Albo natychmiastowy remont, albo odstąpienie od umowy

Kupujący dom nie ma obowiązku przestawiania mebli czy odrywania tapet po to, by sprawdzić, czy ściany nie są zagrzybione.

Małżeństwo kupiło kilkudziesięcioletni dom. Z ogłoszeń wynikało, że nie wymaga on żadnych nakładów finansowych i niedawno przeszedł gruntowny remont. Podczas przebudowy jednej ze ścianek i po zerwaniu tapet okazało się jednak, że ściany są zawilgotniałe i zagrzybione. Nabywcy poinformowali o tym sprzedających, po czym przesłali im pismo z odstąpieniem od umowy i zażądali zwrotu zapłaty na podstawie art. 560 par. 1 kodeksu cywilnego. Ci jednak odmówili. Najpierw twierdzili, że dom nie ma żadnych ukrytych wad, a po kilku miesiącach sporu - że naprawią je na własny koszt. W tym czasie jednak w sądzie był już pozew o stwierdzenie obowiązku zawarcia umowy zwrotnego przeniesienia prawa własności domu.

Sąd uznał, że zawilgocenie i zagrzybienie ścian nie budzą żadnych wątpliwości. Świadczyła o tym opinia rzeczoznawcy, a także zdjęcia zrobione przez powodów. Co więcej, zdaniem składu orzekającego takie zawilgocenie i zagrzybienie jak najbardziej stanowi wadę fizyczną, o jakiej mowa w art. 560 par. 1 k.c., gdyż utrudnia użytkowanie domu oraz obniża jego wartość przynajmniej o koszty robót niezbędnych do osuszenia i usunięcia zagrzybienia.

Mimo tego sprzedawcy domagali się oddalenia pozwu. Przekonywali, że małżeństwo, które kupiło lokum, powinno dopełnić należytej staranności i zażądać zbicia tynków, czy choćby odsunięcia mebli. Było bowiem poinformowane, że dom był użytkowy wyłącznie latem, a zimą nie ogrzewano go, a także że nie posiada drenażu. Sąd nie podzielił jednak tej argumentacji.

"Abstrahując, że w istocie argumenty pozwanych potwierdzają, że wady ujawnione przez powodów nie były widoczne przed zakupem nieruchomości, w ocenie sądu obowiązek zachowania należytej staranności przez kupującego nieruchomość nie wymaga zbijania tynków, zrywania tapet, czy przesuwania mebli lub badania nieruchomości przez rzeczoznawców w celu ujawnienia wszelkich wad potencjalnie tkwiących w rzeczy" - podkreślił w uzasadnieniu wyroku sędzia Przemysław Jagosz, przewodniczący składu orzekającego.

"Nie zmienia tego okoliczność, że powodowie oglądali nieruchomość w obecności architekta, skoro wyjaśniono, że odbywało się to wyłącznie pod kątem ustalenia, czy jedna ze ścianek nadaje się do wyburzenia" - dodał sędzia.

Za istotne dla sprawy uznał ogłoszenia publikowane przez agencje nieruchomości oraz informacje przekazywane przez sprzedawców. Wynikało z nich, że dom nie wymaga żadnych nakładów, jest suchy i czysty.

Ujawnienie wad nastąpiło dopiero po zakupie nieruchomości, dlatego pozwalało na skorzystanie z art. 560 par. 1 i odstąpienie od umowy. Przepis ten niweczy skutki takiego odstąpienia, jeśli sprzedawca "niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności usunie wadę". Pozwani zwrócili uwagę, że zgodzili się na remont na swój koszt. Sąd uznał jednak, że odstąpienie od umowy było skuteczne, ponieważ trudno mówić o niezwłocznym usunięciu wad, skoro na początku sprzedawcy je kwestionowali, a dopiero po kilku miesiącach zaproponowali remont.

"Dla zniweczenia skuteczności odstąpienia od umowy konieczne byłoby zaoferowanie szybkiej wizyty ekipy remontowo-budowlanej, która usunęłaby zawilgocenia i zagrzybienia, wykonując wszelkie konieczne prace, z jednoczesnym zapewnieniem, że pozwani pokryją związane z tym koszty i prośbą o wskazanie terminu, w którym powodowie udostępnią w tym celu nieruchomość" - zaznaczono w uzasadnieniu.

Sławomir Wikariak

 slawomir.wikariak@infor.pl

ORZECZNICTWO

Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie, sygn. akt I C 356/14. www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia