Odstępne powinno równoważyć koszty poniesione przez dewelopera

Sygn. akt VI ACa 1815/14

z 11 grudnia 2015 r.

Spór dotyczył wysokości odstępnego, jakiego deweloper żądał od klienta, który zdecydował się odstąpić od umowy już po wybudowaniu mieszkań. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, świadczącą usługi deweloperskie oraz zajmującą się wykonawstwem budowlanym, zawarła z jednym z klientów trzy przedwstępne umowy sprzedaży lokali. Na ich podstawie zobowiązała się do wybudowania trzech lokali o powierzchni ok. 50 mkw. każdy. Za owe lokale nabywca miał zapłacić deweloperowi odpowiednio: 372 995 zł, 385 334 zł oraz 387 217 zł. W par. 9 ust. 8 każdej z podpisanych umów zastrzeżono, że nabywca ma prawo odstąpienia od umów w terminie dwóch lat od ich zawarcia, pod warunkiem zapłaty sprzedawcy odstępnego w wysokości 4 proc. ceny sprzedaży brutto każdego lokalu. Treść umowy, którą posłużyła się spółka, miała charakter wzorca ogólnie stosowanego przez nią w stosunkach z klientami. Jedynym postanowieniem, które podlegało negocjacji w trakcie prowadzonych z klientem rozmów, była wysokość ceny.

Klient wpłacił zaliczkę. Jednak po pewnym czasie - już po wybudowaniu lokali - odstąpił od umów, wzywając spółkę do zwrotu poniesionych świadczeń. Ta odmówiła, powołując się właśnie na par. 9 ust. 8 umów, i dodatkowo skierowała do klienta wezwanie do zapłaty odszkodowania w wysokości 10 proc. ceny brutto wszystkich przedmiotów umów.

Klient, uznając zastrzeżoną w par. 9 ust. 8 każdej z umów wysokość odstępnego za niedozwoloną klauzulę umowną, wezwał spółkę do zwrotu wpłaconej kwoty 114 554,65 zł. Następnie w pozwie do Sądu Okręgowego w Warszawie domagał się zasądzenia na jego rzecz od spółki zwrotu zaliczki zapłaconej na zakup lokali mieszkalnych w związku z odstąpieniem od przedwstępnych umów sprzedaży tych lokali. Wnosił także o uznanie przez sąd, że par. 9 umowy - mówiący, że odstępne wynosi 4 proc. sprzedaży - jest klauzulą niedozwoloną, gdyż rażąco narusza interes jednej ze stron.

Sąd pierwszej instancji uznał, że odstępne w kwestionowanej przez klienta wysokości nie jest rażąco wygórowane i z tego względu powództwo w zakresie kwoty 49 208,30 zł oddalił. W ocenie tego sądu umożliwienie skorzystania z odstąpienia od umowy w tak wydłużonym czasie, w którym ceny lokali mogły ulec znacznemu zróżnicowaniu, wymagało ze strony spółki zastosowania pewnej asekuracji. A to uzasadniało ustalenie odstępnego w wysokości 4 proc.

Wyrok ten niedoszły nabywca mieszkań zaskarżył. Sąd drugiej instancji apelację oddalił.

Sąd stwierdził, że samo zastrzeżenie odstępnego jest zgodne z prawem. Wynika ono z art. 395 i art. 396 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.; dalej: k.c.). Nie można zatem uznać, aby jego zastosowanie co do zasady naruszało dobre obyczaje. Klauzula taka jest często stosowana w tego typu umowach. Celem odstępnego jest wzmocnienie osłabionej prawem odstąpienia więzi między stronami. Uprawniony do odstąpienia musi się liczyć z wydatkiem. Z kolei druga strona, której rachuby na utrzymanie umowy zawiodły, otrzymuje odstępne na pokrycie ewentualnych kosztów zawarcia zniweczonej umowy. Odstępnemu przypisuje się funkcję odszkodowania za niedojście umowy do skutku. Zgodnie z art. 385² k.c. oceny zgodności postanowienia umowy z dobrymi obyczajami dokonuje się według stanu z chwili zawarcia umowy, biorąc pod uwagę jej treść, okoliczności zawarcia oraz uwzględniając umowy pozostające w związku z umową obejmującą postanowienie będące przedmiotem oceny. W niniejszej sprawie w szczególności należy zwrócić uwagę na to, że strony zastrzegły w kwestionowanym postanowieniu dosyć długi okres na skorzystanie z prawa odstąpienia od umowy, tj. dwa lata. W tak długim okresie czasu wiele okoliczności może ulec zmianie - zauważył sąd.

Dodał, że w tej sytuacji wysokość odstępnego musiała równoważyć dotychczasowe koszty poniesione w związku z zawarciem umowy z powodem, zabezpieczać interes ekonomiczny przedsiębiorcy finansującego budowę z kredytu, ewentualny spadek cen mieszkań w tym okresie, koszty poszukiwania nowego nabywcy. Sąd zwrócił też uwagę, że oprócz zaliczek powód nie płacił w okresie budowy kolejnych rat w celu bieżącego finansowania umowy, jak to bywa w wielu umowach deweloperskich.

- W tej sytuacji wysokość odstępnego nie może być uznana za rażąco wygórowaną, tym bardziej że powód skorzystał z prawa odstąpienia w końcowym dopuszczalnym okresie, tj. już po wybudowaniu lokalu i wezwaniu go do jego odbioru, mając świadomość konieczności poniesienia kosztów odstępnego - podkreślił w wyroku sąd.

@RY1@i02/2016/065/i02.2016.065.215000800.802.jpg@RY2@

Linia orzecznicza

Oprac. Leszek Jaworski