Sąd ma wezwać do zapłaty reszty ceny za kupioną na licytacji nieruchomość

Sprawa dotyczyła nabycia lokalu mieszkalnego na licytacji komorniczej. Lokal sprzedano za ok. 294 tys. zł, przy czym rękojmia opiewała na niecałe 44 tys. zł. Nabywca – spółka K. – uzyskała przybicie od sądu rejonowego i po dwóch tygodniach od zakończenia licytacji jej pełnomocnik otrzymał wezwanie do zapłaty blisko 250 tys. zł – pozostałej części ceny za lokal. W wezwaniu oznaczono 14-dniowy termin na zapłatę pod rygorem utraty rękojmi i uchylenia skutków przybicia. Wkrótce po otrzymaniu pisma spółka K. złożyła wniosek o zaliczenie na poczet ceny wierzytelności banku B., wraz z poświadczoną notarialnie zgodą banku na takie zaliczenie. Możliwość taką daje art. 968 par. 2 kodeksu postępowania cywilnego.

Nieoczekiwanie sąd rejonowy wydał jednak postanowienie o wygaśnięciu skutków przybicia i utracie rękojmi, cofając tym samym skutki nabycia licytowanego mieszkania przez spółkę K.

Sąd uznał, że zaliczeniu na poczet ceny podlega tylko wierzytelność w takiej wysokości, w jakiej – w hipotetycznie sporządzonym planie podziału – przypadłaby z jej tytułu wierzycielowi kwota podlegająca podziałowi (przy uwzględnieniu znanych na ten dzień innych wierzytelności oraz praw osób – stwierdzonych w opisie i oszacowaniu bądź też zgłoszonych przed terminem licytacji). Tymczasem bankowi B. miała przysługiwać z tytułu egzekucji kwota ok. 247 tys. zł. Ponieważ nie pokrywała w całości ceny sprzedanego mieszkania (294 tys. zł), zgłoszenie zaliczenia tej wierzytelności na poczet ceny nie mogło być uwzględnione. Skoro zaś spółka K. nie wpłaciła całej ceny w terminie, utraciła prawo do wylicytowanego lokalu – rozumował sąd rejonowy.

Zażalenie na to postanowienie złożyła spółka K., ale rozpatrujący je sąd okręgowy stwierdził, że w sprawie istnieje poważny problem prawny: czy w takich warunkach nabywca licytacyjny powinien być wezwany przez sąd do uiszczenia reszty ceny, gdy wcześniej błędnie przyjmował, że wierzytelność, którą zgłosił do zaliczenia na poczet ceny, pokryje ją w całości. Problem ten przedstawił do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu.

SN w odpowiedzi wydał uchwałę, w której stwierdził, że nabywca licytacyjny nieruchomości, który dokonuje na podstawie art. 968 par. 2 k.p.c. zaliczenia na poczet ceny wierzytelności innego wierzyciela za jego zgodą i błędnie przy tym przyjmuje, że wierzytelność ta znajduje pokrycie w cenie nabycia, powinien zostać wezwany przez sąd do uiszczenia brakującej części ceny. Termin wpłaty wyznacza tu art. 967 k.p.c. – są to co do zasady dwa tygodnie od otrzymania wezwania. Dopiero gdy nabywca nie dotrzyma terminu, w grę wchodzą skutki z art. 969 par. 1 k.p.c., a więc utrata rękojmi i wygaśnięcie skutków przybicia.

SN wskazał w uzasadnieniu, że nabywca licytacyjny nie jest stroną w postępowaniu egzekucyjnym, toteż nie ma szansy na ustalenie, jaki jest podział kwot uzyskanych z egzekucji. Dlatego konieczne jest – gdy okaże się, że wierzytelność zgłoszona do zaliczenia na poczet ceny jej nie pokryje, bo są jeszcze inne wierzytelności do zaspokojenia – aby sąd powiadomił o tym fakcie nabywcę, nakazując mu zapłatę reszty ceny we wskazanym ustawowo terminie.

– Sąd powinien czuwać nad postępowaniem egzekucyjnym na każdym etapie. Musi więc niekiedy z urzędu podejmować takie działania, jak wezwanie nabywcy licytacyjnego do zapłaty reszty ceny – powiedział sędzia Władysław Pawlak. ©℗

orzecznictwo

Uchwała Sądu Najwyższego z 12 lipca 2018 r. sygn. III CZP 60/18. www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia