnie z konstytucją to nie UOKiK dokonuje wykładni prawa, ale sądy - akcentuje Płochocki.

Tyle że, jak przypomina Magdalena Łażewska, w obecnym stanie prawnym UOKiK nie ma możliwości wykreślenia postanowień wpisanych do rejestru.

- Dlatego też trzeba pozytywnie ocenić inicjatywę projektowanych zmian, która zakłada możliwość zamieszczenia uwag o dezaktualizacji klauzuli abuzywnej ze względu na zmianę stanu prawnego - mówi mecenas Łażewska.

Ważne, by nie dopłacać

Jak więc na wyrok SN może zareagować UOKiK?

- Analizujemy wyrok. Dyskutujemy te kwestie również ze środowiskiem. Na ostateczne konkluzje jest jeszcze za wcześnie - wskazuje Dorota Karczewska, wiceprezes UOKiK.

- Istotne jest, aby w przypadku zwiększenia powierzchni konsument nie był zobowiązany do dopłat (powodowałoby to zwiększenie kwoty kredytu, co związane jest z badaniem na nowo zdolności kredytowej i rodzi konsekwencje po stronie konsumenta). W przypadku zmniejszenia powierzchni cena powinna ulec obniżeniu albo powinno przysługiwać prawo do odstąpienia od umowy - mówi wiceprezes Karczewska.

Wśród prawników wyrok SN budzi mieszane odczucia.

- Pogląd SN zaprezentowany w omawianym wyroku stanowi pewien wyłom wobec aktualnej praktyki orzeczniczej sądów niższych instancji, a także praktyki UOKiK. Moim zdaniem to dotychczasowe stanowisko urzędu należy jednak uznać za racjonalne - uważa Michał Gruca, adwokat w kancelarii Schoenherr.

I przypomina, że deweloper ponosi odpowiedzialność za zgodność cech sprzedawanej nieruchomości z deklarowanym opisem.

- Nie ma uzasadnienia, aby obciążać kupującego konsekwencjami niezgodności deklarowanych cech sprzedawanej nieruchomości, a więc elementami objętymi zakresem ryzyka dewelopera - twierdzi mecenas Gruca.

Elastyczne rozwiązanie

Innego zdania jest Mariusz Zając, adwokat i partner w Kancelarii Zając Zarębski i Partnerzy.

- Praktyka UOKiK była nadmiernie restrykcyjna i nie uwzględniała specyfiki branży budowlanej. Ta wymaga wzięcia pod uwagę niewielkich różnic w ostatecznych wymiarach lokali, które niekoniecznie są zawinione przez dewelopera, a mogą wynikać np. z konieczności wprowadzenia pewnych korekt do projektu na etapie budowy - mówi mecenas Zając.

W jego ocenie Sąd Najwyższy trafnie wskazał na konieczność zachowania odpowiednich zabezpieczeń interesów nabywcy: rozsądnych granic zmiany ceny i prawa do odstąpienia od umowy w przypadku ich przekroczenia (granica 5 proc.).

- Jednak komentowany wyrok przekazywał sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu w Warszawie, a więc dopiero wyrok tego sądu decydować będzie o obecności zakwestionowanej klauzuli w rejestrze klauzul niedozwolonych - podkreśla Zając.

Prawnik przypomina, że w orzecznictwie Sądu Najwyższego panuje istotna rozbieżność co do skutków umieszczenia klauzuli umownej w rejestrze klauzul niedozwolonych. W myśl jednego poglądu wpis do rejestru eliminuje taką klauzulę (o identycznym brzmieniu) z zastosowania w jakimkolwiek wzorcu umownym, nawet gdyby inne jego postanowienia znacząco różniły się od wzorca kontrolowanego.

- Z kolei wedle drugiego poglądu kontrola dotyczy zawsze klauzuli w kontekście określonego wzorca - tłumaczy mecenas Zając.

A zatem wpis do rejestru nie eliminuje danego postanowienia na zawsze z obrotu, lecz uniemożliwia stosowanie kontrolowanego wzorca umownego. Zastosowanie kwestionowanej klauzuli w innym wzorcu wymagać będzie kontroli w toku nowego postępowania.

Jak zaznacza mecenas Magdalena Łażewska, wskazany wyrok może mieć istotne znaczenie w ramach toczących się sporów nabywców z deweloperami.

- Nie oznacza to jednak, że ci drudzy mogą już dziś bez obaw stosować kwestionowaną klauzulę - podkreśla Łażewska.

@RY1@i02/2015/039/i02.2015.039.18300040b.802.jpg@RY2@

Różnice w metrażach w innych państwach

Anna Krzyżanowska

 anna.krzyzanowska@infor.pl